RECURSO DE APELACIÓN en contra de la SENTENCIA DEFINITIVA en Controversia de Arrendamiento
RUBÉN VS
BANCO AZTECA S.A. INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE E INMUEBLES S.A. DE C.V. JUICIO: CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO.
EXP: /2020. ESCRITO DE APELACIÓN.
C. JUEZ QUINCUAGÉSIMO PRIMERO DE LO CIVIL EN LA CIUDAD DE MÉXICO
SERGIO , apoderado legal de BANCO
AZTECA S.A. INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE e INMUEBLES
S.A. DE C.V. personalidad que se tiene debidamente
acreditada y reconocida en autos del juicio indicado al rubro y como
representante común de ambas entidades conforme a lo establecido en
el auto de once de mayo del año en curso. Señalando como domicilio
para oír y recibir toda clase de documentos y valores el ubicado en calle
83 despacho 802 Colonia Roma Sur, Alcaldía Cuauhtémoc,
C P- 06760; Ciudad de México, autorizando para oír y recibir cualquier
tipo de documentos y valores e imponerse de autos en términos del
cuarto párrafo del artículo 112 del Código de Procedimientos Civiles
para la Ciudad de México a los Licenciados en Derecho , cédulas
profesional, mismas que se encuentran
debidamente registradas en el Sistema Computarizado para el Registro Único de Profesionales en Derecho respectivamente así como en la
Primera Secretaria de la Presidencia de este H. Tribunal; asimismo, autorizando en términos del párrafo séptimo del artículo y codificación citada, a los CC. indistintamente, ante usted C. Juez con el debido respeto comparezco a exponer:
Por medio del presente escrito, estando en tiempo y forma y con fundamento en lo dispuesto en el los artículos 683, 689, 691, 692, y demás aplicables y relativos del Código de Procedimientos Civiles,
vengo a interponer RECURSO DE APELACIÓN en contra de la SENTENCIA DEFINITIVA de fecha dieciocho de mayo de dos mil veintiuno, cuyos puntos resolutivos establecen:
“RESUELVE PRIMERO.- Ha sido procedente la presente vía, en donde la parte actora
RUBÉN, acreditó los elementos de su acción, y los codemandados BANCO AZTECA S.A., INSTITUCIÓN DE BANCA MULTIPLE e INMUEBLES , S.A. DE C.V., no justificaron sus excepciones y defensas.
SEGUNDO.- Se declara la recisión del contrato de arrendamiento celebrado el primero de febrero de dos mil diecinueve, en consecuencia, se condena a los codemandados BANCO AZTECA S.A., INSTITUCIÓN DE BANCA MULTIPLE e INMUEBLES , S.A. DE C.V.,a desocupary entregar a la parte actora RUBÉN, el Local Comercial ubicado en la Calzada San número 140 (Planta Baja Letra A), Colonia Los Ángeles, Código Postal 09830, en la Alcaldía Iztapalapa, Ciudad de México, lo que deberán de hacer en un término de CINCO DÍAS contados a partir de que el presente fallo sea legalmente ejecutable, apercibidos que en caso de no hacerlo en forma voluntaria, serán lanzados a su costa.
TERCERO.- Asimismo se condena a los codemandados al pago de la cantidad de $38,97.72 (TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE PESOS 72/100 MONEDA NACIONAL), por concepto del remanente al 50% (cincuenta por ciento) de las rentas vencidas y no pagadas respecto de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre todos de dos mil veinte, a razón de $5,513.96 (CINCO MIL QUINIENTOS TRECE PESOS 96/100 MONEDA NACIONAL), más las que se sigan generando hasta la total entrega física y legal del inmueble objeto del arrendamiento, en términos de la cláusula cuarta, mismas que serán cuantificadas en ejecución de sentencia; de igual forma, se condena a los codemandados al pago de los intereses moratorios generados a partir de que incurrieron en mora, es decir, a partir del mes de abril de dos mil veinte, más los que se sigan generando hasta que continúe la mora, mismos qué
deberán de cuantificarse en ejecución de sentencia a razón del interés legal del 9% (nueve por ciento); asimismo, se condena a los codemandados para que dentro del término de cinco días, exhiba los recibos debidamente cubiertos respecto de los servicios de energía eléctrica, agua, teléfono o cualquier otro contrato, en la inteligencia de que de no hacerlo, se les condenará al pago de las cantidades que adeuden por dichos conceptos. Pagos que deberán de efectuar dentro del término de CINCO DÍAS, contados a partir de que la presente resolución sea legalmente ejecutable, y no haciéndolo en esos términos se procederá a embargarles bienes de su propiedad suficientes a garantizar dicho adeudo a efecto de que se saquen a remate y con su producto se haga pago a la actora.
CUARTO.- No se hace especial condena en gastos y costas en esta Instancia.
QUINTO.- NOTIFÍQUESE.
A S /.- DEFINITIVAMENTE JUZGANDO LO RESOLVIÓ Y FIRMA LA C. JUEZ QUINCUAGÉSIMO PRIMERO DE LO CIVIL LICENCIADA EVANGELINA DÍAZ ABASCAL, QUIEN ACTÚA ANTE EL C. SECRETARIO DE ACUERDOS “A” LICENCIADO CESAR ALEJANDRO AVILA QUIROZ, QUE AUTORIZA Y DA FE.”
AGRAVIOS. PRIMERO.- Lo constituye la resolución de diecinueve de mayo de
dos mil veintiuno.
CONCEPTO DEL AGRAVIO.- La anterior determinación violenta los artículos 55, 81, 296, 327, 379, 402, del Código Adjetivo Civil, así como los artículos 1796, 1847, 1856, 211, 2431, 2432, 2434, todos del Código Sustantivo Civil para la Ciudad de México, siendo que conforme al primero de los tópicos citados, las normas del procedimiento son de orden público e interés general, por lo que las contiendas judiciales deben de apegarse a los procedimientos previamente establecidos.
