DICTAMEN PARA LA
DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO DEL SUELO DE LOS INMUEBLES IDENTIFICADOS COMO
LAS MANZANAS “B” Y XLI DEL
FRACCIONAMIENTO ***, UBICADOS EN TLALNEPANTLA DE BAZ, ESTADO DE MÉXICO, DE
CONFORMIDAD CON EL PLAN MUNICIPAL DE DESARROLLO URBANO DE TLALNEPANTLA DE BAZ Y
EL PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO DEL CENTRO URBANO REGIONAL DE TLALNEPANTLA
DE BAZ.
La elaboración del presente Dictamen fue
responsabilidad de la División de Consultoría Administrativa de la Firma
Abogados de Empresa Asociados, con la supervisión y aprobación de la Dirección
General.
I. PROBLEMÁTICA PLANTEADA.
La
empresa Inmobiliaria ***, S.A. de C.V., propietaria de los inmuebles
identificados como las Manzanas B y XLI del Fraccionamiento ***; ubicados en el
Municipio de Tlalnepantla de Baz, solicitó a esta Firma, evaluara y dictaminara
con base en la normatividad vigente aplicable en materia de Desarrollo Urbano
en el Estado de México y, en particular, la correspondiente al Municipio de
Tlalnepantla de Baz, cuales son las condiciones actuales de aprovechamiento del
suelo de los citados inmuebles.
II.- ASPECTOS A CONSIDERAR.
Para
la realización del presente Dictamen se tomaron en consideración los siguientes
presupuestos:
2.
Al emitirse
el Plan Parcial de Desarrollo Urbano del Centro Urbano Regional de Tlalnepantla
de Baz, en adelante el Plan Parcial, la Manzana B quedó comprendida dentro de
la poligonal de éste, por lo que sus
características de aprovechamiento de suelo se encuentran reguladas por tal instrumento
normativo; a diferencia de la Manzana XLI, la cual no fue incorporada al citado
Plan Parcial, por lo que sus características de aprovechamiento del suelo se
siguen regulando por el Plan Municipal de Desarrollo Urbano (Modificación de
2008). Para verificar la ubicación
gráfica de la incorporación al Plan Parcial de la Manzana B, pueden consultarse
los anexos 1 y 1-A del presente Dictamen.
3.
El inmueble
identificado como la “Manzana B” se ubica en la Autopista México – Querétaro
S/N, Manzana B, del Fraccionamiento ***, en el Municipio de Tlalnepantla de
Baz; su cuenta catastral es la número ***, con una superficie total de 9,137.23
m2.
4. El inmueble identificado como la “Manzana XLI” se ubica en la
Autopista México–Querétaro, S/N, Manzana XLI (41) del Fraccionamiento ***, en
el Municipio de Tlalnepantla de Baz; su cuenta catastral es la número ***, y
cuenta con una superficie total de 11,223.20 m2.
III.
CARACTERÍSTICAS DE APROVECHAMIENTO ACTUAL DE LOS INMUEBLES.
MANZANA “B”.
De conformidad con el Plano E-02-a de “Zonificación Primaria” y
E-02-b de “Zonificación Secundaria” del Plan Parcial, el citado inmueble tiene
asignado un uso de suelo denominado CSH5
(Comercio y Servicios con Habitacional)1, el cual permite los
aprovechamientos siguientes:
·
Superficie
de terreno de: 7,650.00 m2
·
Coeficiente
de ocupación del suelo de 0.5.
·
Coeficiente
de utilización del suelo de: 7.0
·
Superficie
de desplante de: 3,825.00m2
·
Área libre
del 8505): 3,825.00m2
·
Altura
máxima de 63 m
·
Restricciones
de 5 m de frente y 14 m en laterales.
·
Los usos de
suelo que se pueden aprovechar en este inmueble se especifican en las tablas de
uso de suelo que se contienen en las páginas 100, 101, 102 y 103 del texto del
plan Parcial, el cual es consultable en la siguiente link:
No obstante la consulta que se pueda realizar, algunos de los usos
permitidos en dichas tablas son los siguientes:
·
Habitacional
plurifamiliar.
·
Tiendas
departamentales.
·
Centros
comerciales.
·
Restaurantes.
·
Oficinas
administrativas.
·
Bancos.
·
Centros de
convenciones.
·
Hoteles.
