OPINIÓN LEGAL EN TORNO AL ESTATUS LEGAL DEL TRÁMITE
PARA LA OBTENCIÓN DE LA CONSTANCIA DE VIABILIDAD PARA EL DESARROLLO DE UN
CONDOMINIO VERTICAL DE 24 VIVIENDAS DE TIPO RESIDENCIAL, DENOMINADO “***”, EN ***
NO. 126, LOMAS VERDES, MUNICIPIO DE NAUCALPAN DE JUÁREZ, INICIADO POR LA EMPRESA
***, S.A. DE C.V.
La elaboración de esta opinión jurídica fue
responsabilidad de la División de Consultoría y Litigio Administrativo, con la
supervisión de la Dirección General.
17 de marzo de 2016
***, S.A. DE C.V.
ING. ***.
PRESENTE.
Por el presente hacemos de
su conocimiento la opinión legal solicitada a nuestra Firma, en torno al estatus
legal de los trámites iniciados por su empresa, para la obtención de la Constancia
de Viabilidad para un condominio vertical de 24 viviendas
de tipo residencial, denominado “***”, en *** no. 126, Lomas Verdes, municipio
de Naucalpan de Juárez, Estado de México.
PROBLEMÁTICA PLANTEADA.
El 18 de mayo de 2015, la
empresa solicitó a la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano y Vivienda del Estado
de México, la Constancia de Viabilidad para el desarrollo de un Condominio
Vertical para 24 Viviendas de tipo Residencial. Tal petición fue resuelta a
través del Oficio número ***/***, de fecha 18 de noviembre de 2015, en el que
determinó que no era procedente el otorgamiento de la Constancia solicitada, en
atención a las opiniones negativas vertidas por la Comisión del Agua del Estado
de México (CAEM) y por el Instituto de la Función Registral del Estado de
México (IFREM) respecto al proyecto presentado.
Con independencia de lo
anterior, también resultó no favorable la opinión rendida por la Dirección
General de Planeación Urbana (DGPU), pues ésta determinó que el proyecto es
parcialmente factible, al estimar viable el desarrollo de tan sólo 5 viviendas.
Tal determinación de la autoridad se sustentó en que, de conformidad con el
Plano E-2 denominado Estructura Urbana y Usos de Suelo, del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de
Naucalpan de Juárez, el inmueble se ubica en una zona con clave H.133.A
(Habitacional Muy Alta Densidad), pero también afectado en una extensión
aproximada de 1,318m2, por un Área Natural de Barranca Protegida
(N.BAR.P), de modo tal que dicha restricción le impide a ***, S.A. DE C.V.,
aprovechar el inmueble para el desarrollo de 24 viviendas.
Por otro lado, a decir de
la empresa, el predio en el que se pretende desarrollar el condominio no se
encuentra dentro de la Área Natural de Barranca Protegida, ya que ésta se ubica
a varios metros de distancia del inmueble en cuestión.
Ahora bien, de conformidad
con la información proporcionada por la empresa, los aspectos vinculados con
las opiniones negativas de CAEM y el IFREM, han sido solventados, por lo que queda
pendiente de subsanar la opinión desfavorable de la DGPU, por lo que, sobre
este aspecto, nuestra Firma formulará nuestras observaciones y las
recomendaciones que estima viables para poder solventarlo.
ANÁLISIS REALIZADO.
1. En primer lugar, es importante precisar que para el
desarrollo de un
Condominio Vertical para 24 Viviendas, sí es indispensable la obtención de una
Constancia de Viabilidad, tal y como lo prevé la fracción II el artículo 53 del
CAEM, mismo que a continuación se transcribe:
Artículo 5.33.- Los interesados deberán obtener constancia de
viabilidad favorable expedida por la Secretaría, sobre los proyectos de:
II. Subdivisiones y Condominios habitacionales que prevean el
desarrollo de diez o más viviendas, así como en otros tipos, un coeficiente
de utilización de tres mil metros cuadrados o más, situados en áreas urbanas o
urbanizables;
2.
Durante el
trámite de solicitud de Constancia de Viabilidad, le fue proporcionado a la
DGPU la Licencia de Uso de Suelo número DLCA/***/14, que le concede al inmueble
de la empresa un aprovechamiento del Uso de Suelo H.133.A (Habitacional de Muy
Alta Densidad / Habitacional Plurifamiliar 24 Viviendas), con vigencia hasta el
día 18 de septiembre de 2015; además del
Oficio 2121300000/DGOIA/OF/08, de fecha
19 de noviembre de 2008 de la Secretaría del Medio Ambiente de la entidad, a
través del cual dicha autoridad estima viable (en términos de impacto
ambiental) el aprovechamiento del inmueble como de Habitacional Plurifamiliar
para 25 viviendas.
3.
Ahora bien, la
determinación de la Dirección General de Planeación Urbana, se encuentra
sustentada en la referencia gráfica que le proporciona el Plano E-2 “Estructura
Urbana y Usos de Suelo”, del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Naucalpan
de Juárez, en donde se indica la supuesta afectación al predio antes señalado, pero
no consideró la Licencia de Uso de Suelo y la opinión favorable de la
Secretaría del Medio Ambiente antes referidas.