Asimismo, el segundo de los numerales citados, determina que la autoridad debe de dictar sus resoluciones de forma clara, precisa y congruente con lo que las partes piden, valorando los medios de prueba en forma conjunta atendiendo a las normas de la lógica, con lo que se da cumplimento al principio de seguridad jurídica y sobre todo dando cumplimento al principio de exhaustividad en las resoluciones, el cual se traduce en el análisis de toda actuación manifestación habida en juicios y de los documentos traídos a juicios.
Ahora bien, primeramente es de indicar que contrario a lo citado Ut Supra, el a quo deja de cumplir con lo anterior debido a que su resolución es imprecisa, incongruente y nada exhaustiva, ello se indica porque si bien el artículo 281 del Código Adjetivo Civil señala que las partes asumirán la carga de la prueba de los hechos constitutivos de su acción, no menos cierto resulta que es una carga para mi representada aportar elementos de prueba cuando se está negando el
elemento constitutivo de la acción del actor.
Por lo anterior y en atención a que todas las pruebas ofertadas por mi representada -que son de gran importancia- nunca fueron controvertidas por la parte actora y tampoco fueron valoradas por el a quo, en la forma adecuada y bajos los nuevos lineamientos que establece el artículo Io de la Constitución Federal, en el sentido de
hacer interpretaciones bajo los principios de universalidad, interdependencia, indivisibilidad y progresividad para con los derechos humanos de las personas físicas y morales en el ámbito de su competencia, siendo coherente lo indicado aquí, porque no podemos distinguir entre personas físicas y morales, en este ámbito porque pensar así sería hacer distinción entre los gobernados lo que en el presente caso sucede, por ello el a quo, debió implementar los principios anteriormente aludidos a mis representadas, así lo ha señalado la Suprema Corte de Justicia de la Nación al indicar:
“Registro digital: 2001403 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Décima Época Materias(s): Constitucional, Común Tesis: XXVI.5o. (V Región) 2 K (10a.) Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Libro XI, Agosto de 2012, Tomo 2, página 1876 Tipo: Aislada
PERSONAS MORALES O JURÍDICAS. DEBEN GOZAR NO SÓLO DE LOS DERECHOS FUNDAMENTALES CONSTITUIDOS POR LOS DERECHOS HUMANOS RECONOCIDOS EN LA CONSTITUCIÓN Y EN LOS TRATADOS INTERNACIONALES, Y DE LAS GARANTÍAS PARA SU PROTECCIÓN, SIEMPRE Y CUANDO ESTÉN ENCAMINADOS A PROTEGER SU OBJETO SOCIAL, SINO TAMBIÉN DE AQUELLOS QUE APAREZCAN COMO MEDIO O INSTRUMENTO NECESARIO PARA LA CONSECUCIÓN DE LA FINALIDAD QUE PERSIGUEN. Las personas morales o jurídicas son sujetos protegidos por el artículo lo. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, por lo que deben gozar de los derechos fundamentales constituidos por los derechos humanos reconocidos en la propia Constitución v en los tratados internacionales de los que el Estado Mexicano sea parte, así como de las garantías para su protección, siempre y cuando sean acordes con la finalidad que persiguen, por estar encaminados a la protección de su objeto social, así como de aquellos que aparezcan como medio o instrumento necesario para la consecución de la finalidad referida. Lo anterior es así, porque en la palabra "personas", para efectos del artículo indicado, no sólo se incluye a la persona física, o ser humano, sino también a la moral o jurídica, quien es la organización creada a partir de la agrupación voluntaria de una pluralidad de personas físicas, con una finalidad común y una identidad propia y diferenciada que trasciende la de los individuos que la integran, dotada de órganos que expresan su voluntad independiente de la de sus miembros y de un patrimonio propio, separado del de sus integrantes, a la que el ordenamiento jurídico atribuye personalidad y, consecuentemente, reconoce capacidad para actuar en el tráfico jurídico, como sujeto independiente de derechos y obligaciones, acorde al título segundo del libro primero del Código Civil Federal, al artículo 9o. de la Carta Magna y conforme a la interpretación de protección más amplia que, en materia de derechos humanos se autoriza en el párrafo segundo del artículo lo. constitucional. Sin que sea obstáculo que los derechos fundamentales, en el sistema interamericano de derechos humanos, sean de los seres humanos, pues tal sistema no sustituye a las jurisdicciones nacionales, sino que otorga una protección coadyuvante o complementaria de la que ofrece el derecho interno de los Estados Americanos, por lo que una vez arraigados los derechos humanos en el derecho constitucional propio y singular del Estado Mexicano, éstos se han constituido en fundamentales, y su goce, así como el de las garantías para su protección, ha sido establecido por el propio derecho constitucional a favor de las personas y no sólo del ser humano.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO DE CIRCUITO DEL CENTRO AUXILIAR DE LA QUINTA REGIÓN.
Amparo en revisión 251/2012. Jefe de la Unidad de Catastro Municipal del Ayuntamiento de Culiacán, Sinaloa. 4 de mayo de 2012. Unanimidad de votos. Ponente: Juan Manuel Serratos . Secretario: Edwin Jahaziel Romero Medina. ”
Aunado a lo anterior, si bien es una carga procesal de las partes aportar pruebas, no menos cierto es la obligación que tiene el Juzgador de hacer una valoración de manera racional para que con ella se cumpla gran parte del proceso. Ahora bien, la inferior no cumple con los dispositivos indicados ut supra con el sólo hecho de mencionar las pruebas, pues éste está obligado a hacer una valoración conjunta que contenga incidencia lógica y jurídica, proporcionando la importancia de cada elemento de prueba para poder sostener su razonamiento, debido a que no basta -como lo señala en la resolución- el incumplimiento de la obligación se da por el sólo hecho de que mis representadas manifestaron que se realizaron descuentos con el consentimiento de la actora, al verse afectados en su actividad comercial debido a la situación que impera en el país derivada del Virus SARS CoV2 (COVID 19), y que tal situación no fue acreditada de forma fehaciente, a criterio del inferior.
