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JUZGADO: JUZGADO PRIMERO CIVIL DE LERMA
JUZGADO: JUZGADO PRIMERO CIVIL DE LERMA
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Número de SENTENCIAS: 371/2017
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CONTENIDO DEL DOCUMENTO
LERMA, MÉXICO
VEINTICINCO (25) DE AGOSTO
DE DOS MIL DIECISIETE (2017).
Se procede a resolver en definitiva los autos del expediente del expediente número 658/2017, relativo al proceso ESPECIAL DE DESAHUCIO, promovido por SOCORRO LÓPEZ SANTANA, en contra de STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI.
ANTECEDENTES PROCESALES
1. Por escrito y anexos presentados ante la oficialía de partes común y turnado a este juzgado, el actor SOCORRO LÓPEZ SANTANA, demandó en PROCESO ESPECIAL DE DESAHUCIO, por falta de pago de más dos mensualidades de renta, la desocupación y entrega del inmueble ubicado en Avenida cinco de mayo, número ciento dos (102) colonia Juárez, poblado de Chirinos, municipio de Ocoyoacac, Estado de México, en
Se procede a resolver en definitiva los autos del expediente del expediente número 658/2017, relativo al proceso ESPECIAL DE DESAHUCIO, promovido por SOCORRO LÓPEZ SANTANA, en contra de STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI.
ANTECEDENTES PROCESALES
1. Por escrito y anexos presentados ante la oficialía de partes común y turnado a este juzgado, el actor SOCORRO LÓPEZ SANTANA, demandó en PROCESO ESPECIAL DE DESAHUCIO, por falta de pago de más dos mensualidades de renta, la desocupación y entrega del inmueble ubicado en Avenida cinco de mayo, número ciento dos (102) colonia Juárez, poblado de Chirinos, municipio de Ocoyoacac, Estado de México, en
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términos de lo que dispone el artículo 2.309 del Código de Procedimientos
Civiles para el Estado de México; y el pago de gastos y costas.
Como hechos de su demanda manifestó los que se contienen en la misma, los que en obvio de repeticiones innecesarias, se dan por reproducidos en este apartado; asimismo el actor citó las disposiciones legales que consideró aplicables y acompañó los documentos que se describen en la razón de oficialía de partes.
2. Por auto relativo se admitió la demanda en la vía y forma propuesta y mediante diligencia de fecha veintiséis (26) de junio de dos mil diecisiete (2017), se requirió a la demandada STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI, para que justificara estar al corriente en el pago de las rentas reclamadas, a lo que manifestó: ??que sí es cierto que se le deben rentas al actor y que ha sido por motivo de que ellos no han hecho las reparaciones al inmueble a que se comprometieron en el contrato de arrendamiento, para la demanda si tuvieron dinero, pero para hacer las reparaciones no?.
En esa virtud, se emplazó a la moral demandada para que dentro del plazo de cinco (5) días ocurriera al juzgado a exponer las excepciones que tuviere y para que compareciera y justificara con los recibos de renta
Como hechos de su demanda manifestó los que se contienen en la misma, los que en obvio de repeticiones innecesarias, se dan por reproducidos en este apartado; asimismo el actor citó las disposiciones legales que consideró aplicables y acompañó los documentos que se describen en la razón de oficialía de partes.
2. Por auto relativo se admitió la demanda en la vía y forma propuesta y mediante diligencia de fecha veintiséis (26) de junio de dos mil diecisiete (2017), se requirió a la demandada STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI, para que justificara estar al corriente en el pago de las rentas reclamadas, a lo que manifestó: ??que sí es cierto que se le deben rentas al actor y que ha sido por motivo de que ellos no han hecho las reparaciones al inmueble a que se comprometieron en el contrato de arrendamiento, para la demanda si tuvieron dinero, pero para hacer las reparaciones no?.
