CIUDAD DE MÉXICO, A NUEVE DE ABRIL DE DOS MIL VEINTICINCO V I S T O S los autos que integran el expediente electrónico relativo al JUICIO ESPECIAL DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO ORAL, seguido por [REDACTED], en contra de [REDACTED], número 351/2025, se dicta SENTENCIA DEFINITIVA en los siguientes términos: R E S U L T A N D O DEMANDA Mediante escrito presentado ante la Oficialía de Partes Común Virtual de este Tribunal el cuatro de febrero de dos mil veinticinco, la parte actora [REDACTED], demandó en la Vía Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral de [REDACTED], las siguientes prestaciones: A) El cumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre del 2023, celebrado entre [REDACTED] en mi calidad de arrendatario y la moral denominada [REDACTED] en su calidad de arrendadora, respecto del departamento marcado con el número 503, del conjunto residencial “URBAN CORCELES”, ubicado en [REDACTED]. B) El pago de la cantidad de $13,900.00 (TRECE MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N), por concepto del adeudo CONSISTENTE EN LA DEVOLUCIÓN DEL DEPÓSITO EN GARANTÍA, toda vez que una vez fenecido el contrato y hasta la fecha la parte demandada ha sido omisa en regresar al suscrito tal cantidad. C) EL PAGO DE LOS INTERESES LEGALES a razón del 9% anual con fundamento en lo establecido en el artículo 2395 del Código Civil para la Ciudad de México, que haya generado y siga generando la cantidad total de $13,900.00 (TRECE MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N), contados a partir de la fecha del cumplimiento de la moral hoy demandada. D) El pago de los gastos y costas que el presente juicio origine. ADMISIÓN DE LA DEMANDA Y EMPLAZAMIENTO Una vez admitida la demanda en la vía y forma propuesta, mediante proveído de doce de febrero de dos mil veinticinco, se dio trámite a la demanda ordenándose emplazar a la enjuiciada [REDACTED] (por conducto de su representante legal); a lo que dio cumplimiento la Secretaria Actuaria Licenciada [REDACTED], adscrita a la Central de Notificadores y Ejecutores del Poder Judicial de la Ciudad de México, mediante diligencia practicada el diecisiete de febrero de dos mil veinticinco. CONTESTACIÓN Emplazada que fue la demandada [REDACTED], mediante escrito presentado ante la Oficialía de Partes Común Virtual de este Tribunal el diez de marzo de dos mil veinticinco, por conducto de su administrador único [REDACTED] contestó en tiempo la demanda instaurada en su contra; y, en proveído de veintiocho de marzo del año en curso, se admitieron las pruebas ofrecidas por las partes conforme a derecho y relacionadas con la litis planteada. AUDIENCIA DE JUICIO En continuación del procedimiento, en audiencia de juicio de nueve de abril de dos mil veinticinco, en la etapa correspondiente las partes expresaron sus alegatos de inicio, se desahogaron las pruebas admitidas que estuvieron debidamente preparadas, y luego de que tuvo verificativo la fase de alegatos de cierre, se declaró VISTO EL ASUNTO emitiéndose SENTENCIA DEFINITIVA, al tenor siguiente: C O N S I D E R A N D O I. COMPETENCIA Esta Jueza Civil adscrita a la Unidad de Gestión Judicial Tipo Dos en materia Civil número 2, Etapa Preliminar, Juicio y Ejecución, es competente para conocer y resolver del presente expediente tanto objetivamente en razón de la materia, grado y territorio de conformidad con el artículo 77 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares; así como, subjetivamente al no tener impedimento legal alguno conforme con el numeral 104 del citado ordenamiento. II. PROCEDENCIA DE LA VÍA La vía especial de arrendamiento inmobiliario oral elegida por la parte actora resulta procedente, en virtud de que el actor al interponer su demanda afirmó haber celebrado contrato de arrendamiento inmobiliario con la parte demandada el cual inicialmente exhibió copia simple, y cuyo original presentó la demandada a solicitud de la actora en la audiencia de juicio mismo que se adminiculó con el reconocimiento expreso relativo a la celebración de éste, que realizaron ambas partes al desahogar las pruebas de declaración de parte propia y contraria respectivamente, como se verá más adelante, por lo que, la vía tramitada resultó la idónea para la acción que reclama, de conformidad con los artículos 520 y 521 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares. III. CARGA DE LA PRUEBA En toda clase de juicio, las partes deben acreditar los extremos de sus pretensiones de conformidad con lo dispuesto por el artículo 261 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, y en esa tesitura se procede al análisis y valoración de los elementos de convicción aportados por los justiciables, de acuerdo a las reglas de la lógica y la experiencia, y con base a las actuaciones judiciales atento a lo previsto por los artículos 312, fracción VIII y 343 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, lo cual se realiza en el siguiente sentido: IV. IDENTIFICACIÓN DE