Cabe señalar que antes de emitirse el Plan Parcial antes
mencionado, el inmueble en cuestión tenía un Uso de Suelo identificado como CUR (Centro Urbano Regional)2, de conformidad con el Plan
Municipal de Desarrollo Urbano (modificación de 2008), el cual le permitía
realizar los siguientes aprovechamientos:
CENTRO URBANO REGIONAL (CUR)
La zona marcada como Centro Urbano Regional es un área de
importancia a nivel regional con alta concentración de comercios y servicios.
Para el caso de subdivisiones el lote neto mínimo deberá ser de 500m2, con un
frente mínimo a la vía pública de 10 metros para preferenciar el desarrollo
vertical.
·
La
superficie máxima de desplante o coeficiente de ocupación del suelo será del
80% de la superficie del predio en los primeros tres niveles o 12 metros, y a
partir del cuarto nivel o más de 12 metros el COS será del 50%.
·
Deberá dejar
el 20% de la superficie total del predio como área libre en los tres primeros
niveles o 12 metros, y a partir del cuarto nivel o más de 12 metros deberá
dejar el 50%.
·
La
superficie máxima de construcción y/o el coeficiente máximo de utilización
(CUS) será de 8.0 veces la superficie del predio.
·
No tiene
restricción en cuanto a la altura permitida.
·
Con un
frente mínimo de 10 m.
·
Los usos de
suelo comerciales que se podrán establecer serán de acuerdo a lo establecido en
la Tabla de Usos de Suelo.
·
Se permite
hasta 100 viviendas por hectárea.
·
De
conformidad con la Tabla de Usos de Suelo del Plan Municipal de Desarrollo
Urbano, este Uso de Suelo permite la explotación de las siguientes actividades:
oficinas, comercio de productos especializados, servicios financieros,
hospitales, centros comerciales, estaciones de servicio (gasolineras),
hospitales y sanatorios, instalaciones hoteleras, servicios educativos (de
básico a nivel superior) entre otros.
Como se puede apreciar, algunas
características de aprovechamiento del inmueble se vieron disminuidas con la
regulación que actualmente le brinda el Plan Parcial a la Manzana B. Por ello, si se quisieran explotar las
anteriores características de aprovechamiento que le brindaba el Plan Municipal
de Desarrollo Urbano (Modificación de 2008) a la citada Manzana, sería
necesario diseñar estrategias jurídicas que nos permitieran demandar el
reconocimiento de derechos adquiridos (siempre que se hubiese reconocido el uso
de suelo anterior en alguna autorización específica), o bien, impugnar el
propio Plan Parcial en cuestión.
Finalmente, debe señalarse que las expectativas
de éxito para alguna de estas alternativas no se pueden valorar en este
momento, sino hasta haber realizado el estudio jurídico correspondiente correspondiente.
MANZANA XLI.
Esta Manzana no fue incorporada a la poligonal del Plan Parcial al
que se ha venido haciendo referencia, por lo que las características de su
aprovechamientos se encuentran previstas en el Plan Municipal de Desarrollo
Urbano en cuestión, mismo que le reconoce un Uso de Suelo identificado como CRU333C (Corredor Urbano)3,
el cual tiene las siguientes características de aprovechamiento:
Corredor Urbano (CRU333C)2
Las zonas establecidas como
Corredor Urbano CRU333C, son zonas de concentración de comercio y servicios sin
presencia de vivienda, tendrán una superficie neta mínima de 200.00 m2.
·
La
superficie máxima de desplante o coeficiente de ocupación del suelo (COS) será
del 80% de la superficie del predio en los tres primeros niveles o 12 metros y
a partir del cuarto nivel o más de 12 metros, el COS será del 50%.
·
Deberá dejar
el 20% de la Superficie total de predio como área libre en los tres primeros
niveles y a partir del cuarto nivel o más de (sic) metros deberá dejar el 50%.
·
No tiene
restricción en el coeficiente de Utilidad (CUS).
·
La altura
máxima permitida será de 7 niveles o 23 metros.
·
Con un
frente mínimo de 10.00 m.
·
Los usos
comerciales que se podrán establecer serán de acuerdo a lo establecido en la
Tabla de Usos de Suelo.
·
De
conformidad con la Tabla de Usos de Suelo del Plan Municipal de Desarrollo
Urbano, este Uso de Suelo permite la explotación de las siguientes actividades:
oficinas, comercio de productos especializados, servicios financieros,
hospitales, centros comerciales, estaciones de servicio (gasolineras),
hospitales y sanatorios, instalaciones hoteleras, servicios educativos (de
básico a nivel superior) entre otros (varía la altura, intensidad de
construcción y COS.)
