1Septuagésimo Segundo de lo Civil
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA CIUDAD DE MÉXICO
EL PODER JUDICIAL DE LA CDMX
ÓRGANO DEMOCRÁTICO DE GOBIERNO
SEPTUAGÉSIMO SEGUNDO DE LO CIVIL
-- Firma electrónica SICOR/TSJDF Inicio ----------- Instancia: Septuagésimo Segundo de lo Civil Expediente: 92/2018 Secretaria: B Documento: sentencia definitiva publicado: 2019-06-04 Firmante: JC72SB NAS: 5110-6659-7828-2937-943
-- Firma electrónica SICOR/TSJDF Inicio ----------- Instancia: Septuagésimo Segundo de lo Civil Expediente: 92/2018 Secretaria: B Documento: sentencia definitiva publicado: 2019-06-04 Firmante: JC72J NAS: 5110-6659-7828-2937-943
En la Ciudad de México, a tres de junio del año dos mil diecinueve.
V I S T O S, los autos de los expedientes números 92/2018 y 883/2018, el primero acumulado al anterior indicado, para resolver en SENTENCIA DEFINITIVA, relativos a los juicios de CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, promovido el primero por ALEJANDRO en contra de MARIA DEL SOCORRO y el acumulado Ordinario Civil, seguido por MARIA DEL SOCORRO en contra de ALEJANDRO, y:
R E S U L T A N D O:
1o.- Por escrito presentado ante la ante la Oficialía de Partes Común Civil, Cuantía menor, Oralidad Familiar y Sección Salas del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, el día doce de febrero del año dos mil dieciocho (fojas de la 1 a la 16 de autos del expediente número 92/2018), compareció ALEJANDRO por su propio derecho demandando en la vía ORDINARIA CIVIL, de la C. MARIA DEL SOCORRO , las siguientes prestaciones:
“a) El cumplimiento forzoso del Contrato Privado de Compraventa de fecha 31 de Agosto de 2017, respecto del inmueble ubicado en la calle de la Malinche número , en el fraccionamiento Colinas del Bosque, Delegación Tlalpan, Código Postal 14608 en la Ciudad de México, el cual tiene una superficie de trescientos diez metros veintidós decímetros cuadrados y los siguientes linderos y dimensiones: AL NORTE, en treinta metros diecisiete centímetros, con lote once de la manzana “P”; AL ESTE, en segmentos de ocho metros treinta centímetros y dos metros treinta centímetros, con lotes veintitrés y veinticuatro de la manzana “P”; AL SUR, en treinta metros dieciocho centímetros, con lote con calle La Malinche”, inmueble debidamente inscrito en la Dirección General del Registro Público de la Propiedad en la Ciudad de México en fecha cuatro de septiembre del año dos mil, datos que fueron proporcionados mediante la copia escaneada remitidos por la vendedora MARIA DEL SOCORRO a través de su correo electrónico (gmail.com)
b) Como consecuencia de lo anterior, el otorgamiento y firma de las escrituras correspondientes ante Notario Público, en los términos a que se obligó la demandada en las cláusulas segunda, tercera, quinta y sexta del documento que me sirve como base de la acción.
c) El pago de la cantidad de $900,000.00 (NOVECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N) por concepto de pena convencional pactada por las partes en la cláusula cuarta del instrumento base de la acción y por incumplimiento de la demandada a otorgarme las Escrituras relativas al terreno y construcción
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que señalo en el inciso a) de este capítulo, ante la Notaria publica 122 de la Ciudad de México.
d) El pago de los gastos y costas que con motivo de este juicio se lleguen a originar.”
Fundándose para hacerlo en las consideraciones de hecho y preceptos de derecho contenidos en el escrito inicial de demanda, mismos que se tienen aquí por reproducidos como sí a la letra se insertaren y ofreciendo pruebas de su parte las que estimo convenientes.
2o.- Por auto de fecha catorce de febrero del año dos mil dieciocho (foja 17 y 18 de autos del expediente número 92/2018), se admitió a trámite la demanda en la vía y forma propuesta, ordenándose emplazar y correr traslado a la demandada, emplazamiento que se llevó a cabo el día doce de abril del año dos mil dieciocho, por conducto de quien dijo llamarse Imelda y ser empleada de la buscada. Mediante escrito presentado ante la ante la Oficialía de Partes de este Juzgado, el día siete de mayo del año dos mil dieciocho (fojas de la 42 a la 50 de autos del expediente número 92/2018), compareció el C. EVERARDO LUIS , en su carácter de apoderado general para pleitos y cobranzas y actos de administración de la señora MARIA DEL SOCORRO dando contestación a la demanda instaurada en su contra, negó acción y derecho al actor para demandarlo, objeto los documentos exhibidos por su contraria en cuanto a su alcance y valor probatorio e hizo valer las “EXCEPCIONES Y DEFENSAS” contenidas en el capítulo denominado de esa forma en el escrito de contestación a la demanda y ofreció los medios de prueba que estimaron convenientes a sus intereses. Mediante auto de fecha ocho de mayo del año dos mil dieciocho (fojas 54 de autos), se le tuvo por contestada la demanda entablada en su contra y se señaló fecha para la audiencia previa y de conciliación, misma que se verifico el día veintidós de mayo del año dos mil dieciocho (fojas de la 73 y 74 de autos), donde se depuró el procedimiento y se abrió el período probatorio por el término común de DIEZ DÍAS para las partes. Por autos de fechas catorce de junio del año dos mil dieciocho (fojas 152 a la 153 de autos) veintiséis de junio del año dos mil dieciocho (fojas 164 y 165 de autos), se le acuso la rebeldía a la demandada por no haber ofrecido pruebas y se admitieron las pruebas ofrecidas por la parte actora única oferente, mismas que se declararon desahogadas por audiencias de ley de fecha dieciocho de junio del año dos mil dieciocho, doce de Julio del año dos mil dieciocho, veintisiete de agosto del año dos mil dieciocho, y tres de abril del año dos mil diecinueve, en donde en esta última se reservó la citación de sentencia definitiva hasta en tanto el expediente conexo 883/2018 se encontrara en el mismo estado procesal.
3o.- Mediante escrito presentado ante la Oficialía de Partes Común Civil- Familiar del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, el día tres de abril del año dos mil dieciocho (fojas de la 1 a la 8 de autos del expediente número 883/2018), compareció la C. MARIA DEL SOCORRO
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, por su propio derecho, demandó en la vía de Controversia de Arrendamiento del C. ALEJANDRO , las siguientes prestaciones:
“a).- La declaratoria de terminación del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 11 de octubre de 2013, celebrado entre las partes, respecto del inmueble ubicado en CALLE MALINCHE, NUMERO , COLONIA COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CODIGO POSTAL 14600 CIUDAD DE MEXICO, mismo que se prorrogo en su vigencia por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, en virtud de que ha operado su rescisión, en términos de los artículos 2483, fracción IV, y 2489, fracción I, del mismo ordenamiento legal en cita.
b) Como consecuencia de la declaratoria de terminación por rescisión del referido contrato, la desocupación y entrega por parte del demandado a la suscrita del inmueble antes relacionado que ocupa en calidad de arrendatario.
c) El pago de las rentas vencidas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, a razón de $40,000.00 (CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N) que da un monto total por la cantidad de $200,000.00 (DOSCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N).
d) El pago de las rentas que se sigan venciendo, hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado que realice el hoy demandado a la suscrita.
e) El pago de las cuotas de mantenimiento que incluye el servicio de agua correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, a razón de $1,850.00 (MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N), que da un total de la cantidad de $9,250.00 (NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N.).
f) El pago de las cuotas de mantenimiento que se sigan venciendo, hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado que realice el hoy demandado a la suscrita.
g) La entrega física de los recibos de pago originales por concepto de energía eléctrica y gas, debidamente pagados correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, además de las que se sigan vendiendo hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado.
h) Que acredite estar al corriente en el pago de las rentas pactadas y, no haciéndolo, se le embarguen bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas, en términos del artículo 962 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
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i) El pago de los gastos y costas que la tramitación del presente juicio origine.”
Fundándose para hacerlo en las consideraciones de hecho y preceptos de derecho contenidos en el escrito de demanda, mimos que se tienen aquí por reproducidos como sí a la letra se insertaren y ofreciendo pruebas de su parte las que estimo convenientes.
4o.- Por auto de fecha nueve de abril del año dos mil dieciocho (foja 8 de autos del expediente número 883/2018), se admitió a trámite la demanda en la vía y forma propuestas, ordenándose emplazar y correr traslado al demandado, emplazamiento que se llevó acabo por adhesión. Mediante escrito presentado ante la ante la Oficialía de Partes Común Civil, Cuantía menor, Oralidad Familiar y Sección Salas del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, el día trece de agosto del año dos mil dieciocho (fojas de la 51 a la 105 de autos del expediente número 301/2018), compareció MARIA DEL SOCORRO , por su propio derecho, dando contestación a la demanda instaurada en su contra, negó acción y derecho al actor para demandarla e hizo valer las “EXCEPCIONES Y DEFENSAS” contenidas en el capítulo denominado de esa forma en el escrito de contestación a la demanda y ofreció los medios de prueba que estimaron convenientes a sus intereses. Por auto de fecha veintisiete de agosto del año dos mil dieciocho, se declaró procedente la excepción de conexidad de la causa. En el auto de fecha dieciocho de septiembre del año dos mil dieciocho, se ordenó la acumulación derivada a la excepción de conexidad de la causa. Mediante autos de fechas siete de marzo del año dos mil diecinueve (fojas 226 de autos), se admitieron las pruebas ofrecidas por las partes y en relación a la prueba pericial en materia de grafoscopia, documentoscopia y dactiloscopia, se mandó dar vista a la contraria. En auto de fecha diecinueve de marzo del año dos mil diecinueve (fojas 236 de autos), se dejó de recibir la prueba pericial en mención por no encontrarse dentro de los supuestos establecidos en el artículo 347 del Código de Procedimientos Civiles. Pruebas que fueron desahogadas por audiencias de ley de fechas veintitrés de abril del año dos mil diecinueve (fojas 250y 251 de autos) y seis de mayo del año dos mil diecinueve (fojas 256 a la 261 de autos), donde en esta última se ordenó pasar los presentes autos así como el expediente 883/2018 así como el conexo 92/2018 a la vista del Suscrito Juez para dictar la Sentencia Definitiva, la que se dicta al tenor de los siguientes:
C O N S I D E R A N D O S:
I.-La competencia de este Juzgado se encuentra definida en términos de lo dispuesto por los artículos 156 fracción III del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México y 53 de la Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México.
II.-La vía elegida por las partes en el presente juicio ALEJANDRO y MARIA DEL SOCORRO , para la tramitación y
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resolución de sus acciones y prestaciones que reclaman, deberán declararse procedentes, en atención a que en el expediente 92/2018 se reclama El cumplimiento forzoso del Contrato Privado de Compraventa de fecha 31 de Agosto de 2017 y en el expediente 883/2018 se reclama la Declaratoria de terminación por rescisión del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 11 de octubre del año dos mil trece, en tal virtud, al ser un juicio ORDINARIO CIVIL (92/2018) en el que la Ley de la materia no previene procedimiento especial para la tramitación del presente Juicio, ello de conformidad con lo dispuesto por los artículos 255, 256 y demás de la Ley Procesal Civil y el otro juicio en materia de CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO (883/2018), regulada en el artículo 957 del Código de Procedimientos Civiles, las vías intentadas son las idóneas.
III.-Ahora bien, como se desprende de las actuaciones del juicio las que tienen plena eficacia probatoria de conformidad con lo previsto por los artículos 327 fracción VIII y 403 del Código de Procedimiento Civiles para la Ciudad de México y de acuerdo con la técnica jurídica y orden procesal, se entra al estudio preferentemente de la acción ejercitada en el expediente 883/2018 en el que se reclama la declaratoria de terminación por rescisión del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 11 de octubre del año dos mil trece.