En esa virtud, se emplazó a la moral demandada para que dentro del plazo de cinco (5) días ocurriera al juzgado a exponer las excepciones que tuviere y para que compareciera y justificara con los recibos de renta
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respectivos estar al corriente en el pago de las pensiones rentísticas
reclamadas y se le previno para que en caso de no hacerlo, dentro del
plazo de sesenta (60) días debería desocupar el inmueble arrendado
apercibida de lanzamiento a su costa.
3. La demandada STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI, dio contestación a la instaurada en su contra, dentro del plazo que para ello se le concedió, por lo que por auto correspondiente se le tuvo contestada, por opuestas las excepciones y defensas, y se ordenó dar vista a la parte actora por el plazo de tres (3) días para que expresará lo que a su derecho conviniera, la cual se tuvo por desahogada en auto de fecha diez (10) de julio del dos mil diecisiete (2017), por estar dentro del plazo señalado para tal efecto.
4. Señalándose día y hora para el desahogo de las pruebas ofrecidas y admitidas, misma que se verificó el siete (07) de agosto de dos mil diecisiete (2017), misma fecha en que se ordenó turnar los autos a la vista de la suscrita para dictar la resolución correspondiente, misma que ahora se dicta.
ARGUMENTACIONES LÓGICO - JURÍDICAS
I. Es procedente resolver la controversia que ha sido sometida al
3. La demandada STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI, dio contestación a la instaurada en su contra, dentro del plazo que para ello se le concedió, por lo que por auto correspondiente se le tuvo contestada, por opuestas las excepciones y defensas, y se ordenó dar vista a la parte actora por el plazo de tres (3) días para que expresará lo que a su derecho conviniera, la cual se tuvo por desahogada en auto de fecha diez (10) de julio del dos mil diecisiete (2017), por estar dentro del plazo señalado para tal efecto.
4. Señalándose día y hora para el desahogo de las pruebas ofrecidas y admitidas, misma que se verificó el siete (07) de agosto de dos mil diecisiete (2017), misma fecha en que se ordenó turnar los autos a la vista de la suscrita para dictar la resolución correspondiente, misma que ahora se dicta.
ARGUMENTACIONES LÓGICO - JURÍDICAS
I. Es procedente resolver la controversia que ha sido sometida al
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conocimiento y decisión de esta autoridad, por tanto, se realiza un estudio
lógico - jurídico del expediente, para determinar con base en los principios
de congruencia, motivación, fundamentación y exhaustividad, si las partes
cumplieron o no con la carga probatoria que les impone el artículo 1.252 del
Código Adjetivo Civil, en el entendido de que la valoración de las pruebas (a
excepción de los documentos públicos) se hará atendiendo a las reglas de
la lógica y de la experiencia, que es de donde nace la sana crítica.
II. Previo al estudio correspondiente se considera prudente analizar la institución jurídica que sirve de base a las pretensiones de la parte actora, que en la especie es el proceso especial de desahucio; así pues, se tiene que el desahucio puede equipararse al lanzamiento en una de sus acepciones, o sea, se traduce en obligar al arrendatario a desocupar el inmueble arrendado y el acto judicial de efectuar la desocupación, cuando dicho arrendatario no ha cumplido con la obligación pactada de cubrir el importe de las rentas que se causan en virtud de un arrendamiento. Esto es, la procedencia del desahucio se determina por el incumplimiento del arrendatario para cubrir el importe de las rentas a que está obligado, por haber celebrado un contrato de arrendamiento.
III. Ahora bien para la procedencia del proceso especial de desahucio, se estima que deben acreditarse los elementos que prevé el artículo 2.309 del Código Adjetivo Civil y que son los siguientes:
II. Previo al estudio correspondiente se considera prudente analizar la institución jurídica que sirve de base a las pretensiones de la parte actora, que en la especie es el proceso especial de desahucio; así pues, se tiene que el desahucio puede equipararse al lanzamiento en una de sus acepciones, o sea, se traduce en obligar al arrendatario a desocupar el inmueble arrendado y el acto judicial de efectuar la desocupación, cuando dicho arrendatario no ha cumplido con la obligación pactada de cubrir el importe de las rentas que se causan en virtud de un arrendamiento. Esto es, la procedencia del desahucio se determina por el incumplimiento del arrendatario para cubrir el importe de las rentas a que está obligado, por haber celebrado un contrato de arrendamiento.