LA ACCIÓN, CAUSA DE PEDIR Y LITIS Primeramente, debe indicarse que, de la lectura integral del escrito de demanda, se puede advertir que el actor [REDACTED] reclama de [REDACTED], el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dice se celebró el uno de octubre de dos mil veintitrés, basando su causa de pedir en el hecho de que, en la fecha referida celebró dicho acuerdo de voluntades en su calidad de arrendatario con la moral demandada en carácter de arrendadora, respecto del DEPARTAMENTO MARCADO CON EL NÚMERO 503, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL “URBAN CORCELES”, UBICADO EN [REDACTED]. Refiere el demandante que en dicho contrato se pactó como contraprestación mensual por el uso y goce del inmueble arrendado la cantidad de $15,000.00 (QUINCE MIL PESOS 00/100 M.N.), que se integraba por los siguientes montos: (i) $10,250.00 (DIEZ MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N.) por concepto de renta; (ii) $3,750.00 (TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N.) de cuota de mantenimiento; y, (iii) $1,000.00 (MIL PESOS 00/100 M.N.) como renta del estacionamiento para auto. Que cumplió con el pago de todas y cada una de las contraprestaciones mensuales, desde el inicio al término del contrato; precisando además que, la duración de éste fue de un año forzoso el cual transcurrió del uno de octubre de dos mil veintitrés al treinta de septiembre de dos mil veinticuatro, fecha ésta en la que asevera desocupó y entregó el inmueble arrendado. Afirma que en la cláusula quinta del acuerdo de voluntades base de la acción se estipuló que a la fecha de firma del mismo entregó en efectivo la cantidad de $13,900.00 (TRECE MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.), por concepto de depósito en garantía, la cual le sería rembolsada íntegramente en un término no mayor a 60 (sesenta) días naturales, una vez que terminara la relación contractual y se desocupara el inmueble arrendado. Sin embargo, aduce que, a la fecha de presentación de la demanda la enjuiciada ha sido omisa en realizar el rembolso del depósito en garantía, a pesar de que cumplió con todas y cada una de sus obligaciones contractuales aunado a que al entregar el inmueble arrendado el treinta de septiembre de dos mil veinticuatro, éste no tenía desperfectos, daños o pendientes de reparar atribuibles a él, tan es así que, el demandado lo recibió de conformidad y mediante mensajes vía WhatsApp le comentó que le haría dicho rembolso. Por su parte, el enjuiciado al contestar la demanda instaurada en su contra negó la procedencia de todas y cada una de las prestaciones reclamadas manifestando que son falsas, ilegales, improcedentes, infundadas, inoperantes y pueriles, pues que contrario a lo que asevera su contraparte ha dado cabal cumplimiento al contrato base de la acción e incluso le devolvió la parte proporcional que le correspondía por concepto del depósito en garantía. Asimismo, reconoció expresamente los hechos relativos a la celebración del contrato de arrendamiento de uno de octubre de dos mil veintitrés, al Asimismo, reconoció expresamente los hechos relativos a la celebración del contrato de arrendamiento de uno de octubre de dos mil veintitrés, al monto de la pensión rentística pactada y a la desocupación y entrega del inmueble arrendado. Sin embargo, precisó de manera reiterada que, el enjuiciante no entregó el departamento en óptimas condiciones y en los términos expresamente acordados, pues señaló que al entregarlo se hicieron diversas observaciones de desperfectos y faltantes respecto del departamento e incluso fue necesario que realizara trabajos de pintura en el mismo. Manifestó que, contrario a lo que afirmó el actor, ya le devolvió y pagó en su totalidad la parte proporcional que le correspondía por concepto del depósito en garantía, tal como se acreditó con la transferencia correspondiente. Finalmente, opuso las excepciones que denominó: “LA FALTA DE ACCIÓN Y DERECHO PARA DEMANDAR DE LA ACTORA”; “LA EXCEPCIÓN DE PAGO”; “LA DERIVADA DEL ARTÍCULO 1084 DEL CÓDIGO DE COMERCIO Y SUS ARTÍCULOS ANÁLOGOS EN LOS CÓDIGOS CIVILES APLICABLES (ARTÍCULO 182 CÓDIGO NACIONAL DE PROCEDIMIENTOS CIVILES Y FAMILIARES)”; “LA FALTA DE LEGITIMACIÓN AD CAUSAM”; “LA EXCEPCIÓN DE SINE ACTIONE AGIS”; “LA EXCEPCIÓN DE PLUS PETITIO”; “LA DERIVADA DEL ARTÍCULO 1 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES”; y, “TODAS LAS QUE SE DERIVEN DEL PRESENTE ESCRITO”. En consecuencia, la litis en el presente asunto consiste en determinar si es procedente o no el cumplimiento del contrato de arrendamiento que refiere el actor en lo relativo a la devolución del depósito en garantía por parte de la enjuiciada, o si por el contrario procede absolverla de las prestaciones que se le reclaman. V. FUNDAMENTO DE LA ACCIÓN La acción de cumplimiento ejercida por el accionante, se encuentra prevista en el artículo 1949 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, en relación con los numerales 2398, 2399, 2412 y 2425 del ordenamiento legal en cita; pues, de tales preceptos, se aducen las modalidades de las obligaciones de los contratantes. Artículos que, dada la importancia que en ellos se establecen, se citan a continuación para mayor claridad: “ARTICULO 1949. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la resolución aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.” “ARTICULO 2398. El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser menor a un año. El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrá exceder de veinte años.” “ARTICULO 2399. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.” “ARTICULO 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso: I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble; II. A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; así como, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble; III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables; IV. A garantir el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato; V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento; VI. Tratándose del arrendamiento en edificios o inmuebles destinados a oficinas, a elaborar el Programa Interno de Protección Civil para espacios comunes y a proporcionar a los arrendatarios la documentación prevista en la normatividad de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil.” “ARTICULO 2425. El arrendatario está obligado: I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios; III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.” Ahora bien, de los citados normativos, se establece que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, y que para el caso de que uno de los obligados no cumpliere con lo que le incumbe, el contratante que sí lo hiciere, tendrá derecho a exigir el cumplimiento del mismo. VI. ESTUDIO PREFERENTE DE LA LEGITIMACIÓN PASIVA EN LA CAUSA Por cuestión de método, orden procesal, sistemática y técnica jurídica, previo a proceder al estudio del fondo de la acción, esta Juzgadora, considera pertinente atender, -de manera preferente- las excepciones opuestas por la demandada [REDACTED], que denominó: “LA FALTA DE LEGITIMACIÓN AD CAUSAM” y “LA DERIVADA DEL ARTÍCULO 1 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES” al estar íntimamente relacionados los argumentos en los que se hicieron consistir, ya que, al ser la legitimación una condición necesaria de la acción, concerniente a la relación jurídica sustancial de las partes, relacionada con los derechos de fondo que se reclaman, definida como la condición para obtener una sentencia favorable; concerniente a estudiar, si la persona que reclamó determinadas prestaciones tiene la titularidad del derecho cuestionado en juicio “identidad del actor con la persona en cuyo favor está la ley”, (legitimación activa en la causa), o bien, que la acción debe ser intentada contra la persona obligada por la ley para satisfacer el derecho cuya titularidad aduce la enjuiciante, esto es, la idoneidad para ser parte demandada en tratándose de legitimación pasiva en la causa, de resultar procedente ésta excepción, originaría que no se entrara al estudio de los requisitos de procedibilidad de la acción principal, si la misma se entabló por quien no tiene derecho, conforme a la ley, a reclamar las prestaciones de la demanda. Lo anterior, tomando en cuenta que, la referida legitimación debe analizarse, aun de oficio, hasta el dictado de la sentencia, pues no se puede pronunciar un fallo declarando procedente la acción que ejerció una persona, a la que no le asiste el derecho de entablar la acción conforme a la ley. Al respecto cabe citar los siguientes criterios: Jurisprudencia emitida por la Tercera Sala, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época, Volumen 205-216 Cuarta Parte. Página doscientos tres que a la letra establece: “LEGITIMACION, ESTUDIO OFICIOSO DE LA. La falta de legitimación de alguna de las partes contendientes constituye un elemento o condición de la acción que, como tal, debe ser examinada aun de oficio por el juzgador.” Jurisprudencia por reiteración de criterios de la Novena Época, emitida por los Tribunales Colegiados de Circuito, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXVIII, de julio de 2008, página: 1600, en la que se preceptuó: “LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA. SÓLO PUEDE ESTUDIARSE EN LA SENTENCIA DEFINITIVA. Debe distinguirse la legitimación en el proceso, de la legitimación en la causa. La primera es un presupuesto del procedimiento que se refiere o a la capacidad para comparecer al juicio, para lo cual se requiere que el compareciente esté en pleno ejercicio de sus derechos civiles, o a la representación de quien comparece a nombre de otro. En este sentido, siendo la legitimación ad procesum un presupuesto procesal, puede examinarse en cualquier momento del juicio, pues si el actor carece de capacidad para comparecer a él o no justifica ser el representante legal del demandante, sería ociosa la