OPINIÓN LEGAL EN TORNO A LA INTERPRETACIÓN DE LA OBLIGACIÓN
CONTENDIDA EN LOS ARTÍCULOS 5.49 Y 5.50 DEL CÓDIGO ADMINISTRATIVO DEL ESTADO DE
MÉXICO, EN MATERIA DE AUTORIZACIÓN DE LA SECRETARÍA DE DESARROLLO URBANO Y
METROPOLITANO, PARA LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.
La elaboración de esta opinión jurídica fue
responsabilidad de la División de Consultoría y Litigio Administrativo, con la
supervisión de la Dirección General.
03 de febrero de 2017.
***
LIC. ***.
PRESENTE.
En relación con la
solicitud formulada a nuestra Firma, para que hagamos de su conocimiento la interpretación
de la obligación contendida en los artículos 5.49 y 5.50 del Código
Administrativo del Estado de México, en torno a contar previamente de la
autorización de la Secretaría de
Desarrollo Urbano de la entidad, para la constitución del régimen de propiedad en
condominio, de uso habitacional, que implique el
desarrollo de nueve viviendas o menos, le informamos lo siguiente:
PROBLEMÁTICA PLANTEADA.
La opinión legal sobre la
que se ocupa la presente, se circunscribe a dilucidar si en tratándose de
condominios de uso habitacional, que impliquen el desarrollo de nueve viviendas o
menos, se requiere de autorización
por parte de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Metropolitano del Estado de
México, de manera previa a su constitución, en términos de lo normado por los
artículos 5.49 y 5.50 del Código Administrativo de la entidad.
ANÁLISIS REALIZADO.
1. Es importante precisar que para la constitución del
régimen de propiedad en condominio en el Estado de México, de manera previa se requiere autorización de la Secretaría de
Desarrollo Urbano de la entidad, en tratándose de los siguientes condominios:
a)
Condominios
horizontales,
b)
Condominios
verticales y
c)
Condominios mixtos.
Lo anterior se corrobora con
lo dispuesto en el artículo 5.49 del Código Administrativo de la entidad, mismo
que a continuación se transcribe:
Artículo 5.49.- Los condominios horizontales, verticales y mixtos,
requerirán autorización de la Secretaría, de
manera previa a la constitución de dicho régimen de propiedad, de
conformidad con lo que establece este Libro y su reglamentación.
De
una interpretación estricta a este dispositivo, se pudiera inferir que todo
condominio (cualquiera que sea su tipo, densidad o intensidad de construcción),
requiere de manera previa a su constitución, de la autorización de dicha
Secretaría.
Sin
embargo en la práctica se ha venido interpretando esta disposición
conjuntamente con lo dispuesto por el artículo 5.50 del mismo ordenamiento, de lo
que se puede inferir que tratándose de condominios que impliquen el desarrollo
de nueve o menos viviendas, no se requiere
de la autorización previa de dicha Secretaría. Para ilustrar lo anterior se
transcribe a continuación el artículo en cita:
Artículo 5.50.- Los condominios que impliquen el desarrollo de diez o más viviendas, o en otros usos,
con un coeficiente de utilización de tres mil o más metros cuadrados de
construcción, podrán ser autorizados únicamente en áreas urbanas o urbanizables
de conformidad con la tipología prevista para los conjuntos urbanos.
Cabe
señalar que ésta interpretación ha sido la sostenida por las autoridades en
materia de desarrollo urbano en los últimos años, y es acorde con el contexto
normativo restante en la materia, pues en el Libro Quinto del Código
Administrativo del Estado de México, se establecen cargas administrativas a
proyectos inmobiliarios (condominios) de diez o más viviendas, liberando de
tales obligaciones a condominios de nueve o menos, siendo claros ejemplos de ello
la solicitud de constancia de viabilidad (artículo 5.33 fracción II y IV) y la
solicitud para la subdivisión de predios (artículo 5.41) mismos que se formulan
a esa Secretaría.
CONCLUSIONES.
En
opinión de nuestra Firma para la constitución del régimen de propiedad en
condominio, no se requiere previamente de autorización de la Secretaría de
Desarrollo Urbano, en tratándose de condominios de uso habitacional, que impliquen el desarrollo de nueve viviendas o menos.
Ahora bien, es importante
destacar que la interpretación que nuestra Firma sostiene, encuentra sustento
en el contexto integral de la normatividad administrativa de la entidad. No
obstante ello, se reitera, de una interpretación estricta del artículo 5.49
citado líneas arriba, se pudiera entender que sí se requiere de autorización
previa para la constitución del régimen de propiedad en condominio (cualquiera
que sea su tipo, densidad o intensidad de construcción), por lo que sugerimos
que se formule una consulta sobre la presente problemática, para que sea la propia
Secretaría de Desarrollo Urbano quien le pueda definir a usted, la
interpretación y alcance de la obligación contendida en los artículo 5.49 y
5.50 del Código Administrativo del Estado de México.
LEGISLACIÓN
CONSULTADA.
§ Código
Administrativo del Estado de México.
§ Reglamento
del Libro Quinto del Código Administrativo del Estado de México.
Quedamos a sus órdenes para la
aclaración de cualquier duda o comentario relacionado con el presente Informe.
Tlalnepantla de Baz,
Estado de México, a 3 de febrero de 2017.