III. Ahora bien para la procedencia del proceso especial de desahucio, se estima que deben acreditarse los elementos que prevé el artículo 2.309 del Código Adjetivo Civil y que son los siguientes:
1. La existencia de la relación contractual de arrendamiento entre las
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partes contendientes.
2. La falta de pago de más de dos mensualidades de renta.
Respecto al primer elemento del desahucio consistente en el acreditamiento de la relación contractual, se encuentra demostrado con la documental privada relativa al contrato de arrendamiento celebrado entre SOCORRO LÓPEZ SANTANA como arrendadora y STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI como arrendataria, respecto del inmueble ubicado en Avenida Cinco de Mayo, número ciento dos (102) colonia Juárez, poblado de Chirinos, municipio de Ocoyoacac, Estado de México, documental a la que se le concede valor probatorio, en términos del artículo 1.359 del Código en mención, por no existir medio de convicción que demuestre lo contrario.
Por lo que hace al segundo elemento de la acción, debe puntualizarse en primer término, que la parte actora afirma que la demandada ha dejado de pagar las rentas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de dos mil diecisiete (2017). A lo cual tiene que decirse que incumbe a la arrendataria demostrar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, ya que de otra manera la parte actora, y a su vez arrendadora, estaría obligada a probar una negación, lo que se robustece con la confesión hecha por la demandada en la diligencia ya citada, al manifestar ??que sí es cierto que se le deben rentas al actor y que ha sido por motivo de que ellos no han hecho las reparaciones al inmueble a que se comprometieron en el contrato de arrendamiento,
2. La falta de pago de más de dos mensualidades de renta.
Respecto al primer elemento del desahucio consistente en el acreditamiento de la relación contractual, se encuentra demostrado con la documental privada relativa al contrato de arrendamiento celebrado entre SOCORRO LÓPEZ SANTANA como arrendadora y STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI como arrendataria, respecto del inmueble ubicado en Avenida Cinco de Mayo, número ciento dos (102) colonia Juárez, poblado de Chirinos, municipio de Ocoyoacac, Estado de México, documental a la que se le concede valor probatorio, en términos del artículo 1.359 del Código en mención, por no existir medio de convicción que demuestre lo contrario.
Por lo que hace al segundo elemento de la acción, debe puntualizarse en primer término, que la parte actora afirma que la demandada ha dejado de pagar las rentas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de dos mil diecisiete (2017). A lo cual tiene que decirse que incumbe a la arrendataria demostrar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, ya que de otra manera la parte actora, y a su vez arrendadora, estaría obligada a probar una negación, lo que se robustece con la confesión hecha por la demandada en la diligencia ya citada, al manifestar ??que sí es cierto que se le deben rentas al actor y que ha sido por motivo de que ellos no han hecho las reparaciones al inmueble a que se comprometieron en el contrato de arrendamiento,
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para la demanda si tuvieron dinero, pero para hacer las reparaciones
no?, siendo aplicable a este respecto la jurisprudencia y tesis con el rubro
siguiente:
Sexta Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Apéndice de 1995. Tomo: Tomo IV, Parte SCJN. Tesis: 305. Página: 205.
PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor. Siguen cinco ejecutorias.
Novena Época. Instancia: Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo: XVI, Octubre de 2002. Tesis: I.11o.C.48 C. Página: 1334.
ARRENDAMIENTO. PAGO DE RENTAS. CORRESPONDE AL ARRENDATARIO DEMOSTRAR SU CUMPLIMIENTO. Cuando el arrendador demanda la rescisión del contrato de arrendamiento basada en la falta de pago de las rentas convenidas o cuando se demanda el pago de rentas, para que prospere su acción sólo debe acreditar la relación contractual con el demandado y afirmar que el deudor no ha cumplido con sus obligaciones, puesto que al ser un hecho negativo la ausencia del pago, no se le puede obligar a probarlo, toda vez que ello iría en contra de la lógica y del derecho; por tanto, corresponde al deudor probar un hecho positivo, esto es, que pagó las rentas que se le reclaman o, en su defecto, probar los hechos que justifiquen el impago. Sigue una ejecutoria.