continuación de un proceso seguido por quien no puede apersonarse en el mismo. En cambio, la legitimación en la causa, no es un presupuesto procesal, sino una condición para obtener sentencia favorable. En efecto, ésta consiste en la identidad del actor con la persona a cuyo favor está la ley; en consecuencia, el actor estará legitimado en la causa cuando ejercita un derecho que realmente le corresponde. Como se ve, la legitimación ad causam atañe al fondo de la cuestión litigiosa y, por tanto, lógicamente, sólo puede analizarse en el momento en que se pronuncie la sentencia definitiva.” (Énfasis Añadido) Jurisprudencia por reiteración de criterios de la Novena Época, emitida por los Tribunales Colegiados de Circuito, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXVII, abril de 2008, Página: 2066, que es del tenor literal siguiente: “LEGITIMACIÓN ACTIVA EN LA CAUSA. ES UNA CONDICIÓN NECESARIA PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN Y SÓLO PUEDE ANALIZARSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR AL MOMENTO DE DICTAR SENTENCIA. La legitimación activa en la causa no es un presupuesto procesal sino una condición para obtener sentencia favorable, esto es, se trata de una condición necesaria para la procedencia de la acción, y consiste en la identidad del actor con la persona a cuyo favor está la ley, por lo que el actor estará legitimado en la causa cuando ejercita un derecho que realmente le corresponde, de tal manera que la legitimación ad causam atañe al fondo de la cuestión litigiosa y, por ende, es evidente que sólo puede analizarse de oficio por el juzgador en el momento en que se pronuncie la sentencia definitiva y no antes.” En este orden de ideas y analizadas que son las constancias de autos que tienen valor probatorio pleno de conformidad con lo dispuesto por los artículos 312, fracción VIII y 343 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, se tiene que la demandada hizo consistir la excepción denominada “LA FALTA DE LEGITIMACIÓN AD CAUSAM” en el hecho de que, al no existir causas de incumplimiento a ella imputables, la acción ejercitada en su contra es notoriamente improcedente y que en consecuencia debe absolvérsele de todas y cada una de las prestaciones que refiere la parte actora en el capítulo correspondiente de su escrito inicial de demanda, ya que, no existe identidad de la actora con la persona a cuyo favor está la ley, por lo que esta no está legitimada en la causa ya que se encuentra ejercitando un derecho que no le corresponde realmente. Mientras que, la excepción DERIVADA DEL ARTÍCULO 1 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES, en el hecho de que sólo puede iniciar un procedimiento judicial o intervenir en él, quien tenga interés en que la autoridad judicial declare o constituya un derecho o imponga una condena y quien tenga el interés contrario. Excepciones que se estiman INFUNDADAS, en virtud de que, en términos de lo previsto por el artículo 2398 del Código Civil para esta Ciudad, existe arrendamiento cuando una persona, llamada arrendador, otorga a otra llamada arrendatario el uso o goce temporal de una cosa, a cambio del pago de un precio cierto, de modo que, las acciones que derivan de dicho contrato son de carácter personal y para hacerlas valer sólo se requiere demostrar la titularidad de los derechos que ampara dicho contrato, mediante la acreditación de la existencia del contrato para considerar que el arrendador y/o arrendatario están legitimados para ejercitar las acciones correspondientes, al ser éstas de carácter personal. Así las cosas, cabe señalar que, para acreditar su legitimación en la causa e interés para instaurar su demanda el actor [REDACTED], exhibió digitalmente el contrato de arrendamiento que en su calidad de arrendatario celebró el uno de octubre de dos mil veintitrés, con [REDACTED], como arrendadora, respecto del DEPARTAMENTO MARCADO CON EL NÚMERO 503, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL “URBAN CORCELES”, UBICADO EN [REDACTED], cuyo cumplimiento reclama. Luego, al aducirse arrendatario de un inmueble con motivo de ese contrato, debe considerarse que, existe identidad entre el accionante con la persona a que la ley faculta para ejercitar la acción de cumplimiento de contrato y, por tanto, se reitera que la excepción en estudio es INFUNDADA, pues el accionante sí tiene legitimación activa en la causa, para hacer valer todos los derechos inherentes al contrato que exhibió como base de la acción. VII. ELEMENTOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN Así las cosas, es importante establecer que, para efecto de que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato ejercida por el accionante, es menester que se tengan por satisfechos los siguientes elementos: a) La existencia de la relación contractual con sus términos y condiciones; b) El cumplimiento de las obligaciones a cargo del accionante, derivadas de dicho contrato; c) La existencia de la obligación que se