Dictamen Pericial
2021 Bien Inmueble
Juzgado Primero de lo Familiar de Chalco
Estado de México
Bien inmueble:
Calle sin nombre (conocida como La Vereda) San Mateo Huitzilzingo, Municipio de Chalco, Estado de México.
No se proporcionó
Expediente: /2020
Clave de llamada: 8031/2021
Clave catastral:
22 de junio
Avalúo de Bienes Inmuebles y Muebles Peritajes en Hechos de Tránsito Terrestre Dr. en C. E. Miguel Cédula Profesional:
1
50.4a.45.44.4f.4d.45.58.30.30.30.30.34.30.34.38.30 11/10/24 17:29:05
Avalúo de Bienes Inmuebles y Muebles Peritajes en Hechos de Tránsito Terrestre Dr. en C. E. Cédula Profesional:
Toluca, México a 22 de junio de 2021
Expediente: /2020 Avalúo: Bien inmueble, terreno rústico (agrícola de baja producción)
                      
Valuador:
Fecha del avalúo:
Parte actora:
Parte demandada:
Inmueble que se valúa: Propósito o destino del avalúo:
Ubicación del inmueble:
1. Antecedentes
Dr. En C. E. 21 de junio de 2021
C. Justa
C. Mario
Terreno rústico (agrícola de baja producción)
Estimar el valor comercial del bien inmueble.
Calle sin nombre (conocida como La Vereda) San Mateo Huitzilzingo, Municipio de Chalco.
México
No se proporcionó.
No se proporcionó.
Privada
2. Características urbanas
Habitacional de segundo orden.
Habitacional y agrícola de baja producción.
Casas habitación de un nivel de tipo moderno de media y baja calidad, así como en su mayoría terrenos agrícolas de baja producción.
30% aproximadamente.
Normal socioeconómico medio y medio bajo. Socioeconómico medio y medio bajo.
Estado: Regimen de propiedad:
Clave catastral: Cuenta de agua:
   
Clasificación de la zona: Uso de suelo:
Tipos de construcción dominante:
Índice de saturación de la zona: Población:
Estrato socioeconómico:
2
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3. Terreno
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Servicios urbano:
públicos
y equipamiento
Completos: Redes de agua potable completos, red de distribución de abastecimiento de agua potable, mediante tomas domiciliarias, drenaje a base de redes de recolección de aguas residuales en sistemas mixtos. Suministro de la red de electrificación a través de redes aéreas, con sistema de cableado aéreo, postería de concreto, alumbrado público sobre postería con lámparas incandescentes de vapor de sodio, guarniciones de concreto con un ancho aproximado de 30 cmts; banquetas de concreto con un ancho aproximado de 1.00 mts., calles secundarias a base de asfalto con un anchura de aproximadamente 6.00 mts., y la avenida principal de 7.00 mts., recubiertas a base de asfalto, redes telefónicas sobre postes de madera, recolección de basura por camiones, transportes urbanos cercanos con regularidad, edificios gubernamentales, escuelas de nivel básico, medio y superior públicas.
Se accesa por la Carretera de Chalco a Mixquic, a 500 metros del lado norte se intersecta la calle sin nombre conocida como la Vereda y sobre el oriente se encuentra el predio motivo del presente estudio.
Vías de acceso de importancia:
  
El lote motivo de este estudio, se encuentra Tramo de calles transversales limítrofes y orientación: localizado en la acera poniente de la calle sin
Antecedentes de la propiedad:
Fracción que se valúa:
nombre (que es conocida como La Vereda). Datos contenidos en el expediente indicado al rubro. Acta
número 12.395, volumen 205, de fecha 26 de diciembre de 1983, otorgada por el Lic. Leopoldino Velarde Espinoza, Notario
Público No. 1 del Distrito de Chalco, Estado de México. .Fracción que corresponde al terreno.
COLINDANCIAS
Al Norte:
90.00 metros, con sucesión de Pablo Contreras.
Al Sur:
Ortega.
90.00 metros, con sucesión de Andrés Neri.
Al Oriente:
17.40 metros, con sucesión de Catarino Jiménez
Al poniente:
17.40 metros, actualmente con calle sin nombre (Conocida como La Vereda).
3
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Superficie del terreno:
1566.00
metros cuadrados, aprox.
Superficie de construcción total:
No cuenta con construcción
Área total privativa de construcción: Indiviso:
Forma del terreno:
Topografía y configuración: Poligonal del terreno: Servidumbre y restricciones: Intensidad de construcción:
No se determina
No se determina
Sensiblemente regular.
Terreno sensiblemente plano, de forma ligeramente regular y simétrica, con ligera pendiente de noroeste a sureste. Acceso a nivel de calle, lote intermedio.
Sensiblemente regular.
Las permitidas según el plan de desarrollo urbano de la zona.
De 0.8 número de veces la intensidad del predio.
Ubicación del predio:

N

Uso actual: Lote terreno intermedio, agrícola de baja producción. Tipo de construcción: No cuenta con construcción.
Calidad y clasificación de la construcción: No cuenta con construcción.
4
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5. Elementos de construcción
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Número de niveles: Edad aproximada de la construcción:
Vida útil remanente: Estado de conservación:
Calidad del proyecto: Unidades rentables o susceptibles de rentarse:
No cuenta con construcción. No cuenta con construcción. No cuenta con construcción. No cuenta con construcción. No cuenta con construcción.
No cuenta con construcción.
  