Ahora bien, la parte actora MARIA DEL SOCORRO . reclama del C. ALEJANDRO , las siguientes prestaciones:
“a).- La declaratoria de terminación del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 11 de octubre de 2013, celebrado entre las partes, respecto del inmueble ubicado en CALLE MALINCHE, NUMERO , COLONIA COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CODIGO POSTAL 14600 CIUDAD DE MEXICO, mismo que se prorrogo en su vigencia por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, en virtud de que ha operado su rescisión, en términos de los artículos 2483, fracción IV, y 2489, fracción I, del mismo ordenamiento legal en cita.
b) Como consecuencia de la declaratoria de terminación por rescisión del referido contrato, la desocupación y entrega por parte del demandado a la suscrita del inmueble antes relacionado que ocupa en calidad de arrendatario.
c) El pago de las rentas vencidas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, a razón de $40,000.00 (CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N) que da un monto total por la cantidad de $200,000.00 (DOSCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N).
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d) El pago de las rentas que se sigan venciendo, hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado que realice el hoy demandado a la suscrita.
e) El pago de las cuotas de mantenimiento que incluye el servicio de agua correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, a razón de $1,850.00 (MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N), que da un total de la cantidad de $9,250.00 (NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N).
f) El pago de las cuotas de mantenimiento que se sigan venciendo, hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado que realice el hoy demandado a la suscrita.
g) La entrega física de los recibos de pago originales por concepto de energía eléctrica y gas, debidamente pagados correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, además de las que se sigan vendiendo hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado.
h) Que acredite estar al corriente en el pago de las rentas pactadas y, no haciéndolo, se le embarguen bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas, en términos del artículo 962 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
i) El pago de los gastos y costas que la tramitación del presente juicio origine.”
Fundando sus prestaciones en los siguientes hechos:
“1.- Con fecha 11 de octubre de 2013, la suscrita en su calidad de legitima propietaria del inmueble ubicado en CALLE MALINCHE, NUMERO COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CODIGO POSTAL 14600, CIUDAD DE MEXICO, como se acredita en términos de la COPIA CERTIFICADA DE LA ESCRITURA PUBLICA NUMERO 18,449 DE FECHA 4 DE JULIO EL AÑO 2000, OTORGADA ANTE LA FE DEL LICENCIADO ENRIQUE A. MUÑOZ BARRADAS, NOTARIO PUBLICO NUMERO 162 DEL DISTRITO FEDERAL, HOY CIUDAD DE MEXICO, celebró con el señor ALEJANDRO , CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, como se acredita en términos de la copia certificada del mismo emitida por el LICENCIADO ALFREDO AYALA HERRERA, NOTARIO PUBLICO NUMERO 237 DE LA CIUDAD DE MEXICO, Y NOTARIO DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO FEDERAL.
3.- Las partes voluntariamente decidimos prorrogar la vigencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de mérito por tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, asi como incrementar el monto de la renta a
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$40,000.00 (CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N) mensuales, misma que se cubriría en los términos y condiciones pactadas al efecto en la cláusula SEGUNDA.- de dicho instrumento, incremento que opero a partir del mes de agosto 2017. Hecho que se acredita en términos de los ESTADOS DE MOVIMIENTOS Y CARGOS DE LA CUENTA NÚMERO 2791386433, CLABE 012180027913864334 DEL BANCO BBVA BANCOMER, S.A. INSTITUCION DE BANCA MULTIPLE, GRUPO FINANCIERO BBVA BANCOMER, S.A. INSTITUCION DE BANCA MULTIPLE, GRUPO FINANCIERO BBVA BANCOMER, aperturada a nombre de la suscrita, correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2017.”
Y para acreditar sus hechos ofreció como medios de prueba los consistente en:
*Copia certificada del Instrumento Notarial número 18,449 de fecha cuatro de julio del año dos mil, pasado ante la fe del Notario Público Número 62 Licenciado ENRIQUE A. MUÑOZ BARRADAS, en el cual hizo constar el CONTRATO DE COMPRAVENTA que otorgaron por una parte doña MARISELA ESMERALDA CONTRERAS VARELA y por otra parte MARIA DEL SOCORRO .
*Copia certificada del Contrato de Arrendamiento de fecha once de octubre del año dos mil trece, celebrado entre MARIA DEL SOCORRO como Arrendador y por otra parte ALEJANDRO como “Arrendatario”
*6 Impresiones de estado de Cuenta emitidos por BBVA BANCOMER a nombre de MARIA DEL SOCORRO .
*Instrumental de Actuaciones
*Presuncional en su doble aspecto
Y por su parte el demandado al dar contestación a los hechos manifestó lo siguiente:
A) Que antes de fenecer el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FIRMADO EL DIA ONCE DE DEL MES DE OCTUBRE DEL AÑO DOS MIL 2016, (cuya terminación era el día 24 de octubre del año 2017), la actora señora MARIA DEL SOCORRO , en su calidad de propietaria del inmueble materia de la Litis, me ofreció y ante la necesidad aprémiate de encontrarse enferma adquirir el inmueble mediante la celebración de un contrato de compraventa, a lo cual accedí sin pensarlo demasiado por estar encantado con la propiedad, y así las cosas en fecha 31 TREINTA Y UNO DE AGOSTO DEL AÑO DOS 2017 DOS MIL DIECISIETE la señora MARIA DEL SOCORRO , en su calidad de vendedora y el suscrito ALEJANDRO , en su calidad de comprador, celebramos CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA constate de cuatro fojas útiles, escritas solo al frente de sus caras y en donde se encuentran estampadas tanto la firma del suscrito en mi carácter de “LA PARTE COMPRADORA”, como la firma de la señora
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MARIA DEL SOCORRO , en su carácter de “LA VENDEDORA”, tanto en la hoja final de dicho contrato como en todas las dos hojas iniciales al margen, el cual se adjunta a este escrito de contestación de demanda en COPIA CERTIFICADA NOTARIAL...”
B) Como consta en la Cláusula Segunda del Instrumento a que se contraigo en el apartado que antecede, esto es, el CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE FECHA 31 TREINTA Y UNO DE AGOSTO DEL AÑO 2017 DOS MIL DIECISIETE, las partes convenimos como precio de la operación, la cantidad de $9,000.000.00 (NUEVE MILLONES DE PESOS 00/100 M.N), los cuales serían pagados por el suscrito ALEJANDRO a la señora MARIA DEL SOCORRO , de la siguiente manera:
“CREDITO HIPOTECARIO”
LA PARTE COMPRADORA LIQUIDARA EL PRECIO TOTAL DE LA OPERACIÓN DE ESTE CONTRATO ESTIPULADO EN LA CLAUSULA SEGUNDA MEDIANTE UN CREDITO HIPOTECARIO DE LA INSTITUCION BANCARIA EN QUE LA PARTE COMPRADORA TRAMITARA O CON RECURSO DE SU PROIO PECULIO SERA LIQUIDADO EL TOTAL EL DIA DE LA FIRMA DE LAS ESCRITUTAS DE ESTE CONTRATO.
C) Así las cosas, el suscrito a fin de dar cumplimiento con lo estipulado con la Cláusula Segunda del Contrato de Compraventa celebrado con la ahora actora, inicie los tramites del crédito hipotecario ante el banco Mercantil de Norte, S.A (BANORTE), el cual fue AUTORIZADO, procediendo el suscrito a realizar tanto los tramites como el pago de los AVALUOS correspondientes, realizando el pago por la cantidad de $20,880.00 (VEINTE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA PESOS 00/100 M.N).recibiendo las indicaciones por escrito del banco para la integración del expediente aperturado, inclusive se me obligo a que el suscrito ALEJANDRO , me hiciera cliente del Banco Mercantil del Norte, S.A. Institución de Banca múltiple, Grupo Financiero BANORTE, teniendo la cuenta de Enlace Global numero 0524312892 así contar al momento de la firma en la Notaria Publica 122 de la Ciudad de México, la cantidad acordada por los $9,0000.0000.00 (NUEVE MILLONES DE PESOS 00/100 M.N), suma que fue propuesta por la señora MARIA DEL SOCORRO , como precio por la venta del inmueble, inclusive en fecha 28 de Enero del 2017, el suscrito ALEJANDRO , mediante correo electrónico (alejandro@.com), le escribió al correo de MARIA DEL SOCORRO (2@gmail.com).
Es de advertir, que de la propia cuenta enlace personal Banco Mercantil del Norte, S.A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BANORTE, teniendo la cuenta de Enlace Global numero 0524312892 realice el 22 de noviembre de 2017 el siguiente pago a favor del Gobierno del Distrito Federal de FINANZAS por la cantidad de $13,591.00 (TRECE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y UN PESOS 00/100 M.N) por concepto de
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IMPUESTO PREDIAL VENCIDO DE LA CUENTA CATASTRAL NUMERO 153219280002, DEL INMUEBLE OBJETO DE LA COMPRAVENTA (calle La Malinche número , en el Fraccionamiento Colinas del Bosque, Delegación Tlalpan, Código postal 14608 en la Ciudad de México,), por así habérmelo pedido la señor MARIA DEL SOCORRO , ya que tenían que estar cubiertos los pagos de los derechos e impuestos antes de acudir a la Notaria Publica 122 de la Ciudad de México, para proceder a finiquitar la compraventa del inmueble, quedando la cita formal para acudir ambas partes, el pasado 18 de Diciembre del año 2017....”
Como puede apreciar su Señoría del contenido de las conversaciones sostenidas con la hoy actora, el único interés de ella, es que el suscrito le cubra las pensiones rentísticas y no así proceder a la firma de la Escritura de la Compraventa del inmueble, ante la Notaria 122 de la Ciudad de México, y que el suscrito procedió a darle la opción de tramitar un Poder en el Consulado de México en el país de Holanda para finiquitar la compraventa del inmueble materia de la Litis y simplemente la señora MARIA DEL SOCORRO , desde esa fecha hasta el día de hoy evade asumir su responsabilidad que asumió al firmar el contrato de compraventa
E) Con la protesta de Ley, manifiesto que en fecha DOCE DE FEBRERO DEL AÑO DOS MIL DIECIOCHO, me vi precisado a DEMANDAR EN LA VIA ORDINARIA CIVIL, LA ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE FECHA TREINTA Y UNO DE AGOSTO DEL AÑO DOS MIL DIECISIETE, CELEBRADO ENTRE EL SUSCRITO EN MI CALIDAD DE COMPRADOR CON LA SEÑORA MARIA DEL SOCORRO , EN SU CALIDAD DE VENDEDORA, RESPECTO DEL INMUEBLE MATERIA DE LA LITIS, RADICANDOSE DCHA DEMANDA BAJO EL NUMERO DE EXPEDIENTE 92/2018, ANTE LA SECRETARIA “B” DEL JUZGADO SEPTUAGESIMO SEGUNDO DE LO CIVIL DE LA CIUDAD DE MEXICO, y que aun eta pendiente de que se dicte sentencia y para acreditar lo antes vertido acompaño a al presente copia certificadas notariales constante de sesenta y cinco fojas útiles debidamente selladas, cotejadas, rubricadas, foliadas y firmadas, de las constancias procesales que se integran en ese presente juicio y a las que hice referencia.