Como
se advierte, la problemática se concentra en el contenido del Plano de
Zonificación antes apuntado, el cual puede ser impreciso al señalar que el
inmueble de la empresa se encuentra afectado por la zona de la Barranca, siendo
que la empresa tiene la referencia de que dicha zona se encuentra a varios
metros de distancia del lugar en donde actualmente se llevan a cabo los
trabajos de construcción de 24 viviendas.
CONCLUSIONES.
En opinión de nuestra
Firma la determinación de la Dirección General de Planeación Urbana no es
ilegal, ya que en su determinación considera al Plano E-2 “Estructura Urbana y
Usos de Suelo”. Sin embargo, el que puede presentar una inconsistencia o error
es dicho Plano, al indicar una afectación que materialmente puede no existir.
Por lo anterior, nuestra
Firma encuentra como alternativas de atención de la presente problemática las
siguientes:
1. Considerando que es urgente la obtención de la
Constancia de Viabilidad, para posteriormente obtener la Licencia de
Construcción (ampliación para 24 viviendas), es recomendable explorar la posibilidad de
gestionar ante la Dirección de Operación Urbana, la expedición de la Constancia
de Viabilidad “condicionada” a la obtención de una delimitación del área
natural protegida, en donde se ilustre que el inmueble no se encuentra afectado
por su poligonal.
Esto
permitiría poder obtener la Licencia de Construcción en su modalidad de
ampliación, y seguir con los trámites de constitución del Régimen de Propiedad
en Condominio.
Esta delimitación del
área natural protegida debe solicitarse ante la Comisión Estatal de Parques
Naturales y de la Fauna (CEPANAF). Como
anexo a la presente opinión legal, le hacemos de su conocimiento los pormenores
del trámite de delimitación antes mencionado (DICTAMINACIÓN
DE PREDIOS AFECTADOS EN ÁREAS NATURALES PROTEGIDAS)
2. De no ser posible lograra la obtención de la
Constancia de Viabilidad de la forma antes mencionada, será indispensable
solicitar la delimitación del área natural protegida respecto del inmueble, con
el objeto de demostrarle a la DGPU que el inmueble no presenta ninguna
afectación por la citada área natural.
Es
importante señalar que dicho trámite de delimitación puede consumir un tiempo
aproximado de dos meses.
3. Si como resultado de la delimitación de la delimitación
del inmueble la CEPANAF determina que el inmueble sí se encuentra dentro del
área natural protegida, deberá analizarse en este momento las posibilidades de
impugnación tanto de la declaratoria de Área Natural Protegida de las Barrancas
del Huizachal, Arroyo Santa Cruz y Arroyo Plan de Zanja y del Plano E-2 “Estructura Urbana y Usos de Suelo”, con
la finalidad de excluir de su poligonal al inmueble propiedad de ***, S.A. de
C.V.; sin embargo, se precisa que un proceso que una impugnación de dicha
índole consumiría un tiempo aproximado de 15 meses.
ANEXO.
DICTAMINACIÓN DE PREDIOS AFECTADOS EN ÁREAS
NATURALES PROTEGIDAS
OBJETIVO:
Definir el porcentaje de afectación que tiene un predio dentro de un área
protegida, mediante la elaboración de un estudio a dichas propiedades.
ALCANCE:
Aplica a todas las personas físicas y morales dueñas de predios que se
encuentren en la zona de influencia de las áreas naturales protegidas, ubicadas
dentro del Estado de México y que soliciten su dictaminación.
FUNDAMENTO
LEGAL:
§ Libro Segundo del Código para la Biodiversidad del Estado de
México.
§ Reglamento del Libro Segundo del Código para la Biodiversidad del
Estado de México.
§ Reglamento Interior de la Comisión Estatal de Parques Naturales y
de la Fauna. Capítulo IV, de las Subdirecciones, Coordinación y de la
Contraloría Interna, artículo 13. Periódico oficial "Gaceta del Gobierno",
12 de enero de 2005
§ Manual General de Organización de la Comisión Estatal de Parques
Naturales y de la Fauna.
REQUISITOS:
§ Solicitud a la CEPANAF para
la dictaminación de un predio que se encuentra dentro de un área natural protegida.
§
Escritura original y copia del
inmueble o documento con el que se acredite su posesión.
§
Croquis de localización, que
consiste en ubicar el predio en el poblado o colonia, nombre de la calle y
número con medidas y superficie, predios colindantes y usos generales
(habitacionales, comerciales, servicios, industriales, mixtos, otros).
§
Plano topográfico georeferenciado
en una proyección cartográfica UTM (Universal Transversa de Mercator), con
Datum Norteamérica 1927 (NAD27) para México, del elipsoide Clarke 1866,
realizado por un topógrafo o empresa que se encargue de realizarlo.
§
Plano arquitectónico del
desarrollo (habitacional, de servicios, industrial, etcétera).
DOMICILIO DE LA CEPANAF:
Oficinas
Generales de la CEPANAF, ubicadas en Av. José Vicente Villada No. 212 4o. Piso,
Col. Centro, Toluca, Estado de México.
Quedamos a sus órdenes para la aclaración de cualquier duda o
comentario relacionado con el presente Informe.
Tlalnepantla de Baz, Estado de México, a 17 de marzo de 2016.
