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CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
EXPEDIENTE /2017 SECRETARÍA “B”.
JUEZ CUADRAGÉSIMO QUINTO CIVIL DE PROCESO ESCRITO DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA CIUDAD DE MÉXICO:
, mandatario judicial de la parte actora, personalidad debidamente acreditada y reconocida en autos, ante usted comparezco y respetuosamente expongo:
DESAHOGO DE VISTA ORDENADA EN AUTO DE FECHA 08 DE ABRIL DEL 2021
Que por medio del presente escrito, vengo a desahogar la vista ordenada en proveído de fecha ocho de abril del 2021, mediante los cuales se tiene a la interventora judicial de la sucesión del codemandado exhibiendo los billetes de depósito por los que pretende acreditar el pago de rentas respecto del inmueble materia de la Litis correspondiente a los meses de Febrero y Marzo del 2021, de lo que me permito realizarlas siguientes manifestaciones:
-OBJECIÓN DE DOCUMENTOS-
Se objetan en cuánto a su alcance, eficacia, valor probatorio y exactitud, las documentales exhibidas en virtud de las consideraciones siguientes:
1. Si bien es cierto que el codemandado en su momento promovió diligencias preliminares de consignación de rentas ante la Dirección de Consignaciones Civiles de este Tribunal dónde se
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formó el Folio 217000163 se hace notar, que dichas diligencias preliminares de consignación de rentas resultan ineficaces para extinguir la obligación de pago de rentas, y que en consecuencia, deviene la acción de rescisión del contrato de arrendamiento base de la acción de fecha primero de abril del 2006, ya que éstas, no fueron realizadas a favor de la arrendadora , sino signadas a diversa persona.
2. También, es importante mencionar a su Señoría que esta parte actora, en su calidad de arrendadora ha cumplido con lo establecido en el artículo 2412 del Código Civil de la Ciudad de México que establece:
“...ARTICULO 2412.- El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
I.- A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
II.- A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; así como, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble;
III.- A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
IV.- A garantir el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
V.- A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento...”
Por lo que, si la parte actora sí ha cumplido con la obligación de permitir el uso y goce del local materia del contrato basal de la acción, lo más lógico es que, el arrendatario, ahora por conducto de su interventora judicial, cumpla con las obligaciones pactadas y establecidas en el artículo 2425 del Código Civil para esta Ciudad.
Sirve de apoyo a lo anterior, los criterios que sostiene el Máximo Tribunal del País en las siguientes tesis de jurisprudencia:
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Época: Octava Época
Registro: 223677
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación Tomo VII, Enero de 1991
Materia(s): Civil
Tesis:
Página: 128
ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE. LA CONSIGNACION DE RENTAS SOLO LIBERA DE LA OBLIGACION AL INQUILINO SI LA HACE EN FAVOR DEL ARRENDADOR.
Tratándose de contratos de arrendamiento, la consignación de rentas sólo puede liberar de la obligación al inquilino si la hace en favor del arrendador.
TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGESIMO CIRCUITO.
Amparo directo 72/90. Gregorio Rodríguez Santiago. 8 de agosto de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Mariano Hernández Torres. Secretario: Stalin Rodríguez López.
Época: Novena Época
Registro: 186066
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XVI, Septiembre
de 2002
Materia(s): Civil
Tesis: II.2o.C.366 C
Página: 1332
ARRENDAMIENTO. RESULTA PROCEDENTE LA ACCIÓN DE RESCISIÓN POR FALTA DE PAGO DE RENTAS CONVENIDAS, SI EL ARRENDATARIO PRETENDE SATISFACER ÉSTAS CONSIGNANDO CANTIDADES INFERIORES EN FORMA UNILATERAL (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO).
De acuerdo con lo que prevén los artículos 1626 y 1661 del Código Civil para el Estado de México, deviene incuestionable que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de las partes, así como que en todo convenio civil cada uno se obliga de la manera y en los términos que quiso hacerlo. Entonces, si en un pacto de arrendamiento el inquilino se obliga a pagar por mensualidades
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adelantadas y dentro de los primeros cinco días de cada mes cierta cantidad de dinero por concepto de renta, será procedente la acción rescisoria que se sustente en el incumplimiento de lo convenido por cuanto el inquilino omite cubrir las rentas mensuales oportunamente, si éste realiza diversas consignaciones por concepto de rentas en cantidades inferiores, de modo unilateral, pues al no sujetarse al pacto celebrado, de ninguna manera satisface su obligación, y de ahí que proceda la rescisión que se intente.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 291/2002. Osvaldo Jaimes Rodríguez. 4 de junio de 2002. Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio Campos. Secretario: Faustino García Astudillo.
Época: Novena Época
Registro: 173953
Instancia: Primera Sala
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XXIV, Noviembre
de 2006
Materia(s): Civil Tesis: 1a./J. 66/2006 Página: 102
ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN MORA.
La acción de pago de rentas no está encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del
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emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.
Contradicción de tesis 77/2006-PS. Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito y el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. 30 de agosto de 2006. Cinco votos. Ponente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Secretario: Miguel Bonilla López.
Tesis de jurisprudencia 66/2006. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha veinte de septiembre de dos mil seis.