y para acreditar sus manifestaciones ofreció como medios de prueba los consistente en:
1. Confesional a cargo de MARIA DEL SOCORRO , misma que fue desahogada por audiencia de ley de fecha seis de mayo del año dos mil diecinueve, en donde estado presente la absolvente manifestó lo siguiente: A LA UNO: que SI es cierto. A LA DOS: Que si es cierto. A LA TRES: Que no es cierto, aclarando que no recuerdo fecha. A LA CUATRO: Que si es cierto. A LA CINCO: Que no es cierto aclarando que solamente se firmó un contrato de promesa de compraventa. A LA SEIS: Que no es cierto aclarando que únicamente se firmó contrato de promesa de compraventa. A LA SIETE: Que si es cierto. A LA OCHO: Que, si es cierto, aclarando que no se el folio real. A LA NUEVE: Que si es cierto. A LA DIEZ: Que no es cierto,
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aclarando que nunca se firmó contrato de compraventa, sino que fue un contrato de promesa de compraventa. A LA ONCE: Que no es cierto aclarando que nunca se firmó un contrato de compraventa. A LA DOCE: Que si es cierto. A LA TRECE: Que no es cierto. A LA CATORCE: Que no es cierto. A LA QUINCE: Que no es cierto. A LA DIECISÉIS: Que si es cierto aclarando que nunca hubo un contrato de compraventa firmado con anterioridad. A LA DIECISIETE: Que si es cierto. A LA DIECIOCHO: Que no es cierto, aclarando que no es el de él. A LA DIECINUEVE: Que no es cierto, aclarando que nunca se firmó un contrato de compraventa. A LA VEINTE: Que no es cierto, aclarando que no recuerdo. A LA VEINTIUNO: Que, si es cierto, aclarando que siempre y cuando se firmara un contrato de compraventa actualizado ya que lo único que se firmó fue el contrato de promesa de compraventa. A LA VEINTIDOS: Que no es cierto aclarando que no recuerdo. A LA VEINTITRES: Que si es cierto aclarando que llegamos a un acuerdo de que él lo pagaría y se restaría al siguiente pago de la renta. A LA VEINTICUATRO: Que si es cierto. A LA VEINTICINCO: Que, si es cierto aclarando que fue a cuenta del pago de la renta, pero nunca se mencionó que sería de compraventa. A LA VEINTISÉIS: Que no es cierto. A LA VEINTISIETE: Que, si es cierto, aclarando que mi salud no me permitió viajar. A LA VEINTIOCHO: Que no es cierto. A LA VEINTINUEVE: Que no es cierto. A LA TREINTA: Que no es cierto. A LA TREINTA Y UNO: Que no es cierto. A LA TREINTA Y DOS: Que si es cierto aclarando que yo lo leí tiempo después por problemas de salud. A LA TREINTA Y TRES: Que no es cierto, aclarando que yo ya me encontraba enferma. A LA TREINTA Y CUATRO: Que si es cierto aclarando que yo ya estaba enferma y no se había actualizado el contrato de promesa de compraventa para llevar a cabo el de compraventa. A LA TREINTA Y CINCO: Que no es cierto. A LA TREINTA Y SEIS: Que no es cierto aclarando que no recuerdo esa dirección de correo electrónico. A LA TREINTA Y SIETE: Que no es cierto. A LA TREINTA Y OCHO: Que no es cierto, aclarando que no existía el contrato de compraventa el cual ya se había pedido con anterioridad y solo existía el contrato de promesa de compraventa. A LA TREINTA Y NUEVE: Que no es cierto, aclarando que no conozco ese número. A LA CUARENTA: Que no es cierto, aclarando que no recuerdo. A LA CUARENTA Y UNO: Que, si es cierto, aclarando que yo ya había hablado con él para actualizar el contrato de promesa de compraventa a uno que fuera de compraventa actualizado. A LA CUARENTA Y DOS: Que si es cierto. A LA CUARENTA Y TRES: Que no es cierto. A LA CUARENTA Y CUATRO: Que si es cierto. A LA CUARENTA Y CINCO: Que no es cierto. A LA CUARENTA Y SEIS: Que no es cierto, aclarando que nunca firme un contrato de compraventa sino de promesa de compraventa. A LA CUARENTA Y SIETE: Que no es cierto ya que nunca firme un contrato de compraventa sino de promesa d compraventa. A LA CUARENTA Y OCHO: Que, si es cierto, aclarando que nunca se firmó un contrato de compraventa solamente se firmó un contrato de promesa de compraventa. A LA CUARENTA Y NUEVE: Que si es cierto, aclarando que nunca se manejó por separado el arrendamiento el pago de arrendamiento con el contrato de promesa de compraventa. A LA CINCUENTA: Que si es cierto. A LA CINCUENTA Y UNO: Que no es cierto aclarando que no es yo
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no firme el contrato de compraventa sino promesa de compraventa. A LA CINCUENTA Y DOS: Que no aclarando que no recuerda. A LA CINCUENTA Y TRES: Que no es cierto. A LA CINCUENTA Y CUATRO: Que no es cierto, aclarando que ya que nunca se venció ningún contrato de arrendamiento ya que habíamos acordado que el único contrato que se firmo en dos mil trece de iría prorrogando. A LA CINCUENTA Y CINCO: Que no es cierto. A LA CINCUENTA Y SEIS: Que no es cierto. A LA CINCUENTA Y SIETE: Que no es cierto. A LA CINCUENTA Y OCHO: Que no es cierto. A LA CINCUENTA Y NUEVE: Que no es cierto, aclarando que nunca se firmo un contrato de compraventa solamente se firmo un contrato de promesa de compraventa. A LA SESENTA: Que no es cierto. A LA SESENTA Y UNO: Que no es cierto, aclarando que no recuerdo la fecha. A LA SESENTA Y DOS: Que no es cierto, aclarando que nunca se firmo un contrato de compraventa solamente uno de promesa de compraventa. A LA SESENTA Y TRES: Que no es cierto aclarando que no recuerda quien es esa señora. A LA SESENTA Y CUATRO: Que no es cierto aclarando que nunca firme un contrato de compraventa sino fue contrato de promesa compraventa. A LA SESENTA Y CINCO: Que no es cierto. A LA SESENTA Y SEIS: Que no es cierto, aclarando que no existe contrato de compraventa. A LA SESENTA Y SIETE: Que si es cierto. A LA SESENTA Y OCHO: Que no es cierto. A LA SESENTA Y NUEVE: Que no es cierto, aclarando que nunca se firmo ese contrato y el señor Alanís nunca quiso mostrarse dicho avalúo. A LA SETENTA: Que no es cierto aclarando que no existía un contrato de compraventa. A LA SETENTA Y UNO: Que no es cierto, aclarando que no existe dicho contrato los que han estado incumpliendo es la familia Alanís ya que deben dieciocho meses de pago de renta. A LA SETENTA Y DOS: Que no es cierto. A LA SETENTA Y TRES: Que no es cierto, aclarando que el inmueble de la Malinche en Colinas del Bosque es de mi propiedad. A LA SETENTA Y CUATRO: Que no es cierto, aclarando que esa propiedad esa casa es de mi propiedad. A LA SETENTA Y CINCO: Que no es cierto, aclarando que ese inmueble es de mi propiedad”
2. Testimonial a cargo de los CC. ANA BERTHA GONZALEZ, mismas que fueron desahogadas por audiencia de ley de fecha seis de mayo del año dos mil diecinueve.
3. Copia certificada del Contrato Privado de Compraventa celebrado por MARIA DEL SOCORRO y ALEJANDRO en fecha 31 de agosto del 2017.
4. Copias certificadas Notariadas de diversas actuaciones del Juicio Ordinario Civil.
5. Copias fotostáticas de la Audiencia de ley celebrada dentro del juicio Ordinario Civil.
6. Acuse de recibo de promoción.
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7. Impresiones Electrónicas Recabas vía Internet, de un pago Interbancario realizado por el C. ALEJANDRO en citibanamex BANCANET el día nueve de enero del año dos mil dieciocho.
8. Impresiones Electrónicas Recabas vía internet del recibo de aviso de pago anual del contrato de seguros de daños hogar versátil de la propiedad
9. Prueba pericial en materia de Grafoscopia, misma que no fue admitida por auto de fecha diecinueve de marzo del año dos mil diecinueve (fojas 236 de autos).
10. Presuncional tanto legal como humana
11. Instrumental de Actuaciones
Medios de prueba que valorados en su conjunto, crean convicción para este Juzgador de que efectivamente la relación contractual principalmente fue de arrendamiento, lo anterior como lo acredita la parte actora MARIA DEL SOCORRO, con el contrato de arrendamiento de fecha once de octubre del año dos mil trece, el cual tuvo una vigencia del veinticinco de octubre del año dos mil quince al veinticuatro de octubre del año dos mil dieciséis, esto como fue pactado en la cláusula “DECIMA TERCERA” del contrato base, sin embargo, es de advertir que el presente contrato de arrendamiento de la fecha citada, quedó sin efectos al momento de darle vida al contrato de compraventa que fue celebrado entre las partes el día treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, lo anterior puesto que de la literalidad del contrato de arrendamiento de fecha once de octubre del año dos mi trece, no se desprende que existiera una vinculación con el nuevo contrato de compraventa, es decir, no existe cláusula donde el C. ALEJANDRO se haya comprometido a seguir cubriendo rentas, pago de mantenimiento del inmueble hasta en tanto no le cubriera el pago total del precio de la compraventa, por tal motivo resultan ciertas las afirmaciones del hoy demandado C. ALEJANDRO , en cuanto a que de arrendatario paso a ser comprador del inmueble materia de la litis y por ende resultan fundadas las excepciones opuestas por el demandado denominadas “1.- LA EXCEPCION DE FALTA DE DERECHO Y ACCION DE LA SEÑORA MARIA DEL SOCORRO ; “2.- LA EXCEPCION DE PAGO DE PENSIONES RENTISTICAS..”; “12” LAS EXCEPCIONES Y DEFENSAS; estimándose innecesario entrar al estudio de las demás las excepciones y defensas opuestas por el enjuiciado, dado que su estudio a ningún fin práctico conduciría dado que se deberá declarar la improcedencia de la acción de terminación del Contrato de arrendamiento de fecha once de octubre del año dos mil trece, siendo aplicable al anterior razonamiento el Criterios Sustentado por los Tribunales Federales en la Tesis, siguiente:
“Época Quinta, Tesis,
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Consultable en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXXVII, Página 662.
EXCEPCION, ESTUDIO DE LAS. No habiendo probado el actor los elementos constitutivos de su acción, resulta inútil el examen de las excepciones opuestas.“
Por ende, se deberá absolver al C. ALEJANDRO , de las prestaciones reclamadas,
Ahora bien, tomando en consideración que la excepción denominada “13” denominada CONEXIDAD DE LA CAUSA, resulto procedente y por auto de fecha dieciocho de septiembre del año dos mil dieciocho, se ordenó la acumulación. Se entra al estudio de las prestaciones del Juicio ORDINARIO CIVIL, promovido por C. ALEJANDRO en contra de MARIA DEL SOCORRO , las cuales son las siguientes:
“a) El cumplimiento forzoso del Contrato Privado de Compraventa de fecha 31 de Agosto de 2017, respecto del inmueble ubicado en la calle de la Malinche número , en el fraccionamiento Colinas del Bosque, Delegación Tlalpan, Código Postal 14608 en la Ciudad de México, el cual tiene una superficie de trescientos diez metros veintidós decímetros cuadrados y los siguientes linderos y dimensiones: AL NORTE, en treinta metros diecisiete centímetros, con lote once de la manzana “P”; AL ESTE, en segmentos de ocho metros treinta centímetros y dos metros treinta centímetros, con lotes veintitrés y veinticuatro de la manzana “P”; AL SUR, en treinta metros dieciocho centímetros, con lote con calle La Malinche”, inmueble debidamente inscrito en la Dirección General del Registro Público de la Propiedad en la Ciudad de México en fecha cuatro de septiembre del año dos mil, datos que fueron proporcionados mediante la copia escaneada remitidos por la vendedora MARIA DEL SOCORRO a través de su correo electrónico (gmail.com
b) Como consecuencia de lo anterior, el otorgamiento y firma de las escrituras correspondientes ante Notario Público, en los términos a que se obligó la demandada en las cláusulas segunda, tercera, quinta y sexta del documento que me sirve como base de la acción.
c) El pago de la cantidad de $900,000.00 (NOVECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N) por concepto de pena convencional pactada por las partes en la cláusula cuarta del instrumento base de la acción y por incumplimiento de la demandada a otorgarme las Escrituras relativas al terreno y construcción que señalo en el inciso a) de este capítulo, ante la Notaria publica 122 de la Ciudad de México.
d) El pago de los gastos y costas que con motivo de este juicio se lleguen a originar.”
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Fundando sus prestaciones como ya se indicó en que el día treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, celebraron contrato de Privado de Compraventa entre C. MARIA DEL SOCORRO en su carácter de Vendedora y el C. ALEJANDRO como comprador, respecto del terreno y construcción del inmueble ubicado en Calle de la Malinche número , en el Fraccionamiento Colinas del Bosque, Delegación Tlalpan, Código Postal 14608 pactándose como precio de la compraventa la cantidad de $9,000.000.00 (NUEVE MILLONES DE PESOS 00/100 MONEDA NACIONAL), cantidad que se pagaría de la siguiente forma:
“...CREDITO HIPOTECARIO”
LA PARTE COMPRADORA LIQUIDARA EL PRECIO TOTAL DE LA OPERACIÓN DE ESTE CONTRATO ESTIPULADO EN LA CLAUSULA SEGUNDA MEDIANTE UN CREDITO HIPOTECARIO DE LA INSTITUCION BANCARIA EN QUE LA PARTE COMPRADORA TRAMITARA O CON RECURSOS DE SU PROPIO PECULIO, SERA LIQUIDADO EL TOTAL EL DIA DE LA FIRMA DE ESCRITURAS DE ESTE CONTRATO...”
