Procedimiento de Realización de Bienes Inmuebles
Se compone de varias etapas:
Tasación:(artículos 486 y 487 CPC) La tasación será la que figure en el rol de avalúo del S.I.I., se acreditará con un certificado emitido por dicho servicio, sin perjuicio del derecho de las partes para solicitar una tasación pericial. En este caso, el informe del perito será presentado en el tribunal y las partes tendrán 3 días para objetarlo, al cabo de los cuales el juez la tendrá por aprobada, mandará rectificarla o eventualmente fijará el mismo el justiprecio. Esta resolución es inapelable.
Fijación de Día y Hora para el Remate:(artículo 488 CPC) Esta fijación ha de anunciarse por lo menos cuatro veces mediante avisos en un diario de la comuna. El primer aviso debe preceder al remate en no menos de 15 días. Los avisos los prepara el secretario del tribunal, y deben contener los datos suficientes para que quien lo lea pueda identificar la causa, los valores y los bienes a rematar.
Bases del Remate:Es un documento que contiene la determinación de los bienes a rematar, la fecha de pago y entrega, la postura mínima, garantías y demás condiciones del remate. Normalmente las elabora y presenta el ejecutante, a lo cual el tribunal provee "como se pide, con citación"(artículo 491 CPC). Si fuesen objetadas por el deudor y no existiese acuerdo entre las partes, las bases las determinará el juez, pero con las siguientes limitaciones:
- La postura mínima no puede ser inferior a los dos tercios del valor de tasación.
- El precio de adjudicación debe ser pagado al contado.
- Los interesados deben rendir una garantía para poder hacer posturas.
Citación a los Acreedores Hipotecarios:Es preciso cumplir con este trámite para obtener la purga de las hipotecas, esto es, la extinción de estas garantías. Citados los acreedores, estos disponen del término de emplazamiento del juicio ordinario para manifestar su decisión, por lo que el remate no puede verificarse antes de 15 días de la citación. Los acreedores de grado preferente, pueden optar entre exigir el pago o mantener su crédito s aún no se ha devengado.
Autorización para Enajenar:Eventualmente, si el bien se encuentra embargado en otro tribunal, el ejecutante debe solicitar al tribunal de la causa que remita oficio al otro juzgado, a fin que autorice la venta.
Publicación de Avisos:(artículo 489 CPC) Una vez practicadas las cuatro publicaciones, debe dejarse constancia de ello en el expediente, normalmente a través de un certificado del secretario y un recorte de los diarios respectivos.
Remate:Es preciso distinguir las distintas situaciones que pueden verificarse:
- Hay Postores: El juez deberá calificar la caución de los interesados y luego proceder al remate en pública subasta, partiendo de la postura mínima fijada. Tras la adjudicación se levanta un acta que hace las veces de escritura pública para los efectos del artículo 1801 CC(artículo 496 CPC).
- No hay Postores:(artículo 499 CPC) El acreedor puede solicitar que se le adjudiquen los bienes por un valor equivalente a los dos tercios de la tasación, o bien, que el tribunal reduzca prudencialmente la postura mínima (no se puede reducir mas de un tercio) y proceda a un nuevo remate. Si tampoco hubieren postores a este segundo remate por los dos tercios del nuevo avalúo, el acreedor puede pedir que se le adjudiquen los bienes por el valor mínimo, que se saquen a remate por tercera vez pero con el precio que el juez determine, o bien, que se le entreguen los bienes en PRENDA PRETORIA.