Se reitera que el arrendatario no demuestra estar al corriente en el pago de las rentas del inmueble motivo del desahucio, en razón de que no lo justifica con algún medio de convicción y si bien, se desahogó la
Sexta Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Apéndice de 1995. Tomo: Tomo IV, Parte SCJN. Tesis: 305. Página: 205.
PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor. Siguen cinco ejecutorias.
Novena Época. Instancia: Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo: XVI, Octubre de 2002. Tesis: I.11o.C.48 C. Página: 1334.
ARRENDAMIENTO. PAGO DE RENTAS. CORRESPONDE AL ARRENDATARIO DEMOSTRAR SU CUMPLIMIENTO. Cuando el arrendador demanda la rescisión del contrato de arrendamiento basada en la falta de pago de las rentas convenidas o cuando se demanda el pago de rentas, para que prospere su acción sólo debe acreditar la relación contractual con el demandado y afirmar que el deudor no ha cumplido con sus obligaciones, puesto que al ser un hecho negativo la ausencia del pago, no se le puede obligar a probarlo, toda vez que ello iría en contra de la lógica y del derecho; por tanto, corresponde al deudor probar un hecho positivo, esto es, que pagó las rentas que se le reclaman o, en su defecto, probar los hechos que justifiquen el impago. Sigue una ejecutoria.
Se reitera que el arrendatario no demuestra estar al corriente en el pago de las rentas del inmueble motivo del desahucio, en razón de que no lo justifica con algún medio de convicción y si bien, se desahogó la
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confesional a cargo de SOCORRO LÓPEZ SANTANA, de ninguna de las
posiciones que fueron calificadas de legales se advierte alguna
circunstancia que hiciera notar que se han pagado las rentas vencidas.
V. A continuación, se procede a realizar el estudio y análisis de las excepciones opuestas por la demandada STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI, consistentes en la falta de personalidad de la parte actora y/o carencia de derecho, una vez efectuado el estudio correspondiente, se determina que la misma resulta improcedente, toda vez que del contrato de arrendamiento exhibido como documento base de la acción, se advierte que la actora SOCORRO LÓPEZ SANTANA, suscribió el contrato de referencia en su calidad de arrendataria; en razón de ello, se advierte la personalidad que tiene para reclamar el derecho que surge como parte contratante.
En cuanto a las excepciones de falta de acción y derecho de igual forma son inoperantes, toda vez que la actora demostró fehacientemente tener derecho a reclamar las prestaciones que se mencionan en su escrito inicial, tan es así que justificó la relación contractual de arrendamiento que tiene celebrado con el ahora demandado y por ello no cabe duda que se identifica con la persona a cuyo favor esta la ley.
V. A continuación, se procede a realizar el estudio y análisis de las excepciones opuestas por la demandada STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI, consistentes en la falta de personalidad de la parte actora y/o carencia de derecho, una vez efectuado el estudio correspondiente, se determina que la misma resulta improcedente, toda vez que del contrato de arrendamiento exhibido como documento base de la acción, se advierte que la actora SOCORRO LÓPEZ SANTANA, suscribió el contrato de referencia en su calidad de arrendataria; en razón de ello, se advierte la personalidad que tiene para reclamar el derecho que surge como parte contratante.
En cuanto a las excepciones de falta de acción y derecho de igual forma son inoperantes, toda vez que la actora demostró fehacientemente tener derecho a reclamar las prestaciones que se mencionan en su escrito inicial, tan es así que justificó la relación contractual de arrendamiento que tiene celebrado con el ahora demandado y por ello no cabe duda que se identifica con la persona a cuyo favor esta la ley.