Cláusula que es clara en establecer que el pago total de cantidad pactada como precio de la compraventa, seria pagada con un crédito que el hoy actor debida tramitar ante una Institución Bancaria, esto sin especificar en el clausulado del contrato de compraventa fecha límite para que el actor C. ALEJANDRO , realizara los tramites inherente para que obtuviera el crédito y pagara el precio total, sin embargo si quedo establecido en dicha cláusula que el pago total se realizaría el día de la firma de la escrituras y para acreditar el haber cumplido con lo pactado, ofreció como medios de prueba los consistentes en:
1. Confesional a cargo de la demandada C. MARIA DEL SOCORRO , misma que fue desahogada por audiencia de ley de fecha doce de julio del año dos mil dieciocho en donde estando presente confeso a las posiciones que previamente fueron calificadas de legales lo siguiente: A LA UNO: que si es cierto. A LA DOS: que si es cierto. A LA TRES que si es cierto A LA CUATRO: que si es cierto. A LA CINCO: que si es cierto aclarando que platicamos y llegaríamos a un acuerdo. A LA SEIS: que si es cierto. A LA SIETE: que no es cierto A LA OCHO: que si es cierto aclarando que únicamente para entregarle el contrato de promesa de compraventa del inmueble A LA NUEVE: que no es cierto aclarando que fue un contrato de promesa de compraventa del año dos mil dieciséis sin vigencia. A LA DIEZ: que no es cierto aclarando que fue un contrato de promesa de compraventa del año dos mil dieciséis y no dos mil diecisiete. A LA ONCE: que si es cierto A LA DOCE: que si es cierto. A LA TRECE: que si es cierto aclarando que la fecha del contrato de promesa de compraventa fue dos mil dieciséis no dos mil diecisiete. A LA CATORCE que no es cierto ya que no es un contrato de compraventa sino un contrato de promesa de compraventa. A LA QUINCE que no es cierto aclarando que fue un contrato de promesa de compraventa sin vigencia del año dos mil dieciséis. A LA DIECISEIS que no es cierto
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aclarando que nunca se firmó el contrato de compra venta A LA DIECISIETE: que si es cierto aclarando que él se ofreció a pagarlos para su beneficio debido a la firma del contrato de promesa de compraventa de dos mil dieciséis sin vigencia. A LA DIECIOCHO que no es cierto A LA DIECINUEVE que no es cierto aclarando que debido a que nunca se firmó el contrato de compra venta del inmueble de mi propiedad. A LA VEINTE que no es cierto ya que nunca se firmó el contrato de compraventa del inmueble A LA VEINTIUNO que si es cierto. A LA VEINTIDOS: que no es cierto aclarando que no lo recuerdo. A LA VEINTITRES que no es cierto A LA VEINTICUATRO que no es cierto. A LA VEINTICINCO: que si es cierto aclarando que se tomaría a cuenta como pago de la mensualidad de arrendamiento. A LA VEINTISEIS que no es cierto aclarando que no recuerdo la cantidad exacta. A LA VEINTISIETE: que si es cierto aclarando que no recuerdo el numero de cuenta exacto A LA VEINTIOCHO: que si es cierto aclarando que nunca se firmo un contrato de compra venta por lo cual no era un requisito para mi. A LA VEINTINUEVE: que no es cierto aclarando que no se firmo un contrato de compra venta por lo cual no era mi obligación presentarme a dicha notaria, solamente se firmo un contrato de promesa de compraventa. A LA TREINTA: que no es cierto aclarando que no recuerdo A LA TREINTA Y UNO: que no es cierto A LA TREINTA Y DOS: que no es cierto A LA TREINTA Y TRES: que no es cierto A LA TREINTA Y CUATRO: que si es cierto aclarando que no era mi obligación presentarme ya que nunca se firmo un contrato de compraventa de mi inmueble, lo que se firmo fue un contrato de promesa de compraventa de dos mil diecisiete sin vigencia A LA TREINTA Y CINCO: que no es cierto aclarando que no era mi obligación presentarme debido a que nunca se firmo el contrato de compraventa A LA TREINTA Y SEIS: que no es cierto aclarando que lo único que firmamos fue un contrato de promesa de compraventa en el año dos mil dieciséis sin tener vigencia. A LA TREINTA Y SIETE. Que no es cierto A LA TREINTA Y OCHO: que no es cierto A LA TREINTA Y NUEVE: que no es cierto aclarando que no recuerdo. A LA CUARENTA: que si es cierto aclarando que no era mi obligación presentarme debido a que no existe contrato formado de compraventa. A LA CUARENTA Y UNO: que no es cierto aclarando que ese numero de celular no es mío. A LA CUARENTA Y DOS: que no es cierto aclarando que no recuerdo y que era el ultimo día hábil de las notarias A LA CUARENTA Y TRES: que no es cierto A LA CUARENTA Y CUATRO: que si es cierto aclarando que yo me encontraba enferma y no podía otorgar yo un poder de un contrato que no existe ya que únicamente se firmo un contrato promesa de compraventa A LA CUARENTA Y CINCO: que no es cierto aclarando que no me encontraba en la ciudad de México A LA CUARENTA Y SEIS: que no es cierto aclarando que no lo recuerdo A LA CUARENTA Y SIETE: que si es cierto aclarando que sese contrato era de promesa de compraventa por lo tanto se tenia que firmar un contrato de compraventa actualizado. A LA CUARENTA Y OCHO: que no es cierto ya que no se firmo ningún contrato de compraventa. A LA CUARENTA Y NUEVE: que no es cierto aclarando que el contrato que se firmo fue de promesa de compraventa A LA CINCUENTA: que no aclarando que es un contrato de promesa de compraventa A LA CINCUENTA Y UNO: que no
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aclarando que es un contrato de promesa de compraventa. A LA CINCUENTA Y DOS: que no es cierto aclarando que el contrato que formamos el señor y yo fue un contrato de promesa de compraventa firmado en el año dos mil dieciséis sin vigencia. A LA CINCUENTA Y TRES: que no es cierto aclarando que firmamos un contrato de promesa de compraventa A LA CINCUENTA Y CUATRO: que si es cierto aclarando que una cosa es el contrato de arrendamiento el cual no ha respetado y otra el contrato de promesa de compraventa de mi inmueble A LA CINCUENTA Y CINCO: que no es cierto A LA CINCUENTA Y SEIS: que si es cierto aclarando que una cosa es el contrato de arrendamiento el cual no ha respetado y otra el contrato de promesa de compraventa del inmueble de mi propiedad A LA CINCUENTA Y SIETE: que no es cierto A LA CINCUENTA Y OCHO: que si es cierto. A LA CINCUENTA Y NUEVE: que si es cierto A LA SESENTA: que no es cierto aclarando que no era mi obligación presentarme a la notaria ya que nunca firmamos un contrato de compra venta de mi inmueble A LA SESENTA Y UNO: que no es cierto A LA SESENTA Y DOS: que no es cierto aclarando que nunca he firmado un contrato de compra venta del inmueble de mi propiedad A LA SESENTA Y TRES: que no es cierto aclarando que no recuerdo A LA SESENTA Y CUATRO: que no es cierto A LA SESENTA Y CINCO: que no es cierto aclarando que nunca he firmado un contrato de compraventa con el señor . A LA SESENTA Y SEIS: que no es cierto. A LA SESENTA Y SIETE: que no es cierto aclarando que nunca he firmado un contrato de compraventa, lo único que se firmo fue un contrato de promesa de compraventa A LA SESENTA Y OCHO: que no es cierto A LA SESENTA Y NUEVE: que no es cierto aclarando que nunca he firmado un contrato de compraventa con el señor A LA SETENTA: que si es cierto A AL SETENTA Y UNO: que no es cierto. A LA SETENTA Y DOS: que no es cierto A LA SETENTA Y TRES: que no es cierto aclarando que como no firme ningún contrato de compraventa no era mi obligación presentarme a esa notaria. A LA SETENTA Y CUATRO: que si es cierto aclarando que existe otra demanda por eso. A LA SETENTA Y CINCO: que no es cierto
2. Testimonial a cargo de Ana Bertha y Jose Francisco , mismas que fueron desahogadas por audiencia de ley de fecha veintisiete de agosto del año dos mil dieciocho, en donde estando presente la C. Ana Bertha manifestó lo siguiente: A LA UNO: Que diga la testigo si conoce a las partes de este juicio. RESPUESTA: que se y me constas que conozco al actor, es mi esposo lo conozco desde hace veintisiete años, vivimos juntos desde hace veintisiete años y a la SEÑORA MARIA DEL SOCORRO desde el dos mil trece cuando celebramos el contrato de renta donde actualmente vivimos en la Malinche número . A LA DOS: que diga el testigo si sabe y le consta qué relación existe entre las partes. RESPUESTA: que se y me consta que ahorita esta la relación de un contrato privado de compra venta en la Malinche que se celebró el treinta y uno de agosto de dos mil diecisiete entre ambas partes y yo estuve ahí presente junto con mi esposo y el señor FRANCISCO. A LA TRES: que diga la testigo si sabe y le consta cual fue el precio de la compra venta.
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RESPUESTA que se y me consta que si lo se por qué la señora MARIA DEL SOCORRO MEZA nos mandó un email con el precio de la casa que era de NUEVE MILLONES y nos dijo que si nos interesaba y le dijimos que si estábamos de acuerdo con el precio y empezamos los tramites de un crédito hipotecario para poder adquirirla. A LA CUARTA: que nos diga la testigo si sabe y le consta la manera en que se efectuaría el pago. RESPUESTA. Que se y me consta que en el momento en que ella nos confirmo que si eran los nueve millones el día treinta y uno de agosto de dos mil diecisiete se le iba a pagar con el crédito hipotecario parte de nuestros ahorros y me constas por que yo le ayude a mi esposo a recopilar toda la información requerida por el banco para llevar a cabo este crédito. A LA CINCO: que nos diga la testigo si sabe y le consta cual es la ubicación del inmueble que refiere. RESPUESTA: que se y me consta que ahí vivo con mi esposo y mis hijas en la Malinche Colonia colinas del bosque ciudad de México, Delegación Tlalpan C.P. 14608 A LA SEIS :que diga la testigo si sabe y le consta la superficie del inmueble materia de la compraventa. RESPUESTA que se y me constas que se las escrituras que yo estuve leyendo decía que de 310 metros cuadrados aproximadamente. A LA SIETE: Que diga la testigo si sabe y le consta en que fecha se iba a protocolizar ante el Notario la venta del inmueble RESPUESTA: que se y me constas que se acordó con la señora MARIA SOCORRO el día dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete la cual ella puso la hora a las nueve de la mañana por que tenia cosas que hacer mas tarde en la Notaria 122 del Pedregal con el Licenciado Talavera ahí estuvimos todos reunidos, mi esposo el notario y yo exceptuando a la señora MARIA que no se presentó ese día. A LA OCHO: que nos diga el testigo si sabe y le consta que personas presenciaron la celebración del contrato que refiere RESPUESTA: estábamos varios en la oficina, ALEJANDRO , SU ESPOSA otro compañero y que como la señora envió con un propio el contrato de compraventa señalado y firmado por ella y por su parte el TESTIGO JOSE FRANCISCO , manifestó lo siguiente: A LA UNO: Que diga la testigo si conoce a las partes de este juicio. RESPUESTA: que se y me constas que conozco a ALEJANDRO desde hace 10 años aproximadamente porque somos compañeros de trabajo y a MARIA solo la he visto en algunas ocasiones desde finales de agosto de dos mil diecisiete. A LA DOS: que diga el testigo si sabe y le consta que relación existe entre las partes. RESPUESTA: que se y me consta que por la celebración de un contrato de compra venta de un inmueble ubicado en malinche colonia colinas del bosque delegación Tlalpan. A LA TRES: que diga la testigo si sabe y le consta cual fue el precio de la compra venta. RESPUESTA que se y me consta que si lo se por qué yo varias veces acompañe al señor a hacer los tramites a BANORTE para el crédito y fue de NUEVE MILLONES DE PESOS. A LA CUARTA: que nos diga la testigo si sabe y le consta la manera en que se efectuaría el pago. RESPUESTA. Que se y me consta que por un crédito hipotecario que solicito el señor en BANORTE y ya lo habían autorizado. A LA CINCO: que nos diga la testigo si sabe y le consta cual es la ubicación del inmueble que refiere. RESPUESTA: que se y me consta que es en la
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Malinche Colonia colinas del bosque ciudad de México, Delegación Tlalpan C.P. 14608 A LA SEIS: que diga la testigo si sabe y le consta la superficie del inmueble materia de la compraventa. RESPUESTA que se y me consta revisando las escrituras vi que eran 310 metros cuadrados. A LA SIETE: Que diga la testigo si sabe y le consta en que fecha se iba a protocolizar ante el Notario la venta del inmueble RESPUESTA: que se y me constas que el dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete en la notaria 122. A LA OCHO: que nos diga el testigo si sabe y le consta que personas presenciaron la celebración del contrato que refiere RESPUESTA: estábamos varios en la oficina, ALEJANDRO , SU ESPOSA otro compañero y que como la señora envió con un propio el contrato de compraventa señalado y firmado por ella. Como razón de su dicho la testigo dijo que todo lo que ha declarado lo sabe y le consta por que acompañe varias veces al señor varias veces al banco.