A) Obra negra o gruesa.
Cimientos: No cuenta con construcción. Estructura: No cuenta con construcción.
Muros: No cuenta con construcción.
Entrepisos: No cuenta con construcción. Techos: No cuenta con construcción.
Azoteas: No cuenta con construcción. Bardas: No cuenta con construcción.
B) Revestimientos y acabados interiores.
Aplanados en interiores: Aplanados en exteriores:
Plafones: Lambrines:
Pisos: Zoclos:
Escaleras:
Pintura: Recubrimientos especiales:
No cuenta con construcción. No cuenta con construcción. No cuenta con construcción. No cuenta con construcción.
No cuenta con construcción.
No cuenta con construcción. No cuenta con construcción.
No cuenta con construcción. No cuenta con construcción.
No cuenta con construcción.
C) Carpintería D) Herrería:
Puertas:
5
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Ventanería y puertas: No cuenta con construcción.
E) Instalaciones hidráulicas y sanitarias:
Red de alimentación: No cuenta con construcción. Red de desagües:No cuenta con construcción.
Muebles de baño: No cuenta con construcción.
F) Instalaciones eléctricas:
No cuenta con construcción.
G) Vidriería:
No cuenta con construcción.
H) Cerrajería:
No cuenta con construcción.
I) Instalaciones de gas: No cuenta con construcción.
Tanque estacionario: No cuenta con construcción
 
6. Consideraciones previas al avalúo

A) Objetivo del avalúo
En todos los casos se entenderá que el objetivo del avalúo será el de estimar el Valor Comercial de un bien determinado o propiedad, a menos que se indique otro. Para ello se incluirán y desarrollarán los tres métodos o enfoques de valuación exigidos por la C. N. B. y V., a saber: 1) El Método Físico, Directo o también llamado de COSTOS, 2) El de Capitalización de Rentas o de los INGRESOS y, 3) El comparativo o de MERCADO, como se definen a continuación.
 
B) Metodología de valuación
Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de remplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de Conservación y en su caso, la absolescencia económica, funcional y tecnológica del bien.

Método Tradicional de Capitalización de Rentas o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real) aplicable al caso de estudio.
   
La tasa de capitalización proviene de considerar la Tasa libre de riesgo (país sector) de una inversión a largo plazo (>30 años) en México y la Tasa prima correspondiente al género del inmueble que se valúa, donde se combinan los factores de “grado iliquidez” y relación de área de terreno a construcción (C.U.S.), como puede verse en el procedimiento
aplicado.
Método Comparativo o de Mercado, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de
comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación).

C) Definición de términos y
Valor de Reposición Nuevo, (V. R. N.): Es el costo directo actual de reproducir de modo eficiente un determinado bien. Para el caso los inmuebles en razón de su estructura y acabados, incluyendo únicamente los costos indirectos propios del constructor.
   
Valor Neto de Reposición, (V. N. R.): Es el que resulta de descontar el Valor de Reposición Nuevo (V. R. N.) los deméritos atribuibles a la depreciación por Edad y Estado de Conservación o su equivalente en costos directos a incurrir para devolver a la construcción su estado original o Nuevo para el caso de los inmuebles.
   
Renta Bruta Mensual (R. B. M.): Es la suma total de dinero que produce o es susceptible de producir el inmueble que se valúa durante un mes natural, a la fecha del Avalúo.
  
Deducciones a la Renta Bruta Mensual: Son los gastos en los que incurre el propietario de un inmueble al rentarlo, como son: Depreciación de la construcción, vacios intercontractuales, impuestos y derechos por tenencia del inmueble (I. S. R., Predial, Drenaje, entre otros), póliza de seguros contra daños, mantenimiento de áreas públicas o comunes, así como por administración.

conceptos
6
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C) Definición de términos y
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conceptos
Tasa de Capitalización (%): Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de descuento real que le sería exigible a un determinado género de inmuebles, clasificados en razón de su Uso, esto es; a su nivel de Riesgo (plazo de retorno de la inversión) y grado de liquidez.
  
AVALÚO: El estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o un bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, y cuya ética y desempeño, avalen la confiabilidad de su valoración.