Tener lo anterior el Juez de marras, como premisa para empezar a realizar la valoración de acervo probatorio, es negar el contexto de la realidad actual, ello es violar el artículo 379 del Código de Procedimientos Civiles, en cuanto a la prueba de la presunción humana, ofertada por mis representadas, toda vez que es un hecho conocido de todos, que no sólo la ciudad, el país o el continente sino el mundo entero, se tomaron medidas por parte de la autoridad sanitaria que afectaron toda tipo de actividad humana, social, recreativa y sobre todo ECONÓMICA, siendo así que este H. tribunal afecto su actividad y ha implementado medidas sanitarias por dicha causa, motivo por lo que la manifestación que hace el inferior que no se acreditó de forma fehaciente la afectación de las medidas sanitaras es vioiatorio del artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles. Lo anterior, es robustecido con la siguiente jurisprudencia:
“Época: Décima Época Registro: 160064 <lnstancia: Tribunaies Coiegiados de Circuito Tipo de Tesis: Jurisprudencia, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro IX, Junio de 2012, Tomo 2, Materia(s): Civil, Tesis: I.So.C. J/36 (9a.), Página: 744
PRUEBAS. SU VALORACIÓN EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 402 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL. El artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal establece que los Jueces, al valorar en su conjunto los medios de prueba que se aporten y se admitan en una controversia Judicial, deben exponer cuidadosamente los fundamentos de la valoración Jurídica realizada y de su decisión, lo que significa que la valoración de las probanzas debe estar delimitada por la lógica y la experiencia, así como por la conjunción de ambas, con las que se conforma la sana crítica, como producto dialéctico, a fin de que la argumentación y decisión del Juzgador sean una verdadera expresión de Justicia, es decir, lo suficientemente contundentes para Justificar la determinación Judicial y así rechazar la duda y el margen de subjetividad del Juzgador, con lo cual es evidente que se deben aprovechar "las máximas de la experiencia", que constituyen las reglas de vida o verdades de sentido común.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 309/2010. 10 de Junio de 2010. Unanimidad de votos. Ponente: Waiter Arellano Hobeisberger. Secretario: Enrique Cantoya Herrejón. Amparo directo 170/2011. 25 de marzo de 2011. Unanimidad de votos. Ponente: WaiterArellano Hobeisberger. Secretario: Enrique Cantoya Herrejón. Amparo directo 371/2011. 22 de Julio de 2011. Unanimidad de votos. Ponente: María Soledad Hernández Ruiz de Mosqueda. Secretario: Hiram Casanova Blanco. Amparo directo 460/2011. 18 de agosto de 2011. Unanimidad de votos. Ponente: María Soledad Hernández Ruiz de Mosqueda. Secretario: Miguel Ángel González Padilla. Amparo directo 782/2011. 2 de febrero de 2012. Unanimidad de votos. Ponente: Waiter
Arellano Hobeisberger. Secretario: Enrique Cantoya Herrejón."
Ahora bien, bajo los argumentos anteriores y en cumplimento a los dispositivos citados, el a auo. debió considerar todo lo manifestado en los escritos de contestación de demanda y tener como causa de la litis no un incumplimiento espontaneo o deliberado. por parte de mis representada sino oor el contrario las causas v cuestiones que orillaron a modificar la forma del cumplimento de la obligación, por lo que el inferior, balo el principio de un interés jurídicamente atendible como lo es la invocación que efectuaron mis representadas en relación a la pandemia, debió considerar el segundo párrafo del artículo 1796 del Código civil que indica -que aquellos contratos que aparezcan celebrados con carácter aleatorio, cuando en los contratos sujetos a plazo condición o de tracto sucesivo (arrendamiento) surjan en el intervalo acontecimientos extraordinarios de carácter nacional que no fuesen posibles de prever y que generen que la obligación de una de las partes sea más onerosa dicha parte
podrá intentar la acción tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al procedimiento señalado.
Motivo lo anterior por lo que mis representadas le hicieron llegar la carta de fecha primero de abril de dos mil veinte, mediante el correo electrónico de fecha veintiuno de abril de dos mil veinte, que el a quo, se abstiene de valorar restándole valor, al argumentar únicamente a favor de la contraria que no se acreditó el consentimiento de la arrendadora.
En esa tesitura, es sabido que en los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil para la Ciudad de México se advierten las realas que han de seguirse en el arrendamiento para el caso de que, por un caso fortuito o de fuerza mayor, se impida o se obstaculice el uso de la cosa arrendada; siendo que el legislador dotó al arrendatario de la posibilidad o acción de solicitar la reducción de las rentas lo que en la especie sucedió, lo que infiere que el juzgado nuevamente dejó de conjugar debidamente y bajo el principio de exhaustividad todo el acervo probatorio.
Lo anterior debido a que en dicho documento se manifestaban las causas deli porqué afectaban a mis representadas las medidas ordenadas por la autoridad y que se consideran como caso fortuito y de fuerza mayor, siendo la baja demanda de los clientes, la consecuencia de la baja de transacciones, ventas y demás circunstancias. Lo que nuevamente no valoró el inferior, haciendo una valoración inversa sobre la posición número 5 del pliego de posiciones articulada por la accionante al decir que es verdad que mi representadas le manifestó que a partir de ese momento se pagaría el 50% de la renta, es decir la actora reconoce que estaba enterada de la petición de mis representadas, pero él inferior le da una valoración inversa y deja de valorar la confesión que hace la propia actora al articular la posición marcada con numeral 4 que cito a la letra
“QUE SI ES CIERTO COMO LO ES, QUE USTED HA CUMPLIDO CON SU OBLIGACIÓN DE PAGO EN TIEM PO Y
FORMA, TAL COMO SE OBLIGÓ EN LA CLAUSULA CUARTA DEL CONTRATO BASE DE LA ACCIÓN”.