3. Comprobante de Operación de fecha 24 de febrero del dos mil catorce, expedido por Scotiabank Inverlat, S.A Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Inverlat, por el pago de servicio de avaluó número 7599797.
4. Comprobante de transferencia electrónica de fecha tres de marzo del año dos mil dieciséis, de la cuenta original enlace Global 0524312892 a la cuenta Destino Operadora Cibergestion 0412151895 del Banco Destino Banorte, por la cantidad de $19,720.00.
5. Comprobante del Banco Interbancario de fecha trece de enero del año dos mil diecisiete, por la cantidad de $18,055.00, de la cuenta del actor C. ALEJANDRO .
6. Carta Expedida por el Banco Mercantil de Norte (BANORTE) de la Notificación de Costo de Avaluó dirigida a C. ALEJANDRO .
7. Carta Expedida por el Representante legal de los Residentes del Fraccionamiento Colinas del Bosque AC.
8. Oficio dirigido al Titular de la Notaria 122 de la Ciudad de México, Licenciado Arturo Talavera Autrique;
9. Prueba pericial en materia de Informática, el cual quedo desahogada en términos de un dictamen emitido por el actor:
10. Copia certificada del Contrato Privado de Compraventa celebrado el día treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, entre C. ALEJANDRO como COMPRADOR y la C. MARIA DEL SOCORRO como VENDEDORA.
11. 22 Fotografías.
12. Recibo de Operación de fecha 22 de noviembre del dos mil diecisiete, por la cantidad de $13,591.00.
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13. Oficio dirigido al subdelegado Federal del Instituto de Migración, mismo que no fue admitida.
14. Copias Certificadas Notarialmente del Avaluó Inmobiliario de fecha 12 de octubre del dos mil diecisiete.
15. Instrumental de Actuaciones y
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Medios de convicción que valorados que son por el Suscrito Juez, arriban a la conclusión de que la acción de cumplimiento de contrato de fecha treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, deberá declararse procedente, en atención a que hay que tener presente lo previsto por los artículos 1831 y 1851 del CÓDIGO civil que señalan:
“ARTICULO 1,832.- En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.”
“ARTICULO 1,851.- Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.
Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.”
Preceptos conforme a los cuales se establece que en los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley y que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas, por lo que si en la especie la acción de cumplimiento de contrato ejercitada por el actor C. ALEJANDRO , se funda en que la hoy demandada se ha negado a acudir ante el Notario Público, esto para que se le realizara el pago como fue pactado en el contrato de compraventa y a su vez ella firmara, las escrituras del inmueble materia de la litis, existiendo negativa de la demandada de acudir a dicha notaria, lo anterior como lo acredita con los correos a los cuales se les concede pleno valor probatorio para acreditar que la hoy demandada, en diversas ocasiones se le aviso por medio de correos que días debía acuerdos ante el notario designado por el actor y tomando en consideración que el hoy actor con sus medios de prueba que han sido precisados en líneas que anteceden acredita que realizo todos los pagos necesarios para la obtención del crédito como se obligó en el contrato
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de compraventa, incluso realizo el pago de los servicios del predial y del servicio del agua. Y si bien el artículo 1949 del Código Civil para la Ciudad de México, establece la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le corresponde y el actor podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos, estando en aptitud también de pedir la resolución después de haber optado por el cumplimiento cuando éste resultare imposible y que las obligaciones son recíprocas cuando ambas partes se comprometen a dar, hacer o no hacer algo, es decir, son acreedor y deudor al mismo tiempo, ya que ambos contratantes tienen que cumplir con su obligación, y cuando uno de ellos incumple, el otro puede optar por el cumplimiento o por la resolución de la obligación, siendo que para la procedencia de la acción, ya sea de cumplimiento o de rescisión de contrato, no siempre es necesario que el actor acredite que cumplió con su obligación, pues dependerá de cada caso concreto y de la naturaleza de las obligaciones pactadas que derivan del contrato o de la ley en supletoriedad de la voluntad de las partes, en términos del artículo 1792 del Código Civil para la Ciudad de México, si tiene o no dicha carga y en el caso de las obligaciones recíprocas sucesivas, esto es, cuando el cumplimiento de la otra parte no depende de que el actor cumpla previamente con alguna obligación a su cargo, basta que quien exige el cumplimiento o la rescisión, demuestre que la obligación de la demandada es o era exigible, de acuerdo a lo pactado o conforme a la ley, de modo que se ha generado el derecho a su favor para demandar la rescisión debido al incumplimiento de su contraria y, por ende, no es elemento de la acción, que la actora demuestre que ha cumplido con las obligaciones a su cargo, cuando éstas no se han vencido todavía, y por ende el cumplimiento de las obligaciones que son propias de la actora no constituye un presupuesto para exigir a la contraparte la satisfacción de sus obligaciones, al tratarse de obligaciones sucesivas y por tanto, cuando se demanda el cumplimiento de un contrato en el que el cumplimiento de la obligación no es de carácter simultáneo, basta que esté pactado el cumplimiento previo de la otra parte y que ésta no lo haga, para generar la exigibilidad de la obligación, sin que a su vez la actora tenga la carga de probar que cumplió con su obligación a efecto de que prospere la acción de rescisión o de cumplimiento de contrato y en tal virtud, cuando las obligaciones son recíprocas y sucesivas cada parte debe cumplir en los términos en que se obligó, sin que su cumplimiento dependa de que su contraparte cumpla a la vez con las obligaciones que le correspondan, apareciendo como ya se indicó el hoy actor C. ALEJANDRO acredita haber realizado y obtenido el crédito Hipotecario a que se obligó, así como acredita con los correos electrónicos que le fue informado a la hoy demandada que tenía que acudir ante la Notaria 122 de la Ciudad de México, en diversas ocasiones, sin que dicha demandada acudiera, por tal motivo se deberá declara infundada las excepciones denominadas “IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN INTENTADA EN JUICIO” y por tal motivo es procedente condenar a la demandada MARÍA DEL SOCORRO , al cumplimiento del contrato de compraventa de fecha treinta y
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uno de agosto del año dos mil diecisiete, y una vez cumplido el contrato en los términos pactados y realizado el pago a la vendedora en los términos y monto acordado, la demandada MARÍA DEL SOCORRO , deberá otorgar al comprador la escritura pública de compraventa, respecto del inmueble ubicado en CALLE DE LA MALINCHE NUMERO , EN EL FRACCIONAMIENTO COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CÓDIGO POSTAL 14608 EN ESTA CIUDAD, lo que deberán hacer dentro del término de CINCO DÍAS contados a partir del día siguiente en que se pague inmueble, ello ante el Notario Público que el actor designen, cuyos gastos de escrituración correrán a cargo del actor, debiéndose notificar a la parte demandada, para que acuda ante el Notario designado por el actor y en caso de no comparecer, se turnarán los autos al Notario Público que designen el actor, y cuando la escritura correspondiente se encuentre elaborada, se hará del conocimiento de este Juzgado para que notifique a la enjuiciada por Boletín Judicial, que tiene CINCO DÍAS contados a partir del siguiente en que surta efectos tal notificación, a fin de presentarse ante dicho notario a su firma, con el apercibimiento que en caso de no acudir, el Suscrito Juez firmará la escritura en su rebeldía de conformidad con lo que establecen los artículos 2247 del Código aludido y 517 fracción III del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México.
Ahora bien, en cuanto a lo reclamado en prestación “c)”, relativa al pago de la cantidad de $900,000.00 (NOVECIENTOS MIL PESOS 00/100 MONEDA NACIONAL), por concepto de pena convencional, la misma resulta procedente lo anterior a que la misma fue pactada en la cláusula “CUARTA” del contrato de Compraventa, por ende, será procedente condenar a la demandada MARÍA DEL SOCORRO al pago de dicha cantidad, misma que deberá ser pagada al actor o a quién sus derechos represente en el término CINCO DIAS contados a partir de que la presente resolución cause estado, y en caso de incumplimiento se procederá a embargar bienes suficientes de su propiedad suficientes a para garantizar lo reclamado y con su producto de hará pago al actor.
Y en cuanto a la excepción opuesta por la demandada denominada “I.- ALTERACION DE DOCUMENTO POR ADICIÓN, la misma resulta infundada, dado a que el actor al momento de narras sus hechos en los que fundaba su acción, claramente manifestó que la fecha de la celebración del contrato de compraventa fue puesta de su puño y letra y la parte demandada no ofreció ningún medio de prueba en el presente juicio, para acreditar en principio que la fecha fuera distinta a puesta por el puño y letra del actor, así como no acredita que no haya dada su consentimiento para que pusiera la fecha.
IV.- No encontrándose el presente juicio dentro de los supuestos contemplados por el artículo 140 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México, no ha lugar a hacer especial condena en costas.
Por lo expuesto y fundado así como acorde a lo establecido por los artículos 1o, 81, 281, 340, 386, 402 y demás relativos y aplicables del Código de
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Procedimientos Civiles para la Ciudad de México, así como los dispositivos legales del 1792 al 1796, del 2224 al 2229, 2239, 2398 y 2412 y demás relativos y aplicables del Código Civil, Jurisprudencias y Tesis Aisladas transcritas y aplicables al caso concreto, se:
R E S U E L V E:
PRIMERO.- Han sido procedentes las vías intentadas, tanto en el juicio principal como en el acumulado en las que atento a las consideraciones y fundamentos de derecho expuestas en el considerando “III” de esta resolución, se declara procedentes la acción de cumplimiento de contrato de compraventa de fecha treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, celebrado entre la C. MARÍA DEL SOCORRO como vendedora y por otra parte el C. ALEJANDRO como comprador, respecto del inmueble ubicado en CALLE DE LA MALINCHE NUMERO , EN EL FRACCIONAMIENTO COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CÓDIGO POSTAL 14608 EN ESTA CIUDAD.
SEGUNDO.-Es procedente condenar a la demandada MARÍA DEL SOCORRO , y por tal motivo es procedente condenar a la demandada MARÍA DEL SOCORRO , al cumplimiento del contrato de compraventa de fecha treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, y una vez cumplido el contrato en los términos pactados y realizado el pago a la vendedora en los términos y monto acordado, la demandada MARÍA DEL SOCORRO , deberá otorgar al comprador la escritura pública de compraventa, respecto del inmueble ubicado en CALLE DE LA MALINCHE NUMERO , EN EL FRACCIONAMIENTO COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CÓDIGO POSTAL 14608 EN ESTA CIUDAD, lo que deberán hacer dentro del término de CINCO DÍAS contados a partir del día siguiente en que se pague inmueble, ello ante el Notario Público que el actor designen, cuyos gastos de escrituración correrán a cargo del actor, debiéndose notificar a la parte demandada, para que acuda ante el Notario designado por el actor y en caso de no comparecer, se turnarán los autos al Notario Público que designen el actor, y cuando la escritura correspondiente se encuentre elaborada, se hará del conocimiento de este Juzgado para que notifique a la enjuiciada por Boletín Judicial, que tiene CINCO DÍAS contados a partir del siguiente en que surta efectos tal notificación, a fin de presentarse ante dicho notario a su firma, con el apercibimiento que en caso de no acudir, el Suscrito Juez firmará la escritura en su rebeldía de conformidad con lo que establecen los artículos 2247 del Código aludido y 517 fracción III del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México.
