PRINCIPALES ASPECTOS DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS.
PARALELO ENTRE LEGISLACIONES.
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Ideas inspiradoras de la reforma.
Principales materiales que aborda la reforma.
Ambito de aplicación de sus normas (Art. 1 y 2).
En cuanto a la competencia (materia, fuero y cuantía).
Los principios del nuevo procedimiento.
Plazos. Disminuye los plazos de desahucio. Acorta el plazo de Suspensión de los lanzamientos.
Rebaja el término para el reinicio de las acciones de desahucio o de restitución.
El Desahucio.
a) Forma de desahucio
b) Plazo de desahucio
Restitución en los contratos de arrendamiento de plazo fijo que no excedan de un año.
Forma de desahucio
Reinicio de las acciones de desahucio o restitución.
La suspensión del lanzamiento.
PROCEDIMIENTO Y APELACIÓN.
Sumario con modificaciones en la LEY 18.101 V/S Ley 19.866.
Notificación de la demanda
Reconvención
Conciliación
La prueba
Incidentes
Sentencia definitiva
Régimen de los recursos. Apelación.
Apreciación de la prueba en conciencia o de acuerdo a las reglas de la sana crítica.
Situaciones especiales.
Bien inmueble arrendado que ha sido abandonado por el arrendatario.
Multas.
Derecho legal de retención.
Pago de las rentas de arrendamiento.
Otros aspectos procesales afectados por la reforma.
Auxilio policial para asegurar el derecho legal de retención.
Situación de las pretensiones de desahucio y restitución desestimadas.
Sobre la vigencia de la ley
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Ideas inspiradoras de la reforma.
A) Cambio de circunstancias que no justifican una regulación del contrato de arrendamiento de predios urbanos inspiradas en la defensa del arrendatario.
B) La normativa vigente –Ley 18.101- opera, aun contra el espíritu del legislador, desprotegiendo al arrendador.
C) Lo anterior desincentiva la inversión inmobiliaria y afecta a personas que han destinado sus ahorros en la adquisición de viviendas para obtener ingresos provenientes de su arrendamiento que les permitan vivir.
Principales materiales que aborda la reforma.
La Ley 19.866 se encarga de regular las siguientes materias:
A) Ambito de aplicación de sus normas (Art. 1 y 2).
El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos (V/S rural) (los ubicados dentro del radio urbano respectivo y arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea 10.000 m2.), se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil. (normas de fondo)
No se aplica a los siguientes bienes raíces urbanos:
1. Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;
2. Inmuebles fiscales;
3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre quelo sean amobladas y para fines de descanso o turismo (se sustancian según procedimiento Título III ley);
4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje (CTTO de hospedaje) ;
5. Estacionamientos de automóviles y vehículos. (se sustancian según procedimiento Título III ley);
6. Las viviendas regidas por la ley Nº19.281. NUEVA LEYarriendo con promesa de c-v ley de leasing
En cuanto a la competencia (materia, fuero y cuantía).
Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales. Excepcion a ley 18120 NUEVA LEY. VENTAJA O DESVENTAJA?
c) Los principios del nuevo procedimiento.
La oralidad***************PROTOCOLIZACION.
La inmediación***************MEDIACION.
La concentración***************MEDIOS DE PRUEBA.
Desde dos puntos de vistas.
1.- En relación con la actividad procedimental, la concentración implica que los actos procesales se desarrollen en una sola audiencia.
2.- En relación con la cuestiones previas e incidentales.
Respecto de la competencia del tribunal superior.
B) Plazos. Disminuye los plazos de desahucio. Acorta el plazo de suspensión de los lanzamientos. Finalmente rebaja el término para el reinicio de las acciones de desahucio o de restitución.
1) El Desahucio.
LEY 18.101
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LEY 19.866
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a) Forma de desahucio
Se establece un desahucio judicial dado por el arrendador en los contratos de arrendamiento de predio urbanos en que el plazo se hubiere pactado mes a mes o fuere de duración indefinida.
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Se autoriza al arrendador para efectuar el desahucio judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
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b) Plazo de desahucio
En los casos anteriores el plazo será de cuatro meses contado desde la notificación de la demandada, el cual se aumenta en dos meses por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, con un tope de doce meses.
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Se reduce el plazo a dos mesescontados desde su notificación, y se aumenta en un mes por año completo de ocupación por el arrendatario, con un tope de seis meses.
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2) Restitución en los contratos de arrendamiento de plazo fijo que no excedan de un año.
LEY 18.101
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LEY 19.866
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a) Forma de desahucio
El arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble.
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Se mantiene.