Al igual que la valoración a la posición marcada con el numeral 9 del pliego de la prueba confesional a cargo de mi representada cuando confiesa la accionante que se efectuaron los pagos de las rentas de los meses abril, mayo, junio, Julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020 y enero 2021, es decir se cumplió con la obligación previo a cualquier requerimiento.
Asimismo, indica el inferior que derivado de los correos electrónicos enviados por la accionante a mis representadas, se acredita la negativa de ésta en consentir el descuento peticionado por mis representadas, lo anterior es valorado incumpliendo el artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles, toda vez que como ya se ha mencionado que mis representadas invocaron los derechos írrenunciables contenido en los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil, y que no valoró el inferior.
Cuando es verdad legal que el artículo 2431 indica- si por caso
fortuito o fuerza mayor se impide parcial o totalmente al arrendatario el
uso de la cosa arrendada no le causará renta mientras dure el
impedimento. Y si este dura más de 2 meses podrá pedir la rescisión
del contrato dando aquí hasta una opción o posibilidad del arrendatario
de pedir la resolución del contrato y el artículo 2432 del citado código
india -si sólo se impide en parte el uso de la cosa podrá el arrendatario
pedir la reducción parcial de la renta a juicio de peritos a no ser que las
partes opten por la rescisión del contrato-. Como ya se mencionó dichas
disposiciones son Írrenunciables como lo señala el artículo 2433 del multicitado cuerpo sustantivo civil.
Ahora bien, la valoración que hace el inferior se insiste es acotada y parcial porque, como lo reconoce tanto la actora como el juzgador, mi representada hizo del conocimiento de aquella, vía correo electrónico,
la petición de una reducción en el pago de la renta derivada del caso fortuito, que fueron las determinaciones por la autoridad como se señaló, porque no se puede dejar de lado que es de conocimiento general y conocido que las determinaciones que surgieron a partir del virus SARS CoV2 2 COVID 19 y afectaron a toda persona tanto física como moral, porque en estos casos no se puede hacer distinción porque la ley es general y abstracta, más aún cuando mi representada se puso al corriente en el pago de la renta previo a cualquier requerimiento y una vez que las condiciones generales menguaron, realizando el pago del 50% de las cantidades restantes de las rentas, como se acreditó con los comprobantes de pago y que no es valorada dicha prueba por él inferior conforme a los artículos y argumentos antes indicados.
Aunado a lo anterior, hay que sumar lo determinado por el artículo 1847 del código citado que indica -que no podrá hacerse efectiva la pena cuando el obligado a ella no haya podido cumplir el contrato por hechos del acreedor, caso fortuito o fuerza insuperable.
Asimismo el artículo 1856 nos señala que -el uso, la costumbre del país se tendrá en cuenta para interpretar las ambigüedades de los contratos De igual forma se cita el artículo 2111 que reza -nadie está obligado al caso fortuito sino cuando se ha dado causa contribuido a él cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad o cuando la ley se le impone.
Por otro lado los artículos 2431, 2432 y 2433 del citado código tienen relación inmediata con el segundo párrafo del artículo 1796 ya indicado al inicio del presente agravio, al pedir la reducción parcial de la renta, por lo anterior se insiste que la valoración que hace el inferior es acotada y parcial, porque como lo reconoce tanto la actora como el juzgador, mi representada hizo del conocimiento del arrendador vía petición de una reducción en el pago de la renta derivada del caso fortuito gue fueron las determinaciones de la autoridad como se señaló anteriormente, lo anterior lo ha confirmado la Corte en la siguiente determinación:
“Época: Novena Época Registro: 197162 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo Vil, Enero de 1998 Materia(s): Civil Tesis: II. lo.C.158 C Página: 1069
CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR. CUANDO EL ACTO O HECHO EN QUE SE SUSTENTA ES UN ACTO DE AUTORIDAD. La doctrina jurídica es unánime al admitir que existen ocasiones en que el incumplimiento de una obligación no puede ser imputable al deudor, porque éste se ve impedido a cumplir por causa de un acontecimiento que está fuera del dominio de su voluntad, que no ha podido prever o que aun previéndolo no ha podido evitar. A un acontecimiento de esa naturaleza se le llama caso fortuito o fuerza mayor. Los diversos tratadistas como Bonnecase, Goyena, Henri León Mazeaud y Andró Tune también son acordes al distinguir tres categorías de acontecimientos constitutivos del caso fortuito o de fuerza mayor, según provengan de sucesos de la naturaleza, de hechos del hombre o de actos de la autoridad: sea que el acontecimiento proceda de cualquiera de esas fuentes y, por ello, provoque la imposibilidad física del deudor para cumplir la obligación, lo que traerá como lógica consecuencia que no incurra en mora y no pueda considerársele culpable de la falta de cumplimiento con la correspondiente responsabilidad de índole civil, dado que a lo imposible nadie está obligado. Las características principales de esta causa de inimputabilidad para el deudor son la imprevisibilidad y la generalidad, puesto que cuando el hecho puede ser previsto el deudor debe tomar las prevenciones correspondientes para evitarlo y si no lo hace así, no hay caso fortuito o fuerza mayor; el carácter de generalidad implica que la ejecución del hecho sea imposible de realizar para cualquier persona, no basta, pues, con que la ejecución sea más difícil, más onerosa o de desequilibrio en las prestaciones recíprocas. Así, cuando se trata de actos de autoridad, aue algunos autores como Manuel Boria Soriano catalogan dentro de la categoría de hechos provenientes del hombre, el hecho del principe. se da a entender a todos aguellos impedimentos oue resultan de una orden o de una prohibición oue emana de la autoridad pública.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo 487/97. U.S.A. English Instituto, A.C. 9 de octubre de 1997. Unanimidad de votos. Ponente: Ricardo Romero Vázquez. Secretaria: Elizabeth Serrato Guisa. ”
Por lo expuesto, se insiste que no se puede dejar de lado que es de conocimiento general y conocido que las determinaciones que surgieron a partir del virus SARS CoV2 COVID 19, afectación a toda persona tanto física como moral. Insistiendo en estos casos no se puede hacer distinción porque la ley es general y abstracta más aún cuando mi representada se puso al corriente en el pago de la renta y esto no es valorada dicha prueba por el por el inferior
Por lo anterior, al haber sido omitidos todos y cada uno de los medios ofertados por mi representada, el inferior tenía la obligación de hacer una valoración de éstas, tal como lo señala el artículo 402 del código citado, estas deben ser valoradas en conjunto cuidadosamente.