TERCERO.- Se condena a la demandada C. MARÍA DEL SOCORRO , al pago de la cantidad de $900,000.00 (NOVECIENTOS MIL PESOS 00/100 MONEDA NACIONAL), misma que deberá ser pagada al actor o a quien sus derechos represente en el término CINCO DIAS contados a partir de que la presente resolución cause estado, y en caso de incumplimiento se
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procederá a embargar bienes suficientes de su propiedad suficientes a para garantizar lo reclamado y con su producto de hará pago al actor.
CUARTO.- Se declara improcedente la acción de terminación de contrato de arrendamiento de fecha once de octubre del año dos mil trece, del expediente 301/2018, por las razones expuestas en el considerando III de esta resolución y se declaró fundada la excepción de CONEXIDAD DE LA CAUSA, así como las excepciones opuestas por el demandado denominadas “1.- LA EXCEPCION DE FALTA DE DERECHO Y ACCION DE LA SEÑORA MARIA DEL SOCORRO ; “2.- LA EXCEPCION DE PAGO DE PENSIONES RENTISTICAS..”; “12” LAS EXCEPCIONES Y DEFENSAS; estimándose innecesario entrar al estudio de las demás las excepciones y defensas opuestas por el enjuiciado, por las razones expuestas.
QUINTO. - No se hace especial condena en costas procesales en esta instancia a ninguna de las partes.
SEXTO. - NOTIFIQUESE y agréguese copia autorizada del presente fallo al legajo correspondiente.
A S I, DefinitivamenteJuzgando lo resolvió y firma el C. Juez Septuagésimo Segundo de lo Civil de Primera Instancia de la Ciudad de México, Licenciado JOSE ENCARNACIÓN LOZADA CIELOS, ante la C. Secretaria de Acuerdos, Licenciado BLANCA ALICIA SHIROMAR CABALLERO, que autoriza y da fe.
JELC/Mkvdv. Mayo 2018 SENTENCIA DEFINITIVA. Exp. 883/2018 acumulado al 92/2018.
-- Firma electrónica SICOR/TSJDF Fin ----------- iF4EABEIAAYFAlz1VBIACgkQWymFedlheZPC0QD/XTPq67VxWGKfqGqP62jt1pro mUkZPYdQi8h7ay3kF9kBAIb7SSdPeEs0JrkzUzNMgkZYDitgBijw9+RMx4+jHguY =F5F0
-- Firma electrónica SICOR/TSJDF Fin ----------- iF4EABEIAAYFAlz1VEYACgkQWymFedlheZMrZQD/b8Uf4ywRlXsUYpUtLPpTmpYW ma+VkCmfhyYzXbyyeoQA/3G0Ou0A/HwwWztOCGBpr5ke97H3n1mXyD+15IrvTAJQ =G/QC
En el Boletín Judicial No.
El de anterior.— Conste.
de
correspondiente al día de se hizo la publicación de Ley.— Conste.
del , surtió efectos la notificación
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-- Firma electrónica SICOR/TSJDF Inicio ----------- Instancia: Septuagésimo Segundo de lo Civil Expediente: 92/2018 Secretaria: B Documento: sentencia definitiva publicado: 2019-06-04 Firmante: JC72SB NAS: 5110-6659-7828-2937-943
-- Firma electrónica SICOR/TSJDF Inicio ----------- Instancia: Septuagésimo Segundo de lo Civil Expediente: 92/2018 Secretaria: B Documento: sentencia definitiva publicado: 2019-06-04 Firmante: JC72J NAS: 5110-6659-7828-2937-943
En la Ciudad de México, a tres de junio del año dos mil diecinueve.
V I S T O S, los autos de los expedientes números 92/2018 y 883/2018, el primero acumulado al anterior indicado, para resolver en SENTENCIA DEFINITIVA, relativos a los juicios de CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, promovido el primero por ALEJANDRO en contra de MARIA DEL SOCORRO y el acumulado Ordinario Civil, seguido por MARIA DEL SOCORRO en contra de ALEJANDRO, y:
R E S U L T A N D O:
1o.- Por escrito presentado ante la ante la Oficialía de Partes Común Civil, Cuantía menor, Oralidad Familiar y Sección Salas del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, el día doce de febrero del año dos mil dieciocho (fojas de la 1 a la 16 de autos del expediente número 92/2018), compareció ALEJANDRO por su propio derecho demandando en la vía ORDINARIA CIVIL, de la C. MARIA DEL SOCORRO , las siguientes prestaciones:
“a) El cumplimiento forzoso del Contrato Privado de Compraventa de fecha 31 de Agosto de 2017, respecto del inmueble ubicado en la calle de la Malinche número , en el fraccionamiento Colinas del Bosque, Delegación Tlalpan, Código Postal 14608 en la Ciudad de México, el cual tiene una superficie de trescientos diez metros veintidós decímetros cuadrados y los siguientes linderos y dimensiones: AL NORTE, en treinta metros diecisiete centímetros, con lote once de la manzana “P”; AL ESTE, en segmentos de ocho metros treinta centímetros y dos metros treinta centímetros, con lotes veintitrés y veinticuatro de la manzana “P”; AL SUR, en treinta metros dieciocho centímetros, con lote con calle La Malinche”, inmueble debidamente inscrito en la Dirección General del Registro Público de la Propiedad en la Ciudad de México en fecha cuatro de septiembre del año dos mil, datos que fueron proporcionados mediante la copia escaneada remitidos por la vendedora MARIA DEL SOCORRO a través de su correo electrónico (gmail.com)
b) Como consecuencia de lo anterior, el otorgamiento y firma de las escrituras correspondientes ante Notario Público, en los términos a que se obligó la demandada en las cláusulas segunda, tercera, quinta y sexta del documento que me sirve como base de la acción.
c) El pago de la cantidad de $900,000.00 (NOVECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N) por concepto de pena convencional pactada por las partes en la cláusula cuarta del instrumento base de la acción y por incumplimiento de la demandada a otorgarme las Escrituras relativas al terreno y construcción
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que señalo en el inciso a) de este capítulo, ante la Notaria publica 122 de la Ciudad de México.
d) El pago de los gastos y costas que con motivo de este juicio se lleguen a originar.”
Fundándose para hacerlo en las consideraciones de hecho y preceptos de derecho contenidos en el escrito inicial de demanda, mismos que se tienen aquí por reproducidos como sí a la letra se insertaren y ofreciendo pruebas de su parte las que estimo convenientes.
2o.- Por auto de fecha catorce de febrero del año dos mil dieciocho (foja 17 y 18 de autos del expediente número 92/2018), se admitió a trámite la demanda en la vía y forma propuesta, ordenándose emplazar y correr traslado a la demandada, emplazamiento que se llevó a cabo el día doce de abril del año dos mil dieciocho, por conducto de quien dijo llamarse Imelda y ser empleada de la buscada. Mediante escrito presentado ante la ante la Oficialía de Partes de este Juzgado, el día siete de mayo del año dos mil dieciocho (fojas de la 42 a la 50 de autos del expediente número 92/2018), compareció el C. EVERARDO LUIS , en su carácter de apoderado general para pleitos y cobranzas y actos de administración de la señora MARIA DEL SOCORRO dando contestación a la demanda instaurada en su contra, negó acción y derecho al actor para demandarlo, objeto los documentos exhibidos por su contraria en cuanto a su alcance y valor probatorio e hizo valer las “EXCEPCIONES Y DEFENSAS” contenidas en el capítulo denominado de esa forma en el escrito de contestación a la demanda y ofreció los medios de prueba que estimaron convenientes a sus intereses. Mediante auto de fecha ocho de mayo del año dos mil dieciocho (fojas 54 de autos), se le tuvo por contestada la demanda entablada en su contra y se señaló fecha para la audiencia previa y de conciliación, misma que se verifico el día veintidós de mayo del año dos mil dieciocho (fojas de la 73 y 74 de autos), donde se depuró el procedimiento y se abrió el período probatorio por el término común de DIEZ DÍAS para las partes. Por autos de fechas catorce de junio del año dos mil dieciocho (fojas 152 a la 153 de autos) veintiséis de junio del año dos mil dieciocho (fojas 164 y 165 de autos), se le acuso la rebeldía a la demandada por no haber ofrecido pruebas y se admitieron las pruebas ofrecidas por la parte actora única oferente, mismas que se declararon desahogadas por audiencias de ley de fecha dieciocho de junio del año dos mil dieciocho, doce de Julio del año dos mil dieciocho, veintisiete de agosto del año dos mil dieciocho, y tres de abril del año dos mil diecinueve, en donde en esta última se reservó la citación de sentencia definitiva hasta en tanto el expediente conexo 883/2018 se encontrara en el mismo estado procesal.
3o.- Mediante escrito presentado ante la Oficialía de Partes Común Civil- Familiar del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, el día tres de abril del año dos mil dieciocho (fojas de la 1 a la 8 de autos del expediente número 883/2018), compareció la C. MARIA DEL SOCORRO
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, por su propio derecho, demandó en la vía de Controversia de Arrendamiento del C. ALEJANDRO , las siguientes prestaciones:
“a).- La declaratoria de terminación del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 11 de octubre de 2013, celebrado entre las partes, respecto del inmueble ubicado en CALLE MALINCHE, NUMERO , COLONIA COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CODIGO POSTAL 14600 CIUDAD DE MEXICO, mismo que se prorrogo en su vigencia por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, en virtud de que ha operado su rescisión, en términos de los artículos 2483, fracción IV, y 2489, fracción I, del mismo ordenamiento legal en cita.
b) Como consecuencia de la declaratoria de terminación por rescisión del referido contrato, la desocupación y entrega por parte del demandado a la suscrita del inmueble antes relacionado que ocupa en calidad de arrendatario.
c) El pago de las rentas vencidas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, a razón de $40,000.00 (CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N) que da un monto total por la cantidad de $200,000.00 (DOSCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N).
d) El pago de las rentas que se sigan venciendo, hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado que realice el hoy demandado a la suscrita.
e) El pago de las cuotas de mantenimiento que incluye el servicio de agua correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, a razón de $1,850.00 (MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N), que da un total de la cantidad de $9,250.00 (NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N.).
f) El pago de las cuotas de mantenimiento que se sigan venciendo, hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado que realice el hoy demandado a la suscrita.
g) La entrega física de los recibos de pago originales por concepto de energía eléctrica y gas, debidamente pagados correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, además de las que se sigan vendiendo hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado.
h) Que acredite estar al corriente en el pago de las rentas pactadas y, no haciéndolo, se le embarguen bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas, en términos del artículo 962 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
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i) El pago de los gastos y costas que la tramitación del presente juicio origine.”
Fundándose para hacerlo en las consideraciones de hecho y preceptos de derecho contenidos en el escrito de demanda, mimos que se tienen aquí por reproducidos como sí a la letra se insertaren y ofreciendo pruebas de su parte las que estimo convenientes.
4o.- Por auto de fecha nueve de abril del año dos mil dieciocho (foja 8 de autos del expediente número 883/2018), se admitió a trámite la demanda en la vía y forma propuestas, ordenándose emplazar y correr traslado al demandado, emplazamiento que se llevó acabo por adhesión. Mediante escrito presentado ante la ante la Oficialía de Partes Común Civil, Cuantía menor, Oralidad Familiar y Sección Salas del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, el día trece de agosto del año dos mil dieciocho (fojas de la 51 a la 105 de autos del expediente número 301/2018), compareció MARIA DEL SOCORRO , por su propio derecho, dando contestación a la demanda instaurada en su contra, negó acción y derecho al actor para demandarla e hizo valer las “EXCEPCIONES Y DEFENSAS” contenidas en el capítulo denominado de esa forma en el escrito de contestación a la demanda y ofreció los medios de prueba que estimaron convenientes a sus intereses. Por auto de fecha veintisiete de agosto del año dos mil dieciocho, se declaró procedente la excepción de conexidad de la causa. En el auto de fecha dieciocho de septiembre del año dos mil dieciocho, se ordenó la acumulación derivada a la excepción de conexidad de la causa. Mediante autos de fechas siete de marzo del año dos mil diecinueve (fojas 226 de autos), se admitieron las pruebas ofrecidas por las partes y en relación a la prueba pericial en materia de grafoscopia, documentoscopia y dactiloscopia, se mandó dar vista a la contraria. En auto de fecha diecinueve de marzo del año dos mil diecinueve (fojas 236 de autos), se dejó de recibir la prueba pericial en mención por no encontrarse dentro de los supuestos establecidos en el artículo 347 del Código de Procedimientos Civiles. Pruebas que fueron desahogadas por audiencias de ley de fechas veintitrés de abril del año dos mil diecinueve (fojas 250y 251 de autos) y seis de mayo del año dos mil diecinueve (fojas 256 a la 261 de autos), donde en esta última se ordenó pasar los presentes autos así como el expediente 883/2018 así como el conexo 92/2018 a la vista del Suscrito Juez para dictar la Sentencia Definitiva, la que se dicta al tenor de los siguientes:
C O N S I D E R A N D O S:
I.-La competencia de este Juzgado se encuentra definida en términos de lo dispuesto por los artículos 156 fracción III del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México y 53 de la Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México.