atribuye al demandado y su exigibilidad; y, d) El incumplimiento de las obligaciones a cargo del demandado. Da sustento a lo anteriormente precisado, por analogía, la Jurisprudencia emitida por el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, Registro digital: 213648, Materias(s): Civil, Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Núm. 73, enero de 1994, página 62, Octava Época, de rubro y contenido siguientes: “CUMPLIMIENTO Y RESCISION DE CONTRATO. LA FALTA DE ACREDITAMIENTO DEL PAGO NO CONDUCE NECESARIAMENTE AL ACOGIMIENTO DE LAS ACCIONES DE. El acogimiento tanto de la acción de cumplimiento como de rescisión de contrato descansa en el acreditamiento de los siguientes elementos: a) la existencia de la obligación; b) la exigibilidad de ésta y; c) el incumplimiento del deudor, en el entendido de que respecto a este elemento, se ha considerado suficiente con que el acreedor afirme la existencia del incumplimiento, pues conforme a las normas que regulan la prueba, corresponde al deudor demostrar el cumplimiento, si en esto hace consistir su defensa. Sin embargo, como el incumplimiento del deudor constituye tan sólo uno de los elementos integrantes de las referidas acciones, la falta de prueba del pago por parte del deudor no es susceptible de conducir necesariamente en todos los casos al pronunciamiento de una sentencia estimatoria, pues conforme a lo anterior, la carga de la prueba del pago corresponde al obligado únicamente cuando éste afirme el cumplimiento de la prestación a su cargo; pero si la defensa se relaciona con los otros elementos integrantes de las referidas acciones, como pueden ser, por ejemplo, la inexistencia de la obligación o su falta de exigibilidad, o bien, con cuestiones diferentes, como la mora del acreedor, demostradas tales defensas, la acción debe desestimarse aun cuando no esté probado el pago.” Bajo esa óptica, se precisa que, en cuanto al primer elemento, referente a la relación contractual que vincula a las partes, así como sus términos y condiciones, debe tomarse en consideración lo que dispone el artículo 2398 del Código Civil aplicable en esta Ciudad, el cual establece que el arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. En este orden de ideas, siendo que en términos de lo previsto por el artículo 1832 del Código Civil para esta Ciudad, en los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, precepto que debe relacionarse con el artículo 1851 del Código invocado que señala que si los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas; debe decirse que el elemento en estudio quedó acreditado con el original del Contrato de Arrendamiento que data del uno de octubre de dos mil veintitrés, exhibido por la demandada a petición del actor en la audiencia de juicio de nueve de abril de dos mil veinticinco, del cual se advierte que, fue celebrado por [REDACTED] en calidad de arrendadora y [REDACTED] como arrendatario, respecto del DEPARTAMENTO MARCADO CON EL NÚMERO 503, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL “URBAN CORCELES”, UBICADO EN [REDACTED]. Asimismo, de dicho acuerdo de voluntades, en lo que aquí interesa, se observa que: a) En la cláusula primera, la hoy demandada [REDACTED] en su calidad de arrendadora, otorgó el uso del inmueble descrito en el párrafo que antecede al enjuiciante [REDACTED] como arrendatario, el cual se utilizaría exclusivamente para casa habitación en términos de lo establecido en la cláusula segunda. b) En la parte conducente de la cláusula tercera y en el apartado “plazos y fechas” de la carátula se estipulb) En la parte conducente de la cláusula tercera y en el apartado “plazos y fechas” de la carátula se estipuló que el tiempo de duración del contrato sería por un año (doce meses) que transcurrirían del uno de octubre de dos mil veintitrés al treinta de septiembre de dos mil veinticuatro. c) En la cláusula cuarta relacionada con los apartados “contraprestación mensual” e “información de pago” de la carátula se pactó que el total mensual que se pagaría por el uso y goce del inmueble arrendado ascendía a $15,000.00 (QUINCE MIL PESOS 00/100 M.N.) el cual se integraba por el precio de la renta, cuota de mantenimiento y renta del estacionamiento para auto que podría pagarse vía depósito en efectivo o transferencia bancaria en la cuenta a nombre de la arrendadora que para dicho efecto se detalló. d) En la cláusula quinta, así como en el apartado “garantías” de la carátula se acordó que el arrendatario a la fecha de firma del contrato entregó a la arrendadora la cantidad de $13,900.00 (TRECE MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.) como depósito en garantía con la finalidad de garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas; obligándose a su vez la hoy enjuiciada a reembolsar íntegramente al aquí accionante, en un término no mayor a sesenta días, una vez desocupado el bien objeto del arrendamiento siempre que éste se encontrara en cumplimiento de todas las obligaciones estipuladas en