Finalmente, la de presunción legal de pago, la misma resulta
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inatendible, pues resulta innegable el adeudo que se tiene por concepto de
rentas, tan es así que en la diligencia de requerimiento, la demandada
señala textualmente: ??que sí es cierto que se le deben rentas al actor y
que ha sido por motivo de que ellos no han hecho las reparaciones al
inmueble a que se comprometieron en el contrato de arrendamiento,
para la demanda si tuvieron dinero, pero para hacer las reparaciones
no?, confesión a la cual se le concedió valor probatorio pleno, al no haber
sido desvirtuada con medio de prueba alguno.
VI. Por los motivos expuestos con anterioridad, se estima que el arrendador justificó los extremos de la acción que dedujo en contra del arrendatario; en consecuencia, es procedente condenar y se condena a STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., a entregar a su enjuiciante debidamente desocupado y deshabitado el inmueble objeto del arrendamiento, lanzamiento será a su costa dado que ha transcurrido con exceso el lapso de tiempo que indica el artículo 2.312 del Código Adjetivo Civil.
VI. En razón a que el procedimiento especial en estudio no se encuentra en alguna de las hipótesis que se contienen en el artículo 1.227 del Código Procesal en cita es por lo que no se hace condena en costas en esta instancia y cada parte deberá sufragar las que hubiere erogado.
Por lo expuesto y fundado además en los artículos 1.192 fracción IV, 1.193 y 1.195 del Código de Procedimientos Civiles, es de resolverse, y se:
VI. Por los motivos expuestos con anterioridad, se estima que el arrendador justificó los extremos de la acción que dedujo en contra del arrendatario; en consecuencia, es procedente condenar y se condena a STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., a entregar a su enjuiciante debidamente desocupado y deshabitado el inmueble objeto del arrendamiento, lanzamiento será a su costa dado que ha transcurrido con exceso el lapso de tiempo que indica el artículo 2.312 del Código Adjetivo Civil.
VI. En razón a que el procedimiento especial en estudio no se encuentra en alguna de las hipótesis que se contienen en el artículo 1.227 del Código Procesal en cita es por lo que no se hace condena en costas en esta instancia y cada parte deberá sufragar las que hubiere erogado.
Por lo expuesto y fundado además en los artículos 1.192 fracción IV, 1.193 y 1.195 del Código de Procedimientos Civiles, es de resolverse, y se:
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RESUELVE
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RESUELVE
PRIMERO. La parte actora SOCORRRO LÓPEZ SANTANA, sí acreditó
su acción ESPECIAL DE DESAHUCIO que intentó en contra de STUDENT
TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por
conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI
KOZOROSKI, quien no justificó sus excepciones y defensas, en
consecuencia.
SEGUNDO. Se condena al demandado STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI, a entregar a su arrendador debidamente desocupado y deshabitado el inmueble objeto del arrendamiento, lanzamiento será a su costa dado que ha transcurrido con exceso el lapso de tiempo que indica el artículo 2.312 del Código Adjetivo Civil.
TERCERO. No se hace condena en costas en esta instancia.
CUARTO. NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE.
SEGUNDO. Se condena al demandado STUDENT TUTORING ENFORCEMENT PROGRAM MADE SIMPLE STEPS S.C., por conducto de su Apoderada Legal KARIN STEPHANIE KORKOWSKI KOZOROSKI, a entregar a su arrendador debidamente desocupado y deshabitado el inmueble objeto del arrendamiento, lanzamiento será a su costa dado que ha transcurrido con exceso el lapso de tiempo que indica el artículo 2.312 del Código Adjetivo Civil.
TERCERO. No se hace condena en costas en esta instancia.
CUARTO. NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE.
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DEFINITIVAMENTE LO RESUELVE Y FIRMA LA LIC. MIREYA
BEATRIZ ALANIS SÁNCHEZ, JUEZ PRIMERO CIVIL DE PRIMERA
INSTANCIA Y CUANTÍA MAYOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE LERMA,
MÉXICO, QUIEN ACTÚA EN FORMA LEGAL CON SECRETARIO
JUDICIAL LIC. RITA ERIKA COLIN JIMENEZ, QUE AL FINAL FIRMA Y
DA FE. DOY FE.
JUEZ SECRETARIO
JUEZ SECRETARIO