VALOR COMERCIAL: Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se valúa, estando bien informados y sin ningún tipo de presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por su enajenación, a que el término de 90 días contados a partir de la fecha del Avalúo con una promoción suficiente y adecuada a su mercado.
 
D) Condicionantes y salvedades al avalúo
La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial proporcionada por el solicitante y/o propietario del bien a valuar, la cual se asume como correcta. Entre ella, se puede mencionar a la escritura de propiedad o documento que lo identifica legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial).
La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien.
No es motivo del presente estudio verificar la propiedad legal nil a existencia de gravámenes, así como cualquier otro vicio oculto del predio en estudio.
 
7. Consideraciones especificas del avalúo

Los valores unitarios del presente avaúo en cuestíon se obtuvieron conforme a un estudio de mercado en la zona y publicaciones especializadas.
Para el valor de terreno se tomó en cuenta, ubicación, frente, forma, superficie, entre otros. Los métodos de valuación que se
emplean son el físico o directo.
México.
Ubicación del terreno
Total de superficie (metros cuadrados)
Valor Comercial por metro cuadrado
Venta de terreno en San Lucas Aminalco, Chalco, Estado de
1365.00
$950.00
Ubicación del terreno
Total de superficie (metros cuadrados)
Valor Comercial por metro cuadrado
Venta de terreno en Casco de San Juan, Chalco, Estado de
818.00
$850.00
Ubicación del terreno
Total de superficie (metros cuadrados)
Valor Comercial por metro cuadrado
Venta de terreno, Ejido San Lorenzo, Chalco, Estado de México.
5000.00
$800.00
Cálculo del valor unitario del mercadeo Factores de eficiencia del terreno
Frente
Fondo
Área
Irregularidad
T opografía
Posición
Factor resultante
Valor unitario de mercadeo
Valor resultante
1.00
1.00
0.85
1.00
1.00
1.00
1.00
$950.00
$950.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$850.00
$850.00
7
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Avalúo de Bienes Inmuebles y Muebles Peritajes en Hechos de Tránsito Terrestre Dr. en C. E. Cédula Profesional:
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$800.00
$800.00
Valor resultante de mercadeo
$866.67
 
8. Cálculo de valuación

A) Valor físico o directo del terreno:
$866.67
Lote tipo predominante
1566.00
Metros cuadrados
Factores de eficiencia del terreno
Frente
Fondo
Área
Irregularidad
T opografía
Posición
Factor resultante
0.75
0.75
0.70
1.00
1.00
1.00
0.87
Fracción
Superficie en metro cuadrados
Valor unitario
Coeficiente
Valor Correlacional
Valor parcial (A)
T otal
1566.00
$866.67
0.87
$751.11
$1,176,240.00
A) Valor total del terreno
$1,176,240.00
B) Valor de la construcción
B) Valor de las construccion
$15,000.00
Tipo
Área (metro cuadrado)
Valor unitario
Demérito
Valor unitario neto
Valor parcial (B)
T1
0.00
$0.00
85%
$0.00
$0.00
T2
0.00
$0.00
80%
$0.00
$0.00
B) Valor total de las construcciones
$0.00
C) Instalaciones especiales, elementos, accesorios y obras complementarias.
9. Valor de capitalización de rentas
N.p.
Descripción
Unidad de medida
Cantidad
Valor unitario
Coeficiente
de depVreacloiarctoiótanl
1
NO PRESENTA
$0.00
2
$0.00
3
$0.00
c) Valor de las instalaciones especiales
$0.00
  
a) Renta real o efectiva
0.00
b) Renta estimada o de mercado
0
0.00
$0.00
8
50.4a.45.44.4f.4d.45.58.30.30.30.30.34.30.34.38.30 11/10/24 17:29:05
Avalúo de Bienes Inmuebles y Muebles Peritajes en Hechos de Tránsito Terrestre Dr. en C. E. Cédula Profesional:
c) Renta bruta total mensual redondeada:
$0.00
d) Importe de deducciones
25%
$0.00
e) Renta neta mensual
$0.00
f) Renta neta anual
$0.00
g) Capitalización a la taza de
9.10%
h) Valor de capitalización
$0.00
Nota: Se considera el valor físico
Valor físico A+B+C
$1,176,240.00
 
10. Resumen
11. Conclusión

Valor físico o directo
$1,176,240.00
Valor de capitalización
$0.00
Valor comercial en números redondos
$1,176,240.00
  
De acuerdo a las características del inmueble se considera con un valor de: $1,176,240.00
(UN MILLÓN CIENTO SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA PESOS 00/100 M. N.)
Esta cantidad representa el valor comercial actualizado al día: 22 de junio de 2021
      
Único: Que se tenga por presentada en tiempo y forma el dictamen como Perito en materia de valuación de bienes inmuebles a que me refiero en este ocurso.
ATENTAMENTE
Dr. En C. E.
Dictamen Pericial de Bien Inmueble en Juicio Civil