el acuerdo de voluntades base de la acción incluyendo el pago de la contraprestación mensual y que el inmueble arrendado no tuviera desperfectos o daños atribuibles a él o pendientes de reparar. Medio de convicción, al que se le confiere valor probatorio pleno, en términos de lo dispuesto por los artículos 319 y 320 en relación con los preceptos 343 y 345 todos del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, al ser una documental privada no objetada por su contraparte y que, de su contenido, no se advierte la intervención de ningún funcionario público que contravenga en la valoración que aquí se le otorga. De ahí que, cabe resaltar dicho acuerdo de voluntades no es un hecho controvertido por las partes, aunado a que se adminicula con los reconocimientos expresos relativos a la celebración del contrato de arrendamiento de uno de octubre de dos mil veintitrés, que realizaron las partes contendientes al desahogar las pruebas de declaración de parte propia y contraria que ofrecieron respectivamente, en la referida audiencia de nueve de abril de dos mil veinticinco; a las cuales se les concede valor probatorio pleno en términos de lo dispuesto por el artículo 343 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, en virtud de que, no contravienen a las leyes de la lógica, ni las máximas de la experiencia y haber sido realizados por personas capaces, en pleno uso de sus facultades, sin coacción ni violencia y sobre hechos propios. Se apoya lo anterior, en la Jurisprudencia 1a./J. 86/2001, con número de registro digital 188411, aprobada por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consultable en la página 11 del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XIV relativo al mes de noviembre de 2001, de la Novena Época, que establece: “DOCUMENTOS PRIVADOS. PUEDEN PERFECCIONARSE, ENTRE OTROS MEDIOS, A TRAVÉS DE SU RECONOCIMIENTO EXPRESO O TÁCITO, TENIENDO EN AMBOS CASOS LA MISMA EFICACIA PROBATORIA PARA DEMOSTRAR LOS EXTREMOS PLANTEADOS (LEGISLACIÓN DEL DISTRITO FEDERAL). Del contenido de los artículos 334, 335 y 338 al 344 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, se desprende el carácter de pruebas imperfectas de los documentos privados, que pueden ser perfeccionados, entre otros medios, a través del reconocimiento expreso del autor del documento, o por medio de su reconocimiento tácito derivado de su no objeción, teniendo en ambos casos la misma eficacia probatoria para demostrar los extremos planteados. Ello es así, porque de conformidad con lo dispuesto en el citado artículo 335, los documentos privados presentados en juicio como prueba y no objetados por la parte contraria, surtirán sus efectos como si hubieran sido reconocidos expresamente, siendo correcto que se les otorgue un valor indiciario únicamente cuando no sean reconocidos, expresa o tácitamente, ni su autenticidad sea reforzada a través de algún otro medio probatorio de los establecidos en la ley, sin que ello atente contra el principio de valoración de las pruebas consagrado en el artículo 402 del mencionado código adjetivo, toda vez que este precepto únicamente obliga al juzgador a valorar en su conjunto los medios de prueba aportados y admitidos, atendiendo a las reglas de la lógica y de la experiencia, exponiendo los fundamentos de su valoración y de su decisión, por lo que, independientemente de que la prueba documental privada se haya perfeccionado a través de su reconocimiento expreso, de su reconocimiento tácito derivado de su no objeción, o de algún otro medio probatorio, se valorará en conjunto con las demás probanzas, atendiendo a las señaladas reglas, exponiendo el juzgador los fundamentos de su valoración y de su decisión.” De ahí que, al obligarse las partes contratantes recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto, debe decirse que dicha relación contractual, cumple con lo que establece el citado artículo 2398 del Código Civil aplicable en esta Ciudad, y, por tanto, tiene la naturaleza de un contrato de arrendamiento, pues atendiendo al sentido literal de sus cláusulas se advierten los elementos constitutivos del arrendamiento. Sirve de apoyo a la anterior consideración, la Tesis Aislada número XVII.1o.22 C, sustentada por el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Séptimo Circuito, visible en la página 1113, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XIII, relativo al mes de mayo de 2001, de la Novena Época, de rubro y contenido siguiente: “CONTRATOS. SU INTERPRETACIÓN DEBE HACERSE A PARTIR DE SU CONTENIDO SIN ATENDER A ELEMENTOS EXTERNOS O AJENOS A LOS MISMOS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE CHIHUAHUA). De lo dispuesto por los artículos 1745 a 1749 del Código Civil para el Estado de Chihuahua, es factible deducir que para la interpretación de los contratos y, por ende, del sentido y significado de la voluntad contractual de quienes los celebran, debe estarse a lo expresado literalmente en los mismos, y sólo cuando esto no sea claro