Lo expuesto nos lleva a objetar y oponerse, en cuanto a su alcance, valor probatorio, contenido y exactitud, a los depósitos realizados por concepto de renta que pretende realizar la sucesión del finado arrendatario reflejados en los acuses de las diligencias de consignación de rentas promovidas ante la Dirección de Consignaciones Civiles de este Tribunal, así como los Billetes de Depósito con los que pretenden amparar dichos pagos de renta del Local que, sin derecho es ocupado y explotado por los encargados de “Cortinas y Tapices” ubicado en 93, Colonia Roma, Alcaldía Cuauhtémoc, inmueble materia de este Juicio, y que de autos consta que dichos ocupantes son (Nieta de los finados) y (Hijo de los finados).
Así las cosas, aún y cuándo pretenden acreditar el cumplimiento de rentas adeudadas y reclamadas en el presente Juicio, convenido en el basal de la acción, éstas resultan ineficaces para extinguir la acción de rescisión del contrato de arrendamiento base de la acción, porque para que éstas puedan surtir efectos liberatorios, tales diligencias de ofrecimiento y consignación de rentas, debieron hacerlas a favor de , quién es la arrendadora y promovente de la acción de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago, y no de diversa persona, pues aún y cuándo los codemandados demandaron la supuesta nulidad del basal de la acción, pretendiendo reconocer como única arrendadora a la C. en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 01 de abril del 2003, en el mismo, sigue figurando la Señora
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, como arrendadora, situación que resulta contradictoria del dicho de los codemandados, y que, los posiciona en el incumplimiento de las obligaciones convenidas en el acuerdo de 01 de abril del 2006.
Además de que resulta ilógico que se pretenda pagar la misma cantidad por concepto de renta desde el año 2017, y aún antes, desde el 01 de abril del año 2003 como pretenden reconocer el último acuerdo de voluntades.
Aunado a lo anterior, de acuerdo al contrato base de la acción, la parte demandada está pasando por el alto lo estipulado en la cláusula DÉCIMA PRIMERA.-, misma que se ilustra y la cual menciona que se aumentará en un 100% el precio de la renta:
Sirve de apoyo a lo anterior por analogía, lo dispuesto por el articulo 2448-D del Código Civil para el Distrito Federal que, en lo conducente dicta:
“...Para los efectos de este capítulo la renta deberá estipularse en moneda nacional y solo podrá ser aumentada anualmente.
En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de a 5,400 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente y no exceda de 9,000 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente; el incremento no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual...”
Suprema Corte de Justicia de la Nación
Registro digital: 226706
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Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Octava Época
Materias(s): Civil
Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo IV,
Segunda Parte-1, Julio-Diciembre de 1989, página 96 Tipo: Aislada
ARRENDAMIENTO. EL INCREMENTO DE LA RENTA NO IMPLICA LA INEXISTENCIA DE UN PRECIO CIERTO Y DETERMINADO.
El artículo 2399 del Código Civil para el Distrito Federal preceptúa que la renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada. Por tanto, aun cuando sea cierto que en el contrato las partes pactaron que la arrendataria pagaría a la arrendadora una suma determinada de dinero mensual, así como que en caso de que la inquilina no entregara la localidad al término del contrato se obligaría a pagar un incremento de la renta conforme al índice de inflación publicado por el Banco de México, S.A. del año en vigor, tal acuerdo de voluntades no se contrapone con lo dispuesto por el precepto citado, pues al celebrarse el contrato de arrendamiento se fijó como renta una cantidad cierta y determinada durante el año de su vigencia. El señalamiento de cada incremento de los pactados para que operase por los años siguientes, de acuerdo al índice mencionado, no significó la formulación de un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes;, sino la continuación del mismo, y éste se ajustó a lo previsto por la ley de la materia. El incremento de la renta pactado voluntariamente en los términos citados, aunque fuera desproporcionado no contraviene las disposiciones de orden público e interés social que en materia de arrendamiento de fincas destinadas a la habitación prevé el numeral 2448 de la propia codificación, pues el inmueble arrendado se destinó a oficinas, por lo que tratándose de la finalidad para la cual se contrató la localidad, sólo estaban en discusión intereses de carácter privado, respecto de los cuales la ley suprema es la
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voluntad de las partes, siempre que el contrato conserve sus requisitos esenciales.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 2780/89. Activos, S.A. 17 de agosto de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Manuel Islas Domínguez. Secretario: Roberto A. Navarro Suárez.
Es de hacerse notar, que mi mandante no ha recibido depósito alguno por concepto de renta del local materia de la litis, lo cual causa un detrimento en su patrimonio, situación que quedará demostrada con el oficio y copias autorizadas que remita la Dirección de Consignaciones Civiles de este Tribunal dejando en evidencia que el arrendatario, y su fiadora, hoy a través de sus sucesores han incumplido con el pago de rentas del local materia de controversia, aunado a la situación que atraviesa el país derivado de la Contingencia Sanitaria declarada por Gobierno Mexicano a causa del virus SARS CoV-2 COVID-19 y de la que ha dificultado a mis mandantes disponer del inmueble de su propiedad.
Por lo anteriormente expuesto;
A USTED JUEZ, ATENTAMENTE PIDO:
ÚNICO.- Resolver favorablemente lo solicitado en este escrito.