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En tal evento, el arrendador goza de un plazo de cuatro meses contado desde la notificación de la demanda.
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Se reduce el plazo a dos mesescontado desde la notificación de la demanda.
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3) Reinicio de las acciones de desahucio o restitución.
LEY 18.101 – Art. 16
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Ley 19.866.
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Si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido un año desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda.
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Se disminuye el plazo a “seis meses”.
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4) La suspensión del lanzamiento.
LEY 18.101 – Art. 13 inc. 2º
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Ley 19.866.
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En estos juicios y en los de comodato precario j. sumario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a seis meses.
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Se restringe el plazo, en vez de “no superior a seis meses” por “no superior a treinta días”.
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D) PROCEDIMIENTO Y APELACIÓN.
Sumario con modificaciones en la LEY 18.101
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Ley 19.866.
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El procedimiento sumario modificado será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen (artículo 8º Ley 18.101 y artículos 682 del C.P.C).
No habrá sustitución del procedimiento en el artículo 681 C.P.C.
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El procedimiento será verbal, pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen.
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Sumario con modificaciones en la LEY 18.101
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Ley 19.866.
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Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación (artículo 8º Ley 18.101 y artículos 683 del C.P.C).
No se aplican los aumentos de plazo previstos en los artículos 683 y 259 del C.P.C.
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Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación.
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Sumario con modificaciones en la LEY 18.101
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LEY 19.866
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Notificación de la demanda
Se aplica la notificación personal o la notificación personal subsidiaria, en este último caso aunque el demandado no se encuentra en el lugar del juicio (artículo 8º Ley 18.101 y artículos 553 inciso 1º, 40 y 44 del C.P.C.)
Notificación a los subarrendatarios.
La audiencia de contestación se verificará con la parte que asista y no se requiera la concurrencia del defensor público.
No se aplica el inc. 2º del artículo 683 del C.P.C.
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Notificación personal o personal subsidiaria del artículo 44 del C.P.C. para los efectos de lo dispuesto en el artículo 44, se presumirá de plenoderecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado.
Trib.: estampado receptorial
Se mantiene.
La audiencia tendrá lugar con sólo la parte que asista, se iniciará con la relación verbal de la demanda y continuará con la contestación verbal del demandado.
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Reconvención
El demandado podrá reconvenir al actor y de la reconvención se dará traslado al actor por seis días.
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En la contestación el demandado podrá reconvenir al actor. De la reconvención se dará traslado al demandante, que podrá contestar en ese acto o reservar esa gestión para una nueva audiencia dentro de los 5 días siguientes para la contestación y recepción de la causa a prueba. Las partes se entenderán notificadas de ello en la misma audiencia.
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Conciliación
Será obligatorio el llamado a conciliación.
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Acto seguido se procederá obligatoriamente al llamado a conciliación.
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Procedimiento sumario modificado en la LEY 18.101
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LEY 19.866
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La prueba
La prueba, cuando haya lugar a ella, se rendirá en el plazo y en la forma establecidos para los incidentes.
El término probatorio es de 8 días hábiles (artículo 90 inciso 1º del C.P.C). Si hay diligencias probatorias fuera del lugar del juicio, se puede ampliar una sola vez el término por el número de días que sean necesarios, sin que exceda en ningún caso del plazo total de treinta días, contados desde que se recibió el incidente a prueba (artículo 90 inciso 3º del C.P.C).
Lista de testigos.
Dentro de los dos primeros días del probatorio (art. 90 inc. 2º del C.P.C.). 6 testigos por cada parte sobre cada hecho controvertido (artículo 372 C.P.C.).
Existe la competencia delegada.
No se aplica la comparecencia de los parientes (artículo 8º Ley 18.101, y 689 C.P.C)
Vencido el término probatorio, el tribunal, de inmediato, citará a las partes para oír sentencia (artículo 687 C.P.C.).
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En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecerá los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba.
Oportunidad del probatorio.
La audiencia de contestación y prueba.
Lista de testigos: 4 por parte.
- Actor: en la demanda.
- Demandado:antes de la 12:00 horas día anterior a la audiencia.
No hay exhorto.
Concluida la recepción de la prueba, citación para oír sentencia.
Verdad? Peritos por ejemplo
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Procedimiento sumario modificado en la LEY 18.101
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LEY 19.866
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Apreciación de la prueba
En conciencia.
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Conforme a las reglas de la sana crítica.
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Incidentes
Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta.
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Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta.
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Sentencia definitiva
Deba dictarse en el plazo de diez días desde la citación para oír sentencia. (artículo 688, inc. 2º C.P.C.)