en alguna o algunas de sus partes o palabras, deben entonces analizarse de manera integral, cláusula por cláusula, las unas con las otras, para así arribar al sentido que resulte de todas, así como a la acepción más adecuada a la naturaleza y objeto del contrato, de la palabra o palabras problema; de donde se colige que para desentrañar la real voluntad de las partes al celebrar un contrato, únicamente debe atenderse a los términos en que aparece confeccionado éste, y no a elementos externos al mismo.” Por lo que, se enfatiza, el primer elemento de la acción, al no ser un hecho controvertido por las partes, y estar acreditado con las citadas probanzas, es que el accionante acredita la relación contractual que lo vincula con su contraparte, así como los términos y condiciones a que se obligaron en la misma. Ahora bien, en cuanto al segundo de los elementos de la acción ejercitada, consistente en el cumplimiento de las obligaciones a cargo del actor, surgidas a consecuencia del contrato de arrendamiento base de la acción, a efecto de estar en aptitud de exigir el cumplimiento de las obligaciones a cargo de su contraparte, ello en virtud de que es evidente que no basta con que el accionante acredite la relación contractual que pretende rescindir, sino que, además debe justificar haber cumplido con la obligación que le incumbe de acuerdo a lo establecido en el basal de la acción, el mismo quedó acreditado. Situación que, se corrobora con el estudio de las obligaciones, a que se sujetó el accionante, establecidas al analizar la relación contractual que vincula a las partes y que en esencia consistieron en pagar a la hoy enjuiciada [REDACTED], la contraprestación mensual de $15,000.00 (QUINCE MIL PESOS 00/100 M.N.) por el uso y goce del inmueble arrendado durante el plazo de vigencia pactado, así como en la desocupación y entrega del inmueble arrendado al término de dicho plazo esto es, el treinta de septiembre de dos mil veinticuatro. Lo que queda de manifiesto, en virtud de que, en el hecho “2” del escrito inicial el accionante manifestó expresamente que cumplió con el pago de todas y cada una de las contraprestaciones mensuales y para acreditar su dicho exhibió los comprobantes digitalizados de tres transferencias bancarias que realizó a la cuenta de la demandada, correspondientes al pago de tres contraprestaciones mensuales anteriores a la terminación del contrato, esto es, a los meses de julio, agosto y septiembre de dos mil veinticuatro, cada una a razón de $15,000.00 (QUINCE MIL PESOS 00/100 M.N.); los que si bien es cierto objetó de manera genérica la demandada, no es dable restarles valor probatorio en virtud que, al contestar la demanda reconoció expresamente haber recibido los montos que éstas amparan por concepto de pago de las contraprestaciones mensuales referidas. La probanza referida se robustece con el reconocimiento expreso que realizó la demandada al contestar la demanda y señalar que lo expuesto por su contraparte en el hecho referido es cierto; aunado a que, al desahogar la prueba de declaración de parte contraria ofrecida a su cargo por el actor en audiencia de juicio celebrada el nueve de abril de dos mil veinticinco, reconoció que durante la vigencia del contrato el demandante (arrendatario) cumplió oportunamente con el pago de las contraprestaciones mensuales, así como que desocupó y entregó el inmueble arrendado en los términos expresamente pactados, a lo que se le concede valor probatorio pleno en términos de lo dispuesto por el artículo 343 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, en virtud de que, tal reconocimiento no contraviene a las leyes de la lógica, ni las máximas de la experiencia y fue realizado por persona capaz, en pleno uso de sus facultades, sin coacción ni violencia y sobre hechos propios. Así las cosas, debe decirse que, por lo que respecta a la desocupación y entrega del inmueble arrendado por parte del actor en su calidad de arrendatario a la demandada como arrendadora, no es un hecho controvertido por las partes, pues ambas en sus escritos, admitieron expresamente que en efecto, [REDACTED] desocupó y entregó a [REDACTED] el inmueble arrendado consistente en el DEPARTAMENTO MARCADO CON EL NÚMERO 503, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL “URBAN CORCELES”, UBICADO EN [REDACTED], al término del plazo de vigencia del contrato base de la acción. Lo que además se robustece con el indicio de que efectivamente se entregó y desocupó el referido inmueble, que se genera de la digitalización de capturas de pantalla de las conversaciones de WhatsApp que tuvieron los contendientes, particularmente el treinta de septiembre de dos mil veinticuatro, las cuales se adminiculan con las pruebas instrumental de actuaciones y presuncional ofrecidas por el actor. Por lo cual se tiene por acreditado el segundo elemento de la acción intentada, ya que el accionante demostró que cumplió cabalmente con la totalidad de sus obligaciones contraídas al celebrar el