atendiendo a la lógica y la experiencia y exponiendo cuidadosamente los fundamentos de la valoración de cada una, situación que en el caso concreto no se da
Por otro lado, la valoración que pueda hacer el A quo tampoco es abierta o absoluta, sino restringido por determinadas reglas basados en la lógica y la experiencia de los cuales no debe apartarse el juzgador, siendo estos sus límites, los cuales deben ser expresados y razonados. Ahora bien, como se dijo anteriormente, al existir discrepancia entere la acción del demandado y las excepciones y defensa opuestas, era obligación del juzgador abocarse de manera acuciosa a cada una de las pruebas, valorándolas y determinando su alcance y valor probatorio, lo que no se aprecia en la resolución que ahora se combate en el presente ocurso, el no hacerlo soslaya el
juzgador su obligación de dar cumplimiento de todos y cada uno de los artículos invocados ut supra
Por lo anterior, ad quem deberá revocar la resolución que se combate y al no existir el reenvío, con plenitud de jurisdicción dictar resolución en la que se describa valoración y alcance de todas y cada una de las pruebas ofertadas, así como del derecho invocado, al ser derechos sustantivos irrenunciables con el que se dé cumplimiento con el principio de debido proceso y derecho de defensa y sobre todo valorar la prueba presuncional y el cumplimento espontaneo de mis representadas y siendo que el reducción no fue espontánea y deliberada.
Igualmente, de las excepciones invocadas por mi representada se desprende motivos fundados de disenso con la acción intentada del actor, porque si bien es cierto, el actor basa su acción en el contrato basal, no menos cierto es que de los documentos públicos exhibidos, se aprecian causas y motivos suficientes para la procedencia de las excepciones planteadas, situación que no se aprecia en la sentencia, en atención a que no hay una valoración de los mismos, solamente dice que no fueron adminiculados con otros medios de
convicción, es decir, faltó exponer cuidadosamente los fundamentos de valoración jurídica realizada para fundamentar su decisión.
SEGUNDO.- Lo constituye la resolución de diecinueve de mayo de dos mil veintiuno.
CONCEPTO DEL AGRAVIO.- La anterior determinación violenta lo señalado por los artículos 55, 81, 296, 327, 379, 402, del Código Adjetivo Civil, así como los artículos 1796, 1847, 1856, 211,2431,2432, 2434, todos del Código Sustantivo Civil para la Ciudad de México, siendo que conforme al primero de los tópicos citados, las normas del procedimiento son de orden público e interés general, por lo que las contiendas judiciales deben de apegarse a los procedimientos previamente establecidos.
Asimismo el segundo de los numerales citados, determina que la autoridad debe de dictar sus resoluciones de forma clara, precisa y congruente con lo que las partes piden, valorando los medios de prueba en forma conjunta atendiendo a las normas de la lógica, con lo que se da cumplimento al principio de seguridad jurídica y sobre todo dando cumplimento al principio de exhaustividad en las resoluciones, el cual se traduce en el análisis de toda actuación manifestación habida en
juicios y de los documentos traídos a juicios.
Ahora bien, es de señalar que la inferior llega a una conclusión en relación a las excepciones invocadas por mis representadas, en el sentido de que por el simóle hecho de que una de mi representadas es una sucursal bancaria no le aplican al presente asunto,_los artículos invocados por las codemandadas v es su obligación el seciuir pagando la renta en los términos y condiciones en las que se obligaron en el contrato, y que por ello las excepciones resultan totalmente infundadas, porgue a pesar aue mi representada acreditó haber realizado los pagos del 50% de descuento efectuado, no se dio cumplimiento al contrato de arrendamiento, v aue por ello no puede concebirse que está al corriente en el pago de las rentas. Y nuevamente se insiste el a quo, que no se acreditó que la
arrendadora hubiese permitido la realización del 50% del pago de la renta.
Lo anterior evidencia que el inferior violenta el principio de exhaustividad, toda vez que en cumplimiento al artículo 402 del Código Procesal Civil, el juzgador debió atender a las reglas de la lógica y la experiencia y exponer cuidadosamente los fundamentos de valoración jurídica en que fundamentara su decisión, y en el caso que nos ocupa simplemente transcribe los acuerdos dictados por la autoridad respecto a las medidas impuestas por la pandemia del SARS-CoV2, COVID 19, reiterando lo indicado en el párrafo anterior.
Es decir, la autoridad primigenia únicamente indica que por el simple hecho de que mi representada es una entidad bancada no le resultan aplicables los numerales invocados. Lo anterior vulnera lo indicado por el artículo Io de esta Constitución y -como ya se dijo en el agravio anterior-, en los Derechos Humanos no puede hacerse distinción entre una persona física o moral por lo que se debe de tener aquí por insertado el criterio jurisprudencial citado, que señala que los Derechos Humanos de las personas morales deben de tomarse en cuenta cuando están encaminadas a proteger su objeto social v cuando están también encaminado a que aparezcan como medio o instrumento necesario para la consecución de la finalidad que persiguen.