II.-La vía elegida por las partes en el presente juicio ALEJANDRO y MARIA DEL SOCORRO , para la tramitación y
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resolución de sus acciones y prestaciones que reclaman, deberán declararse procedentes, en atención a que en el expediente 92/2018 se reclama El cumplimiento forzoso del Contrato Privado de Compraventa de fecha 31 de Agosto de 2017 y en el expediente 883/2018 se reclama la Declaratoria de terminación por rescisión del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 11 de octubre del año dos mil trece, en tal virtud, al ser un juicio ORDINARIO CIVIL (92/2018) en el que la Ley de la materia no previene procedimiento especial para la tramitación del presente Juicio, ello de conformidad con lo dispuesto por los artículos 255, 256 y demás de la Ley Procesal Civil y el otro juicio en materia de CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO (883/2018), regulada en el artículo 957 del Código de Procedimientos Civiles, las vías intentadas son las idóneas.
III.-Ahora bien, como se desprende de las actuaciones del juicio las que tienen plena eficacia probatoria de conformidad con lo previsto por los artículos 327 fracción VIII y 403 del Código de Procedimiento Civiles para la Ciudad de México y de acuerdo con la técnica jurídica y orden procesal, se entra al estudio preferentemente de la acción ejercitada en el expediente 883/2018 en el que se reclama la declaratoria de terminación por rescisión del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 11 de octubre del año dos mil trece.
Ahora bien, la parte actora MARIA DEL SOCORRO . reclama del C. ALEJANDRO , las siguientes prestaciones:
“a).- La declaratoria de terminación del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 11 de octubre de 2013, celebrado entre las partes, respecto del inmueble ubicado en CALLE MALINCHE, NUMERO , COLONIA COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CODIGO POSTAL 14600 CIUDAD DE MEXICO, mismo que se prorrogo en su vigencia por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, en virtud de que ha operado su rescisión, en términos de los artículos 2483, fracción IV, y 2489, fracción I, del mismo ordenamiento legal en cita.
b) Como consecuencia de la declaratoria de terminación por rescisión del referido contrato, la desocupación y entrega por parte del demandado a la suscrita del inmueble antes relacionado que ocupa en calidad de arrendatario.
c) El pago de las rentas vencidas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, a razón de $40,000.00 (CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N) que da un monto total por la cantidad de $200,000.00 (DOSCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N).
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d) El pago de las rentas que se sigan venciendo, hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado que realice el hoy demandado a la suscrita.
e) El pago de las cuotas de mantenimiento que incluye el servicio de agua correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, a razón de $1,850.00 (MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N), que da un total de la cantidad de $9,250.00 (NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N).
f) El pago de las cuotas de mantenimiento que se sigan venciendo, hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado que realice el hoy demandado a la suscrita.
g) La entrega física de los recibos de pago originales por concepto de energía eléctrica y gas, debidamente pagados correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017, así como enero, febrero y marzo de 2018, además de las que se sigan vendiendo hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado.
h) Que acredite estar al corriente en el pago de las rentas pactadas y, no haciéndolo, se le embarguen bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas, en términos del artículo 962 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
i) El pago de los gastos y costas que la tramitación del presente juicio origine.”
Fundando sus prestaciones en los siguientes hechos:
“1.- Con fecha 11 de octubre de 2013, la suscrita en su calidad de legitima propietaria del inmueble ubicado en CALLE MALINCHE, NUMERO COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CODIGO POSTAL 14600, CIUDAD DE MEXICO, como se acredita en términos de la COPIA CERTIFICADA DE LA ESCRITURA PUBLICA NUMERO 18,449 DE FECHA 4 DE JULIO EL AÑO 2000, OTORGADA ANTE LA FE DEL LICENCIADO ENRIQUE A. MUÑOZ BARRADAS, NOTARIO PUBLICO NUMERO 162 DEL DISTRITO FEDERAL, HOY CIUDAD DE MEXICO, celebró con el señor ALEJANDRO , CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, como se acredita en términos de la copia certificada del mismo emitida por el LICENCIADO ALFREDO AYALA HERRERA, NOTARIO PUBLICO NUMERO 237 DE LA CIUDAD DE MEXICO, Y NOTARIO DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO FEDERAL.
3.- Las partes voluntariamente decidimos prorrogar la vigencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de mérito por tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, asi como incrementar el monto de la renta a
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$40,000.00 (CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N) mensuales, misma que se cubriría en los términos y condiciones pactadas al efecto en la cláusula SEGUNDA.- de dicho instrumento, incremento que opero a partir del mes de agosto 2017. Hecho que se acredita en términos de los ESTADOS DE MOVIMIENTOS Y CARGOS DE LA CUENTA NÚMERO 2791386433, CLABE 012180027913864334 DEL BANCO BBVA BANCOMER, S.A. INSTITUCION DE BANCA MULTIPLE, GRUPO FINANCIERO BBVA BANCOMER, S.A. INSTITUCION DE BANCA MULTIPLE, GRUPO FINANCIERO BBVA BANCOMER, aperturada a nombre de la suscrita, correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2017.”
Y para acreditar sus hechos ofreció como medios de prueba los consistente en:
*Copia certificada del Instrumento Notarial número 18,449 de fecha cuatro de julio del año dos mil, pasado ante la fe del Notario Público Número 62 Licenciado ENRIQUE A. MUÑOZ BARRADAS, en el cual hizo constar el CONTRATO DE COMPRAVENTA que otorgaron por una parte doña MARISELA ESMERALDA CONTRERAS VARELA y por otra parte MARIA DEL SOCORRO .
*Copia certificada del Contrato de Arrendamiento de fecha once de octubre del año dos mil trece, celebrado entre MARIA DEL SOCORRO como Arrendador y por otra parte ALEJANDRO como “Arrendatario”
*6 Impresiones de estado de Cuenta emitidos por BBVA BANCOMER a nombre de MARIA DEL SOCORRO .
*Instrumental de Actuaciones
*Presuncional en su doble aspecto
Y por su parte el demandado al dar contestación a los hechos manifestó lo siguiente:
A) Que antes de fenecer el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FIRMADO EL DIA ONCE DE DEL MES DE OCTUBRE DEL AÑO DOS MIL 2016, (cuya terminación era el día 24 de octubre del año 2017), la actora señora MARIA DEL SOCORRO , en su calidad de propietaria del inmueble materia de la Litis, me ofreció y ante la necesidad aprémiate de encontrarse enferma adquirir el inmueble mediante la celebración de un contrato de compraventa, a lo cual accedí sin pensarlo demasiado por estar encantado con la propiedad, y así las cosas en fecha 31 TREINTA Y UNO DE AGOSTO DEL AÑO DOS 2017 DOS MIL DIECISIETE la señora MARIA DEL SOCORRO , en su calidad de vendedora y el suscrito ALEJANDRO , en su calidad de comprador, celebramos CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA constate de cuatro fojas útiles, escritas solo al frente de sus caras y en donde se encuentran estampadas tanto la firma del suscrito en mi carácter de “LA PARTE COMPRADORA”, como la firma de la señora
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MARIA DEL SOCORRO , en su carácter de “LA VENDEDORA”, tanto en la hoja final de dicho contrato como en todas las dos hojas iniciales al margen, el cual se adjunta a este escrito de contestación de demanda en COPIA CERTIFICADA NOTARIAL...”
B) Como consta en la Cláusula Segunda del Instrumento a que se contraigo en el apartado que antecede, esto es, el CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE FECHA 31 TREINTA Y UNO DE AGOSTO DEL AÑO 2017 DOS MIL DIECISIETE, las partes convenimos como precio de la operación, la cantidad de $9,000.000.00 (NUEVE MILLONES DE PESOS 00/100 M.N), los cuales serían pagados por el suscrito ALEJANDRO a la señora MARIA DEL SOCORRO , de la siguiente manera:
“CREDITO HIPOTECARIO”
LA PARTE COMPRADORA LIQUIDARA EL PRECIO TOTAL DE LA OPERACIÓN DE ESTE CONTRATO ESTIPULADO EN LA CLAUSULA SEGUNDA MEDIANTE UN CREDITO HIPOTECARIO DE LA INSTITUCION BANCARIA EN QUE LA PARTE COMPRADORA TRAMITARA O CON RECURSO DE SU PROIO PECULIO SERA LIQUIDADO EL TOTAL EL DIA DE LA FIRMA DE LAS ESCRITUTAS DE ESTE CONTRATO.
C) Así las cosas, el suscrito a fin de dar cumplimiento con lo estipulado con la Cláusula Segunda del Contrato de Compraventa celebrado con la ahora actora, inicie los tramites del crédito hipotecario ante el banco Mercantil de Norte, S.A (BANORTE), el cual fue AUTORIZADO, procediendo el suscrito a realizar tanto los tramites como el pago de los AVALUOS correspondientes, realizando el pago por la cantidad de $20,880.00 (VEINTE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA PESOS 00/100 M.N).recibiendo las indicaciones por escrito del banco para la integración del expediente aperturado, inclusive se me obligo a que el suscrito ALEJANDRO , me hiciera cliente del Banco Mercantil del Norte, S.A. Institución de Banca múltiple, Grupo Financiero BANORTE, teniendo la cuenta de Enlace Global numero 0524312892 así contar al momento de la firma en la Notaria Publica 122 de la Ciudad de México, la cantidad acordada por los $9,0000.0000.00 (NUEVE MILLONES DE PESOS 00/100 M.N), suma que fue propuesta por la señora MARIA DEL SOCORRO , como precio por la venta del inmueble, inclusive en fecha 28 de Enero del 2017, el suscrito ALEJANDRO , mediante correo electrónico (alejandro@.com), le escribió al correo de MARIA DEL SOCORRO (2@gmail.com).
Es de advertir, que de la propia cuenta enlace personal Banco Mercantil del Norte, S.A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BANORTE, teniendo la cuenta de Enlace Global numero 0524312892 realice el 22 de noviembre de 2017 el siguiente pago a favor del Gobierno del Distrito Federal de FINANZAS por la cantidad de $13,591.00 (TRECE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y UN PESOS 00/100 M.N) por concepto de
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IMPUESTO PREDIAL VENCIDO DE LA CUENTA CATASTRAL NUMERO 153219280002, DEL INMUEBLE OBJETO DE LA COMPRAVENTA (calle La Malinche número , en el Fraccionamiento Colinas del Bosque, Delegación Tlalpan, Código postal 14608 en la Ciudad de México,), por así habérmelo pedido la señor MARIA DEL SOCORRO , ya que tenían que estar cubiertos los pagos de los derechos e impuestos antes de acudir a la Notaria Publica 122 de la Ciudad de México, para proceder a finiquitar la compraventa del inmueble, quedando la cita formal para acudir ambas partes, el pasado 18 de Diciembre del año 2017....”