acuerdo de voluntades que data del uno de octubre de dos mil veintitrés. Ahora bien, en relación con el tercer elemento de la acción de cumplimiento de contrato intentada, consistente en la existencia de la obligación que se atribuye al demandado y su exigibilidad, debe decirse que el mismo quedó debidamente acreditado, ya que, en el apartado denominado “garantías” de la carátula del contrato de arrendamiento base de la acción celebrado el uno de octubre de dos mil veintitrés, se estipuló que el arrendatario entregó a la arrendadora un depósito por la cantidad de $13,900.00 (TRECE MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.) como garantía del cumplimiento de las obligaciones del referido acuerdo de voluntades, que se le debería reembolsar con base en lo estipulado en la cláusula quinta de dicho acuerdo de voluntades, en la que los contratantes pactaron expresamente que: “QUINTA. DEPÓSITO EN GARANTÍA. EL ARRENDATARIO ENTREGA EN ESTE ACTO AL ARRENDADOR, LAS CANTIDADES ESTABLECIDAS EN LA CARÁTULA DEL PRESENTE, POR CONCEPTO DE DEPÓSITO EN GARANTÍA, CON LA FINALIDAD DE GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE TODAS Y CADA UNA DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO ESTABLECIDAS EN EL PRESENTE CONTRATO, INCLUYENDO, SIN LIMITACIÓN, EL PAGO DE LA CONTRAPRESTACIÓN MENSUAL, Y LAS REPARACIONES QUE LA PROPIEDAD ARRENDADA, EL INMUEBLE Y SUS ÁREAS COMUNES, Y EL O LOS CAJONES DE ESTACIONAMIENTO, RESPECTIVAMENTE, PUDIERAN LLEGAR A NECESITAR POR MAL USO QUE LES HAYA DADO EL ARRENDATARIO, EN SU CASO, EN CASO (sic) DE QUE EL ARRENDADOR UTILICE TODO O PARTE DEL DEPÓSITO EN GARANTÍA, EL ARRENDATARIO DEBERÁ REPONER LA CANTIDAD QUE HAYA SIDO UTILIZADA POR EL ARRENDADOR, EN LOS 5 (CINCO) DÍAS SIGUIENTES A QUE EL ARRENDADOR SE LO HAYA REQUERIDO POR ESCRITO. EL ARRENDADOR, UNA VEZ DESOCUPADA LA PROPIEDAD ARRENDADA, SE OBLIGA A REEMBOLSAR ÍNTEGRAMENTE AL ARRENDATARIO (SIN ESTAR OBLIGADO AL PAGO DE INTERESES POR DICHO DEPÓSITO) O LA PARTE RESTANTE, EN UN TÉRMINO NO MAYOR A 60 (SESENTA) DÍAS NATURALES, SIEMPRE Y CUANDO: 1. EL ARRENDATARIO SE ENCUENTRE EN CUMPLIMIENTO DE TODAS Y CADA UNA DE SUS OBLIGACIONES ESTABLECIDAS EN EL PRESENTE CONTRATO, INCLUYENDO, SIN LIMITACIÓN, EN EL PAGO DE LA CONTRAPRESTACIÓN MENSUAL; Y 2. NO EXISTAN DESPERFECTOS O DAÑOS (DISTINTOS A AQUELLOS QUE PUEDAN ESPERARSE POR EL USO NORMAL DE LA PROPIEDAD ARRENDADA, EL INMUEBLE Y SUS ÁREAS COMUNES, Y DEL O DE LOS CAJONES DE ESTACIONAMIENTO) ATRIBUIBLES AL ARRENDATARIO Y PENDIENTES DE REPARAR. EL ARRENDADOR ESTARÁ AUTORIZADO PARA UTILIZAR EL MONTO TOTAL DEL DEPÓSITO EN GARANTÍA PARA EL PAGO DE LOS ANTERIORES CONCEPTOS EN CASO DE QUE EXISTAN ADEUDOS. EL ARRENDATARIO ESTÁ OBLIGADO A QUE EL DEPÓSITO EN GARANTÍA SE DEBE REPONER O COMPLETAR NUEVAMENTE A SU TOTALIDAD, EN CASO DE QUE EL ARRENDADOR TENGA QUE CUBRIR DESPERFECTOS Y SANEAMIENTO POR SITUACIONES Y CASOS IMPUTABLES AL ARRENDATARIO AL MES SIGUIENTE A SU AVISO.” De ahí que, al haber demostrado el enjuiciante que cumplió cabalmente con la totalidad de sus obligaciones contraídas al celebrar el acuerdo de voluntades que data del uno de octubre de dos mil veintitrés, particularmente encontrarse al corriente en el pago de las contraprestaciones mensuales pactadas y la desocupación y entrega del inmueble arrendado, es que la hoy demandada tenía la obligación de reembolsar el depósito en garantía que entregó el arrendatario (actor) a la fecha de firma del contrato base de la acción, en un término no mayor a sesenta días naturales una vez desocupada la propiedad arrendada que aseveró el actor haber entregado el uno de octubre de dos mil veinticuatro, siendo el caso que la demandada se presentó en la Oficialía de Partes Virtual el cuatro de febrero de dos mil veinticinco, es decir, tiempo después de fenecido el mencionado término. En ese sentido, por lo que respecta al cuarto elemento de la acción de cumplimiento de contrato intentada, consistente en el incumplimiento de la obligación, el mismo se tiene parcialmente acreditado, pues al sustentar la causa de pedir en el hecho de que la demandada (arrendadora), no cumplió con su obligación referente a reembolsarle la cantidad de $13,900.00 (TRECE MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.) que otorgó como depósito en garantía al celebrar el contrato de arrendamiento base de la acción, a pesar de que dijo el actor, dio cabal cumplimiento a las obligaciones que contrajo con el mismo y que al entregar el inmueble arrendado éste no tenía desperfecto o daño alguno ni pendiente de reparar que fueran a él atribuible; ello constituye un hecho negativo, es decir, que la enjuiciada no realizó tal rembolso. Por lo que, no resulta conforme a derecho atribuirle dicha carga probatoria a la parte actora, pues a quien corresponde acreditar el cumplimiento de sus obligaciones en este caso, es a la obligada (demandada), de conformidad con el criterio sostenido en la Jurisprudencia por reiteración de criterios, emitida por la Tercera Sala,