Introducción
El pasado 27 de marzo, el gobierno de la Ciudad de México publicó en la Gaceta Oficial (GOCDMX) No. 35 el "Decreto que contiene las observaciones al diverso por el que se adicionan diversas disposiciones al Código Civil para el Distrito Federal", el cual entró en vigor el 28 de marzo de 2017.
Con esta publicación se adicionaron diversas disposiciones al Código Civil para el Distrito Federal (CCDF) y que dan apertura a la llamada "hipoteca inversa¨, nueva modalidad de hipoteca en la Ciudad de México aplicable sólo para adultos mayores.
Se comentan los principales aspectos de la hipoteca inversa en la Ciudad de México.
Adultos mayores en la Ciudad de México
De acuerdo con el artículo 3o., fracción I, de la Ley de los Derechos de las Personas Adultas Mayores en el Distrito Federal, dichas personas son aquellas que cuentan con 60 años o más y que se encuentran domiciliadas o de paso en la Ciudad de México; se clasifican como sigue:
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Qué es la hipoteca inversa
El artículo 2939 Bis del CCDF señala en este sentido, lo siguiente:
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También se puede constituir la hipoteca inversa sobre diverso inmueble, a condición de que sea propiedad de la persona adulta mayor.
Para efectos de ejercer la hipoteca inversa el adulto mayor podrá requerir la constitución de un fideicomiso a su favor conformado por los actores siguientes:
1. Fideicomitente, que será la entidad financiera acreditante.
2. Fiduciario, una institución financiera diferente del acreditante.
3. Fideicomisario, la Secretaría de Desarrollo Social de la Ciudad de México.
Vale precisar que el fideicomitente es quien entrega los bienes al sujeto denominado fiduciario, para que realice el fin a que se destinó el fideicomiso, y el fideicomisario es la persona o institución que tiene capacidad para recibir el beneficio del fideicomiso.
Quiénes otorgan la hipoteca inversa (artículo 2939 Quáter del CCDF)
Están autorizadas para otorgar la hipoteca inversa las instituciones privadas del sistema bancario mexicano, que actúan en nombre propio, así como las demás entidades financieras, instituciones sociales e instituciones públicas, siempre que cuenten con facultades para ello.
Contrato de hipoteca inversa (artículo 2939 Ter del CCDF)
Es aquel por el cual la entidad financiera se obliga a pagar una cantidad de dinero predeterminada a la persona adulta mayor o a su beneficiario, que deberá ser su cónyuge, concubina o concubinario de edad igual o superior a los 60 años; ya sea en una sola exhibición o de forma periódica, hasta agotar el monto del crédito otorgado, directamente o a través del fideicomiso, y la persona adulta mayor se obliga a garantizar mediante hipoteca un inmueble de su propiedad.
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El capital prestado puede ser dispuesto por el adulto mayor de dos formas diferentes:
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Especificaciones del contrato (artículo 2939 Quinquies del CCDF)
Los términos de la contratación de la hipoteca inversa se establecen previo avalúo de la institución debidamente facultada para considerar el valor comercial de mercado del inmueble que deberá actualizarse cada dos años, para estar acorde con la plusvalía que el bien inmueble adquiera con el tiempo. El costo del avalúo será cubierto por la entidad financiera.
Además de lo pactado, el contrato de hipoteca inversa estará sujeto a lo siguiente:
1. La cantidad pactada entre la entidad financiera y el adulto mayor debe ser suficiente para que este último cumpla sus necesidades básicas; no podrá ser inferior al 70% del valor comercial del inmueble establecido en el avalúo.
2. El solicitante o los beneficiarios que él designe deben ser personas de 60 años o más.
3. El tutor, siempre que se encuentre en los supuestos señalados del CCDF, y mediante autorización judicial, podrá constituir hipoteca inversa para garantizar un crédito otorgado a favor de su pupilo o incapaz.
4. La persona adulta mayor dispondrá del importe del préstamo conforme a los plazos que correspondan a las disposiciones periódicas mediante las cuales podrá acceder al importe objeto de la hipoteca in-versa.
5. La persona adulta mayor o su cónyuge, concubina o concubinario de edad igual o superior a los 60 años, serán los únicos beneficiarios de los pagos periódicos de la hipoteca inversa.
6. En su caso, cumplir las condiciones que se establezcan.
7. La entidad financiera sólo podrá exigir la deuda y la garantía ejecutable cuando fallezca la persona adulta mayor y el beneficiario, si lo hubiera.