IV.- CAMBIO DE USO DE SUELO.
Cabe señalar que los aprovechamientos del suelo que se encuentran
conferidos a las Manzanas materia del presente Dictamen, pueden modificarse ya
sea en su aprovechamiento de uso, cambio de altura, intensidad de construcción
o densidad de ocupación, para lo cual se deberá seguir el trámite de Cambio
de Uso de Suelo, previsto en el artículo 5.57 del Libro Quinto del
Código Administrativo del Estado de México, 134, 135 y 136 del Reglamento del
Libro Quinto del Código Administrativo del Estado de México.
VI.-
LEGISLACIÓN CONSULTADA.
§ Código Administrativo del Estado de México.
§ Reglamento del Libro Quinto del Código Administrativo del Estado
de México.
§ Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Tlalnepantla de Baz.
§ Plan Parcial de Desarrollo Urbano del Centro Urbano Regional de
Tlalnepantla de Baz.
§ Plano E-3 de “Vialidades y
Restricciones” perteneciente al
municipio de Tlalnepantla de Baz.
§ Plano E-2 de “Estructura
Urbana y Usos del Suelo” perteneciente al municipio de Tlalnepantla de Baz.
V.- OTRAS FUENTES CONSULTADAS.
§ Página de internet de la Secretaría de Desarrollo Urbano del
Estado de México (http://portal2.edomex.gob.mx/sedur/index.htm)
§ Página de internet del Gobierno del Estado de México denominada
“Legistel” (http://www.edomex.gob.mx/legistel)
§ Página de internet del H. Ayuntamiento de Tlalnepantla de Baz,
Estado de México. (http://www.tlalnepantla.gob.mx)
VI.- NOTAS.
1.- La
descripción de las características de aprovechamiento del Uso de Suelo
identificado como CSH5 (Comercio y
Servicios con Habitacional), se prevén en el apartado “4.4.3.B Modalidades
de Utilización del Suelo” y “4.4.3.C.
Normatividad” del Plan Parcial de Desarrollo Urbano del Centro Urbano Regional
de Tlalnepantla de Baz. Dicho Plan Municipal se encuentra disponible para su
consulta en la página de internet www.edomex.gob.mx/legistel, Sección Gaceta del Gobierno, de fecha 23 de septiembre de 2014,
y también en la página de internet de la Secretaría de Desarrollo Urbano del
Estado de México http://portal2.edomex.gob.mx/sedur/index.htm, Sección “Planes de Desarrollo/Planes Parciales de
Desarrollo/Tlalnepantla”.
2.- La
descripción de las características de aprovechamiento del Uso de Suelo
identificado como CUR (Centro Urbano
Regional), se prevén en el apartado “8.1.3 Normas del Uso de Suelo” del
Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Tlalnepantla de Baz. Dicho Plan
Municipal se encuentra disponible para su consulta en la página de internet www.edomex.gob.mx/legistel, Sección Gaceta del Gobierno, de fecha 24 de octubre de 2008, y
también en la página de internet de la Secretaría de Desarrollo Urbano del
Estado de México http://portal2.edomex.gob.mx/sedur/index.htm, Sección “Planes de Desarrollo”.
3.- La
descripción de las características de aprovechamiento del Uso de Suelo
identificado como CRU333C (Corredor
Urbano), se prevén en el apartado “8.1.3 Normas del Uso de Suelo” del Plan
Municipal de Desarrollo Urbano de Tlalnepantla de Baz. Dicho Plan Municipal se
encuentra disponible para su consulta en la página de internet www.edomex.gob.mx/legistel, Sección Gaceta del Gobierno, de fecha 24 de octubre de 2008, y
también en la página de internet de la Secretaría de Desarrollo Urbano del
Estado de México http://portal2.edomex.gob.mx/sedur/index.htm, Sección “Planes de Desarrollo”.
4.- La
Tabla de Usos de Suelo se contienen en el apartado “8.1.3 Normas del Uso de
Suelo” del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Tlalnepantla de Baz.
Tlalnepantla de Baz, Estado de México, a 26 de febrero de 2016.
ANEXO 3
PLANO E-02-b DE ZONIFICACIÓN SECUNDARIA DEL PLAN PARCIAL DE
DESARROLLO URBANO DEL CENTRO URBANO DE TLALNEPANTLA DE BAZ