Se pronuncia sobre la acción deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con aquélla.
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Se pronuncia sobre la acción deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con aquélla.
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Régimen de los recursos. Apelación.
La sentencia que dé lugar el desahucio, restitución o terminación del contrato será apelable en el solo efecto devolutivo (artículo 8º de la Ley 18.101).
Las demás resoluciones se conceden en el solo efecto devolutivo (artículo 691 C.P.C.).
En ambos casos, cabe la orden de no innovar.
Se tramita la apelación conforme a las reglas de los incidentes.
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Sólo serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación. atencion a nat. de res.
Las apelaciones se concederán en el solo efecto devolutivo, tendrán preferenciapara su vista y fallo. Durante su tramitación no se podrá conceder orden de no innovar.
Competencia del tribunal de alzada para pronunciarse sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera instancia para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado
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E) Apreciación de la prueba en conciencia o de acuerdo a las reglas de la sana crítica.
F) Situaciones especiales.
Bien inmueble arrendado que ha sido abandonado por el arrendatario.
Ley 18.101
(Artículo 6º inc. 1º).
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Ley 19.866
(Artículo 6º inc. 2º).
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Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble
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Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.
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Ley 19.866 – Artículo 2º. Sustituye el texto del D.F.L. 216, de 1931, por el siguiente:
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“Artículo único. El propietario u ocupante a cualquier otro titulo de una vivienda, para cambiar su domicilio, deberá obtener un salvoconducto de la unidad de Carabineros correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual y señale el lugar al cual se trasladará.
Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es el propietario, Carabineros le solicitará antecedentes que acrediten esa calidad, para lo cual bastará que exhiba los recibos de contribuciones de bienes raíces o de los servicios extendidos a su nombre. Si quien se trasladará no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste o de quien hubiera recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias de encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble
Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza si no hubiere dado cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales por el respectivo juzgado de policía local”
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3 Multas.
Ley 18.101
(Artículo 24)
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Ley Nº 19.866
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Serán sancionados con multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondrá el juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva (Contempla sólo los dos casos que se enuncian a continuación).
1) El arrendatario que en los casos contemplados en los incisos segundo y tercero del artículo 11, incurriere en falsedad en la declaración, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres;
2) El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencia de ellos el subarrendatario fuese lanzado del inmueble, y
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(La reforma agrega este tercer caso).
3) El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar sus muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento.
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Las multas indicadas serán de beneficio fiscal e ingresarán a Rentas Generales de la Nación.
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5. Otros aspectos procesales afectados por la reforma.
Derecho legal de retención. Auxilio policial para asegurar el derecho legal de retención. Art 23 bis
Artículo 23 bis.- Para los efectos del artículo 1.942 del Código Civil, a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les será aplicable lo dispuesto en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.".
Art. 1942. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podrá el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, amenos de prueba contraria.
Art. 598 (756). Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retención que concede al arrendador el artículo 1942 del Código Civil extrayendo los objetos a que dicho artículo se refiere, podrá el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policíapara impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada.
El funcionario de policía prestará este auxilio sólo por el término de dos días, salvo que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de retención expedida por el tribunal competente.
El funcionario de policía prestará este auxilio sólo por el término de dos días, salvo que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de retención expedida por el tribunal competente.
Pago de las rentas de arrendamiento.
Se mantiene articulo 6 Ley 18101
Comparecencia personal.
Ya visto
Sobre la vigencia de la ley.
No hay normas especiales
En consecuencia, se aplica CC+ Ley Efecto Retractivo.
Articulo 9 y siguientes CC irretroactividad ley procesal
Articulo 22, 23 y 24 Ley Efecto Retroactivo.
22: “en todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebración”...
24: “las leyes concernientes a la substanciación y ritualidad de los juicios prevalecen sobre las anteriores desde el momento en que deben empezar a regir. Pero los términos que hubiesen empezado a correr y las actuaciones y diligencias que ya estuvieren iniciadas se regirán por la ley vigente al tiempo de su iniciación”
Regla general: normas procesales rigen in actum
Regla general: las normas sustantivas no se alteran.
Opciones:
Juicio sin iniciar in actum
Juicio afinado No existe problema
Juicio pendientes
terreno discutibles Plazos y diligencias pendientes
Norma especial
Plazos desahucio y otros ¿????opinable Análisis alumnos
Algunos conflictos en el tiempo que pueden suscitarse entre las leyes 18.101 y 19.866 en relación al desahucio, la restitución, el reinicio de las acciones de desahucio y restitución, y la suspensión del lanzamiento de los arrendatarios de bienes raíces urbanos.