En el caso que nos ocupa, si mi representada permaneció abierta fue por indicaciones de la autoridad, aunado a que su actividad esencial la cual fue poca o casi nula, lo fue para las operaciones que se tenían que realizar durante la pandemia y para el acceso a que las personas se allegaran de su capital v poder adquirir bienes de consumo básico, lo que la autoridad no considera.
Ahora bien, en contexto lo anterior y de una interpretación teleológica de los preceptos contenidos en los artículos 2431, 2432 y 2474 en relación a los artículos 1796 segundo párrafo, 1847, 1856 y 2111 del Código Civil, siendo procedente entender que el concepto de caso fortuito o fuerza mayor, siendo estos los sucesos de la
naturaleza, hechos del hombre que siendo extraños al obligado lo afectan en su esfera jurídica impidiéndole temporal o definitivamente el cumplimiento parcial o total de una obligación, sin que tales hechos le sean imputables directa o indirectamente por cuba, v cuya afectación no puede evitar con los instrumentos que normalmente se dispongan en el medio social que en el que se desenvuelven y así evitarlo, prevenirlo para oponerse a él o para resistirlo.
De modo que para los efectos ilustrativos de esta apelación debe precisarse que en el caso fortuito puede aplicarse para distinguir los hechos producidos por la naturaleza y la fuerza mayor a los hechos del hombre, ésta última implica la no resistencia ai acontecimiento, mientras que en el caso fortuito se caracteriza por su imprevisibilidad, por lo que no debe mediar negligencia o falta de precisión y debe ser un obstáculo insuperable.
No puedo dejar de mencionar que la Organización Mundial de la Salud clasificó ia situación actual del COVID-19 como una pandemia tras su multiplicación en diversos países más allá de la comunidad de su origen.
Y en el caso que nos ocupa para la declaración de estado de pandemia se cumplieron los dos criterios *que el brote epidémico afecte a más de un continente* *y que los casos en el país sean importados y que posteriormente sean provocados por transmisión comunitaria*; es decir en el mismo país lo que colocó la situación a nivel mundial en pandemia.
Ahora bien, es cierto que con fecha 11 de marzo del 2020, la ONU declaró el brote del virus SARS CoV2 COVID 19 en una pandemia derivado del incremento en los números de casos existentes en los países que ya habían confirmado lo mismo, considerando esto una emergencia de salud pública de relevancia internacional.
Lo anterior obliga a que no se puede dejar de lado que las determinaciones del Consejo de Salubridad General, tienen el carácter
de ley general, para toda la población sin distinción de ninguna clase o género, haciendo su publicación en el diario oficial de la federación así como en las diversas gacetas de los estados, siendo la primera determinación de este consejo, reconocer la epidemia de la enfermedad del SARS CoV2 COVID 19 como una enfermedad grave de atención prioritaria. Siendo una de sus consecuencias la orden de la suspensión inmediata de actividades no esenciales en los sectores públicos privados y sociales con la finalidad de mitigar la dispersión y transmisión del citado virus en la comunidad y para disminuir la carga de enfermedad y sus complicaciones y muerte en su caso en la población residente en el territorio nacional.
No se puede omitir que se estableció que en todos los sectores y actividades definidos como esenciales se debieron aplicar de manera obligatoria acciones como el no realizar reuniones o congregaciones de más de cincuenta personas, lavado de manos frecuente, estornudar o toser aplicando la etiqueta respiratoria, el saludo a distancia y todas las demás medidas de sana distancia que aún siguen vigentes y emitidas por la secretaría de salud Federal. Y que todavía se sigue exhortando a toda la población que en todo el territorio mexicano Inclusive la que arribe del extranjero no participar en actividades laborales esenciales y a cumplir el resguardo domiciliario correspondiente y corresponsable.
Es de conocimiento generai que las medidas anteriores paralizaron a gran parte de ia actividad económica para el confinamiento de ia población lo que ocasionó la pérdida de empleos reducción de salarios lo que traio consecuencias negativas en materia de arrendamiento. En esa medida la pandemia ocasionó que por la propagación del virus tal evento es un caso de fuerza mayor que
justifica el descuento de la renta. Asimismo las medidas sanitarias y otras determinaciones gubernamentales que fueron emitidas por el Gobierno Federal y los gobiernos estatales también pueden consistir eventos de fuerza mavor.
En ese contexto es importante destacar a este cuerpo colegiado que ante un evento de tal naturaleza, cómo es la pandemia, existió la posibilidad de modificar la obligación del contrato de arrendamiento base de la acción distinción qué es trascendente y que no se analizó por el inferior con las excepciones planteadas, toda vez Q\ue La existencia de incumplimiento de pensiones rentísticas en su forma parcial se debe de realizar como un caso EXCEPCIONAL Y concreto.
Considerando que las consecuencias generadas por la pandemia, cómo fue el confinamiento, la falta de movimiento de población, y la escases en el flujo económico que genera resultados negativos en las ganancias de cualquier ente económico, da como consecuencia que se vea mermado en el cumplimiento de obligaciones como es el pago de la renta de locales para el uso y explotación comercial, dado que la justicia debe de sensibiiizarse para crear una conciencia social pensar lo contrario se dejaría de lado lo que nos ordena el artículo primero de la constitución Federal.
Es de indicar y sostener que la sentencia que se impugna, dejó de lado que el inmueble arrendado se utiliza para el comercio de servicios financieros y es público y notorio que el Banco Azteca es un centro comercial conocido por el común de las personas en el país, y amén que así lo refiere la propia inferior, también se puede sostener que para resolver las diferencias jurídicas entre las partes se debió de aplicar eminentemente la legislación positiva de la Ciudad de México porque así que pactaron las partes y porque aquí se encuentra el inmueble.