8. La persona adulta mayor podrá realizar un pago total o parcial anticipado, sin penalización alguna.
9. La persona adulta mayor habitará vitaliciamente el inmueble hipotecado; no obstante, la persona adulta mayor podrá arrendar de manera parcial o total el inmueble hipotecado, siempre que cuente con la autorización expresa de la entidad financiera y los términos y condiciones del arrendamiento se establezcan en el contrato correspondiente, sin afectar la naturaleza propia de la hipoteca inversa.
10. Los intereses que se generen por el capital no podrán ser mayores al promedio resultante de la tasa de interés interbancario de equilibrio y las tasas de interés de los instrumentos hipotecarios tradicionales, y serán sólo sobre las cantidades efectivamente entregadas a la persona adulta mayor.
11. El contrato deberá incluir las especificaciones del incremento anual que tendrá la pensión otorgada a la persona adulta mayor.
Finalmente, la hipoteca inversa se sujetará a lo previsto en los artículos 2921, 2922, y 2923 del ordenamiento de la materia, en donde se establecen los efectos de la hipoteca normal frente a terceros.
Amortización de la hipoteca inversa (artículo Sexies del CCDF)
La amortización del capital se sujetará a los siguientes términos:
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1. Cuando fallezcan la persona adulta mayor y su beneficiario, en caso de haberlo, sus herederos podrán abonar a la entidad financiera la totalidad del adeudo existente y vencido, quienes tendrán preferencia sobre cualquier cesión que se pretenda de dicho crédito hasta en tanto no se decidan en la forma de pago.
2. Cualquier cesión en contra de lo establecido en el numeral anterior será nula, sin compensación por la cancelación del gravamen y pago del adeudo.
3. Los herederos de la persona adulta mayor podrán optar también por reestructurar el crédito, ya sea conservando la garantía o incluyendo una adicional o a través de diverso financiamiento otorgado por institución pública o privada, con el consentimiento y autorización de la entidad financiera.
En la hipoteca inversa, una vez transcurridos 30 días hábiles después del fallecimiento de la persona adulta mayor sin que los herederos hayan efectuado el pago o manifestado la intención de reestructurar el crédito, se entenderá la intención de no pagar el adeudo, por lo que la entidad financiera estará en condiciones de ceder el cobro del crédito, sin restricción alguna, o solicitar su adjudicación o venta legal para efectuar el cobro hasta donde alcance el valor del bien inmueble hipotecado; si el valor del inmueble es mayor que el adeudo, se devolverá el remanente a los herederos.
Extinción de la hipoteca inversa (artículo 2939 Octies del CCDF)
La extinción de la hipoteca inversa tiene lugar cuando fallece la persona adulta mayor beneficiada, así como su cónyuge, concubina o concubinario nombrado como beneficiario, se extinga el capital pactado y los herederos de la persona adulta mayor decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses.
Por tanto, en este supuesto la entidad financiera podrá obtener el recobro hasta donde alcance el bien inmueble hipotecado, así como solicitar su adjudicación o su venta.
Rescisión del contrato de hipoteca inversa (artículo 2939 Nonies del CCDF)
En caso de incumplimiento de la entidad financiera en las ministraciones pactadas, la persona adulta mayor o el fideicomiso a favor de la persona adulta mayor estarán en condiciones de solicitar la rescisión del contrato y exigir el pago de los daños y perjuicios, o en su caso, el pago de la pena pactada.
Además, se tendrá la deuda como liquidada y no gene-rará más interés; la entidad financiera deberá liberar a su costa el gravamen correspondiente. En caso de que se constituya una nueva hipoteca inversa sobre el mismo inmueble, tendrá prelación respecto de la anterior.
Conclusión
El pasado 27 de marzo, el gobierno de la Ciudad de México publicó en la Gaceta Oficial (GOCDMX) No. 35 el "Decreto que contiene las observaciones al diverso por el que se adicionan diversas disposiciones al Código Civil para el Distrito Federal", el cual entró en vigor el 28 de marzo de 2017.
Con esta publicación se adicionaron diversas disposiciones al Código Civil para el Distrito Federal y que dan apertura a la llamada "hipoteca inversa", nueva modalidad de hipoteca en la Ciudad de México aplicable sólo para adultos mayores.
Se comentaron los principales aspectos de la hipoteca inversa en la Ciudad de México.