Lo anterior sostiene que el imperio debido como ley, de atender el acuerdo por el que se determinan acciones extraordinarias en la Ciudad de México para atender la declaratoria de emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor, en concordancia con el acuerdo del Consejo de salubridad general del Gobierno Federal con el propósito de evitar el contagio y propagación del COVID-19, publicado en la gaceta oficial de la Ciudad de México el primero de abril del 2020, en
donde se señalan las actividades que se consideran esenciales de las cuales se encuentran entre los servicios financieros.
Lo anterior se evidencia que mi representada estuvo operando su negocio al menos de manera parcial ya que para el Juez inferior no fue claro que el confinamiento de personas en su domicilio por sí mismo es un hecho que afecta al sector económico de este país, en atención que se reduce el intercambio de mercancías, el consumo de las mismas e inclusive debió considerar la disminución del poder económico de las personas y por ende la disminución de las operaciones bancarias y financieras.
Por lo anterior el inferior debió analizar la demanda y la contestación a esta y en específico las excepciones invocadas en esta como las pruebas rendidas en autos y con apego en el artículo 402 del código adjetivo civil, podiendo concluir que nuestra defensa a la acción de rescisión, se originó a causa de caso fortuito, lo que justifica plenamente que mi representada pago el 50% a la renta desde el mes de abril del 2020, y aun así también queda acreditado que se pagó el 50% restante de los descuentos realizados, antes del requerimiento de la demandada.
Lo anterior tiene su fundamento en los artículos 2432, 2433 y 2434 del Código Civil, que le otorgaron a mí representadas la facultad de obtener la reducción del monto de la renta lo cual es irrenunciable, poniendo así de manifiesto la intención legislativa de que a lo imposible nadie está obligado de lo que participa todo acontecimiento extraordinario que no se pueda controlar por la mera voluntad del individuo sino que se trata de una fuerza exterior irresistible un caso fortuito.
Aunado a lo anterior es dable recordarse que conforme a los artículos 1796 párrafo segundo y 1796 Bis del Código Civil, los contratos de arrendamiento deben de ser cumplidos conforme a la buena fe la equidad y las buenas costumbres lo que significa que ante la emergencia sanitaria que se vive hoy en el país sin que haya culpa o
dolo de alguno de los contratantes la aplicación de la justicia debe de tener un propósito de recuperar el eauMibrio entre las obligaciones v derechos de los mismos.
Es de suma importancia indicar que el pacto locatario tiene un plazo de 5 años contados a partir del primero de febrero del 2019 con fecha de terminación el 30 de enero del 2024, con una pensión de $11,250.00, lo que equivale a una cantidad total de $650,000.00 por lo
tanto el descuento por el por el período que perduró la reducción de la renta no afectó el negocio principal, más cuando se liquidó el pago de esas diferencias previo al requerimiento de la demanda (prueba 4 del escrito de contestación de demanda), siendo el objetivo cómo se plasmó en las excepciones que no valoró adecuadamente el inferior, lo
fue en salvaguardar el negocio principal que en este caso es el pacto locatario y cómo lo refieren los artículos antes citados es buscar siempre el equilibrio entre las partes ello se invocaron los artículos 19 y 20 del Código Civil, que faculta a la autoridad a resolver conflictos de derechos iguales o de la misma especie observando la mayor igualdad posible entre los interesados. Tales argumentos ha valorado la Corte en el siguiente criterio:
“Registro digital: 2021213 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Décima Época Materias(s): Civil Tesis: l.3o.C.358 C (10a.) Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 73, Diciembre de 2019, Tomo II, página 1032 Tipo: Aislada
CONTRATOS. INCUMPLIMIENTOS ESENCIALES Y NO ESENCIALES, Y SU INFLUENCIA EN LA RESCISIÓN O RESOLUCIÓN DE AQUÉLLOS (APLICACIÓN DEL CRITERIO DE INTERPRETACIÓN DE LA
ESENCIALIDAD). En el Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, no existe una idea o graduación de la gravedad del acto de incumplimiento. De tal forma que si acudimos al artículo 1949 del citado ordenamiento, se advierte que se limita a mencionar el incumplimiento de "lo que le incumbe", dando a entender con esa redacción que cualquier incumplimiento, por nimio que sea, justificaría una reacción resolutoria del acreedor. No obstante, en derecho comparado existen algunas disposiciones normativas sobre la graduación del incumplimiento. Así, el Código Civil Italiano en su artículo 1455 establece que el incumplimiento no puede ser de "escasa importancia", ya que con base en el mismo no podría el acreedor resolver el contrato. Igualmente, el artículo 1525 de esa codificación, cuando se refiere a los pagos, señala que no es susceptible de resolución el incumplimiento del abono de un plazo, siempre y cuando éste no sea superior a la octava parte del precio total. Derivado de lo anterior, para la integración del concepto de incumplimiento v su relevancia a efecto de justificar una posible resolución de la obligación. necesariamente se tiene que acudir a la doctrina iurisprudencial. Empero, a este respecto es preciso reconocer que en nuestro país la magnitud del
incumplimiento en orden a la determinación de cuándo permite la resolución del contrato w cuándo no hav lugar a esa declaración, no ha sido profusamente analizada. Por el contrario, y no obstante que enarbolamos los principios de buena fe y conservación de los contratos, nos ha parecido muy natural entender que cualquier incumplimiento, por menor que sea y sin importar que el interés del acreedor en realidad no se vea frustrado, permite la rescisión. Ante esa situación, es imperioso acudir al derecho comparado, donde la opción obvia es España y su Tribunal Supremo, cuya doctrina ha sido seguida de cerca en diversos temas perla Suprema Corte de Justicia de la Nación, que en muchos casos ha adoptado como propia, sobre todo en materia de responsabilidad civil. Dicho tribunal ha establecido el criterio de interpretación de la esencialidad. aue viene impuesto por la realidad social y el tipo de obligación de que se trate, oero oara comprender la esencialidad, es preciso entender aue dicho tribunal tiene reconocida una jurisprudencia constante en la aue trata de salvar el negocio jurídico como premisa, el denominado principio de conservación de los contratos o favor contractus. La conservación del contrato para el Tribunal Supremo no sólo constituye un criterio de interpretación, sino un principio general del derecho es. por tanto, un criterio hermenéutico aue envuelve la totalidad del contrato, con plena proyección en el tratamiento de la eficacia contractual. Debe entonces cuestionarse cuándo se está en presencia de un contrato rescatable v. por tanto, conservable o en contraposición, si debe ser resuelto. La respuesta está en la esencialidad o no de la obligación incumplida, cuyo rigor marcará el lindero de una u otra postura. Así, por ejemplo, respecto al plazo de entrega, constituye Jurisprudencia de ese tribunal que el mero retraso (en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento, ya que puede dar lugar a la constitución en mora pero no, necesariamente, a la resolución. Por ello, se exige del resolutor, además del cumplimiento de sus propias obligaciones, la existencia de un "interés jurídicamente atendible". Mediante esta expresión se hace referencia a la posibilidad de apreciar el carácter abusivo, contrario a la buena fe o, incluso, doloso aue puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria del contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente aue no responde a la realidad de las cosas. situación aue ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales o encubre el simóle deseo de aprovechar la oportunidad de concertar un nuevo negocio para obtener mayores beneficios.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 698/2017. Grissel Guadalupe Hernández Guadarrama. 11 de octubre de 2017. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos. Secretario: Karío Iván González Camacho. Esta tesis se publicó el viernes 06 de diciembre de 2019 a las 10:18 horas en el Semanario Judicial de la Federación.”
Continuando bajo la misma línea argumentativa y sobre la situación del descuento efectuado no afectó a la esfera de la parte accionante y menos cuando se resarció el posible daño al pagarse las diferencias de renta previó al requerimiento efectuado con la demanda.
Es de sensatez indicar, que la reducción en el monto de la renta debe de ser de acuerdo a las voluntades de las partes ya que el artículo 1796 del Código Civil prohíbe que la validez del cumplimiento
de los contratos se quede al arbitrio de uno de los contratantes, no obsta que consta del material probatorio de esta causa civil, que mis representadas le solicitaron a su contraparte la reducción de la renta el 50% tal y como se confesó en la contestación de la demanda y en las posiciones en el desahogo de la prueba confesional a cargo de mis representada y pero que les benefician no como lo señala el inferior.
Pero en el contexto probatorio este Cuerpo Colegiado debe de saber que cabe observar las reglas establecidas en los artículos 1796 y 1796 bis del Código Civil, en donde legislador estableció el derecho de la parte afectada o perjudicada por un acontecimiento extraordinario recuperar el equilibrio entre las obligaciones disponiendo que si no hay acuerdo el Juez sería quien determine lo pertinente, io
que en caso en concreto no sucedió.
Es de insistir que en el caso que nos ocupa no puede quedar fuera de la litis que lo contenido en el artículo 2431, 2432 y 2433 del Código Civil, en atención que son derechos irrenunciables a favor del arrendatario y bajo ese contexto y con los argumentos vertidos en las excepciones el inferior debió de entender que la obligación de la autoridad en su ámbito social es buscar un equilibrio entre las partes, es decir buscar equilibrar las obligaciones y los derechos de los contratantes bajo el auspicio de la regla del citado Artículo 20 del Código Civil.
Asimismo, este Cuerpo Colegiado, en plenitud de jurisdicción y bajo los argumentos antes indicados y de los argumentos vertidos en su momento en las excepciones invocadas en escrito de
contestación de demanda, y de las que se desprende que la causa de rescisión invocada por la accionante es contraria al derecho y a la justicia, toda vez que también, resulta improcedente obligar a mí demandada a que desocupe y entregue el inmueble así como al pago de intereses moratorios, ya qué se trata de una sanción que resulta improcedente por el caso fortuito que apareció y subsiste en la relación del arrendamiento cobrando así vigencia lo dispuesto por el artículo
2211 del Código Civil.
Ahora bien si resulta improcedente la rescisión por las consecuencias anteriormente indicadas y al seguir vigente el contrato de arrendamiento base de la acción, también resulta improcedente que se le exija a mi representada demostrar que se encuentra al corriente en el pago de agua energía eléctrica servicios telefónicos o cualquier otro servicio en atención que en el contrato de arrendamiento en ningún momento se fijó ninguna obligación en tan sentido, es decir, la inquilina no se obligó a justificar de manera periódica ni a voluntad de la
arrendadora acreditar estar al corriente en el pago de los servicios mientras el contrato se encuentre vigente situación que tampoco valoró la inferior.
Por lo que y de acuerdo a los motivos de disenso aquí plasmados, es determinar como procedente las excepciones invocadas por mis representadas, en atención que las mismas se basan en situaciones de caso fortuito v fuerza mayor que no estuvieron previstas por las partes diciendo que en la actualidad el contrato de arrendamiento se está cumpliendo plenamente.
Por lo anterior este cuerpo colegiado, con plenitud de jurisdicción y en pleno cumplimento a los artículos invocados, podrán revocar la sentencia que recurre y en su lugar dictar otra en la que dando pleno cumplimento a los artículos invocados y sin hacer distinción en la aplicación de la ley dictar sentencia, en la que se declare la inexistencia
del incumplimiento del contrato base de la acción.
PRIMERO. Tener en tiempo y forma promoviendo RECURSO DE APELACIÓN en contra de la sentencia definitiva.
SEGUNDO.- Dar vista a la contraria por el término de ley. TERCERO.- Previas diligencias de ley enviar a la superior para su
substanciación.
BANCO AZTECA S^. INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE e
INMUEBLES S.A. DE C.V.