Como puede apreciar su Señoría del contenido de las conversaciones sostenidas con la hoy actora, el único interés de ella, es que el suscrito le cubra las pensiones rentísticas y no así proceder a la firma de la Escritura de la Compraventa del inmueble, ante la Notaria 122 de la Ciudad de México, y que el suscrito procedió a darle la opción de tramitar un Poder en el Consulado de México en el país de Holanda para finiquitar la compraventa del inmueble materia de la Litis y simplemente la señora MARIA DEL SOCORRO , desde esa fecha hasta el día de hoy evade asumir su responsabilidad que asumió al firmar el contrato de compraventa
E) Con la protesta de Ley, manifiesto que en fecha DOCE DE FEBRERO DEL AÑO DOS MIL DIECIOCHO, me vi precisado a DEMANDAR EN LA VIA ORDINARIA CIVIL, LA ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE FECHA TREINTA Y UNO DE AGOSTO DEL AÑO DOS MIL DIECISIETE, CELEBRADO ENTRE EL SUSCRITO EN MI CALIDAD DE COMPRADOR CON LA SEÑORA MARIA DEL SOCORRO , EN SU CALIDAD DE VENDEDORA, RESPECTO DEL INMUEBLE MATERIA DE LA LITIS, RADICANDOSE DCHA DEMANDA BAJO EL NUMERO DE EXPEDIENTE 92/2018, ANTE LA SECRETARIA “B” DEL JUZGADO SEPTUAGESIMO SEGUNDO DE LO CIVIL DE LA CIUDAD DE MEXICO, y que aun eta pendiente de que se dicte sentencia y para acreditar lo antes vertido acompaño a al presente copia certificadas notariales constante de sesenta y cinco fojas útiles debidamente selladas, cotejadas, rubricadas, foliadas y firmadas, de las constancias procesales que se integran en ese presente juicio y a las que hice referencia.
y para acreditar sus manifestaciones ofreció como medios de prueba los consistente en:
1. Confesional a cargo de MARIA DEL SOCORRO , misma que fue desahogada por audiencia de ley de fecha seis de mayo del año dos mil diecinueve, en donde estado presente la absolvente manifestó lo siguiente: A LA UNO: que SI es cierto. A LA DOS: Que si es cierto. A LA TRES: Que no es cierto, aclarando que no recuerdo fecha. A LA CUATRO: Que si es cierto. A LA CINCO: Que no es cierto aclarando que solamente se firmó un contrato de promesa de compraventa. A LA SEIS: Que no es cierto aclarando que únicamente se firmó contrato de promesa de compraventa. A LA SIETE: Que si es cierto. A LA OCHO: Que, si es cierto, aclarando que no se el folio real. A LA NUEVE: Que si es cierto. A LA DIEZ: Que no es cierto,
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aclarando que nunca se firmó contrato de compraventa, sino que fue un contrato de promesa de compraventa. A LA ONCE: Que no es cierto aclarando que nunca se firmó un contrato de compraventa. A LA DOCE: Que si es cierto. A LA TRECE: Que no es cierto. A LA CATORCE: Que no es cierto. A LA QUINCE: Que no es cierto. A LA DIECISÉIS: Que si es cierto aclarando que nunca hubo un contrato de compraventa firmado con anterioridad. A LA DIECISIETE: Que si es cierto. A LA DIECIOCHO: Que no es cierto, aclarando que no es el de él. A LA DIECINUEVE: Que no es cierto, aclarando que nunca se firmó un contrato de compraventa. A LA VEINTE: Que no es cierto, aclarando que no recuerdo. A LA VEINTIUNO: Que, si es cierto, aclarando que siempre y cuando se firmara un contrato de compraventa actualizado ya que lo único que se firmó fue el contrato de promesa de compraventa. A LA VEINTIDOS: Que no es cierto aclarando que no recuerdo. A LA VEINTITRES: Que si es cierto aclarando que llegamos a un acuerdo de que él lo pagaría y se restaría al siguiente pago de la renta. A LA VEINTICUATRO: Que si es cierto. A LA VEINTICINCO: Que, si es cierto aclarando que fue a cuenta del pago de la renta, pero nunca se mencionó que sería de compraventa. A LA VEINTISÉIS: Que no es cierto. A LA VEINTISIETE: Que, si es cierto, aclarando que mi salud no me permitió viajar. A LA VEINTIOCHO: Que no es cierto. A LA VEINTINUEVE: Que no es cierto. A LA TREINTA: Que no es cierto. A LA TREINTA Y UNO: Que no es cierto. A LA TREINTA Y DOS: Que si es cierto aclarando que yo lo leí tiempo después por problemas de salud. A LA TREINTA Y TRES: Que no es cierto, aclarando que yo ya me encontraba enferma. A LA TREINTA Y CUATRO: Que si es cierto aclarando que yo ya estaba enferma y no se había actualizado el contrato de promesa de compraventa para llevar a cabo el de compraventa. A LA TREINTA Y CINCO: Que no es cierto. A LA TREINTA Y SEIS: Que no es cierto aclarando que no recuerdo esa dirección de correo electrónico. A LA TREINTA Y SIETE: Que no es cierto. A LA TREINTA Y OCHO: Que no es cierto, aclarando que no existía el contrato de compraventa el cual ya se había pedido con anterioridad y solo existía el contrato de promesa de compraventa. A LA TREINTA Y NUEVE: Que no es cierto, aclarando que no conozco ese número. A LA CUARENTA: Que no es cierto, aclarando que no recuerdo. A LA CUARENTA Y UNO: Que, si es cierto, aclarando que yo ya había hablado con él para actualizar el contrato de promesa de compraventa a uno que fuera de compraventa actualizado. A LA CUARENTA Y DOS: Que si es cierto. A LA CUARENTA Y TRES: Que no es cierto. A LA CUARENTA Y CUATRO: Que si es cierto. A LA CUARENTA Y CINCO: Que no es cierto. A LA CUARENTA Y SEIS: Que no es cierto, aclarando que nunca firme un contrato de compraventa sino de promesa de compraventa. A LA CUARENTA Y SIETE: Que no es cierto ya que nunca firme un contrato de compraventa sino de promesa d compraventa. A LA CUARENTA Y OCHO: Que, si es cierto, aclarando que nunca se firmó un contrato de compraventa solamente se firmó un contrato de promesa de compraventa. A LA CUARENTA Y NUEVE: Que si es cierto, aclarando que nunca se manejó por separado el arrendamiento el pago de arrendamiento con el contrato de promesa de compraventa. A LA CINCUENTA: Que si es cierto. A LA CINCUENTA Y UNO: Que no es cierto aclarando que no es yo
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no firme el contrato de compraventa sino promesa de compraventa. A LA CINCUENTA Y DOS: Que no aclarando que no recuerda. A LA CINCUENTA Y TRES: Que no es cierto. A LA CINCUENTA Y CUATRO: Que no es cierto, aclarando que ya que nunca se venció ningún contrato de arrendamiento ya que habíamos acordado que el único contrato que se firmo en dos mil trece de iría prorrogando. A LA CINCUENTA Y CINCO: Que no es cierto. A LA CINCUENTA Y SEIS: Que no es cierto. A LA CINCUENTA Y SIETE: Que no es cierto. A LA CINCUENTA Y OCHO: Que no es cierto. A LA CINCUENTA Y NUEVE: Que no es cierto, aclarando que nunca se firmo un contrato de compraventa solamente se firmo un contrato de promesa de compraventa. A LA SESENTA: Que no es cierto. A LA SESENTA Y UNO: Que no es cierto, aclarando que no recuerdo la fecha. A LA SESENTA Y DOS: Que no es cierto, aclarando que nunca se firmo un contrato de compraventa solamente uno de promesa de compraventa. A LA SESENTA Y TRES: Que no es cierto aclarando que no recuerda quien es esa señora. A LA SESENTA Y CUATRO: Que no es cierto aclarando que nunca firme un contrato de compraventa sino fue contrato de promesa compraventa. A LA SESENTA Y CINCO: Que no es cierto. A LA SESENTA Y SEIS: Que no es cierto, aclarando que no existe contrato de compraventa. A LA SESENTA Y SIETE: Que si es cierto. A LA SESENTA Y OCHO: Que no es cierto. A LA SESENTA Y NUEVE: Que no es cierto, aclarando que nunca se firmo ese contrato y el señor Alanís nunca quiso mostrarse dicho avalúo. A LA SETENTA: Que no es cierto aclarando que no existía un contrato de compraventa. A LA SETENTA Y UNO: Que no es cierto, aclarando que no existe dicho contrato los que han estado incumpliendo es la familia Alanís ya que deben dieciocho meses de pago de renta. A LA SETENTA Y DOS: Que no es cierto. A LA SETENTA Y TRES: Que no es cierto, aclarando que el inmueble de la Malinche en Colinas del Bosque es de mi propiedad. A LA SETENTA Y CUATRO: Que no es cierto, aclarando que esa propiedad esa casa es de mi propiedad. A LA SETENTA Y CINCO: Que no es cierto, aclarando que ese inmueble es de mi propiedad”
2. Testimonial a cargo de los CC. ANA BERTHA GONZALEZ, mismas que fueron desahogadas por audiencia de ley de fecha seis de mayo del año dos mil diecinueve.
3. Copia certificada del Contrato Privado de Compraventa celebrado por MARIA DEL SOCORRO y ALEJANDRO en fecha 31 de agosto del 2017.
4. Copias certificadas Notariadas de diversas actuaciones del Juicio Ordinario Civil.
5. Copias fotostáticas de la Audiencia de ley celebrada dentro del juicio Ordinario Civil.
6. Acuse de recibo de promoción.
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7. Impresiones Electrónicas Recabas vía Internet, de un pago Interbancario realizado por el C. ALEJANDRO en citibanamex BANCANET el día nueve de enero del año dos mil dieciocho.
8. Impresiones Electrónicas Recabas vía internet del recibo de aviso de pago anual del contrato de seguros de daños hogar versátil de la propiedad
9. Prueba pericial en materia de Grafoscopia, misma que no fue admitida por auto de fecha diecinueve de marzo del año dos mil diecinueve (fojas 236 de autos).
10. Presuncional tanto legal como humana
11. Instrumental de Actuaciones
Medios de prueba que valorados en su conjunto, crean convicción para este Juzgador de que efectivamente la relación contractual principalmente fue de arrendamiento, lo anterior como lo acredita la parte actora MARIA DEL SOCORRO, con el contrato de arrendamiento de fecha once de octubre del año dos mil trece, el cual tuvo una vigencia del veinticinco de octubre del año dos mil quince al veinticuatro de octubre del año dos mil dieciséis, esto como fue pactado en la cláusula “DECIMA TERCERA” del contrato base, sin embargo, es de advertir que el presente contrato de arrendamiento de la fecha citada, quedó sin efectos al momento de darle vida al contrato de compraventa que fue celebrado entre las partes el día treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, lo anterior puesto que de la literalidad del contrato de arrendamiento de fecha once de octubre del año dos mi trece, no se desprende que existiera una vinculación con el nuevo contrato de compraventa, es decir, no existe cláusula donde el C. ALEJANDRO se haya comprometido a seguir cubriendo rentas, pago de mantenimiento del inmueble hasta en tanto no le cubriera el pago total del precio de la compraventa, por tal motivo resultan ciertas las afirmaciones del hoy demandado C. ALEJANDRO , en cuanto a que de arrendatario paso a ser comprador del inmueble materia de la litis y por ende resultan fundadas las excepciones opuestas por el demandado denominadas “1.- LA EXCEPCION DE FALTA DE DERECHO Y ACCION DE LA SEÑORA MARIA DEL SOCORRO ; “2.- LA EXCEPCION DE PAGO DE PENSIONES RENTISTICAS..”; “12” LAS EXCEPCIONES Y DEFENSAS; estimándose innecesario entrar al estudio de las demás las excepciones y defensas opuestas por el enjuiciado, dado que su estudio a ningún fin práctico conduciría dado que se deberá declarar la improcedencia de la acción de terminación del Contrato de arrendamiento de fecha once de octubre del año dos mil trece, siendo aplicable al anterior razonamiento el Criterios Sustentado por los Tribunales Federales en la Tesis, siguiente:
“Época Quinta, Tesis,
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Consultable en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXXVII, Página 662.
EXCEPCION, ESTUDIO DE LAS. No habiendo probado el actor los elementos constitutivos de su acción, resulta inútil el examen de las excepciones opuestas.“
Por ende, se deberá absolver al C. ALEJANDRO , de las prestaciones reclamadas,
Ahora bien, tomando en consideración que la excepción denominada “13” denominada CONEXIDAD DE LA CAUSA, resulto procedente y por auto de fecha dieciocho de septiembre del año dos mil dieciocho, se ordenó la acumulación. Se entra al estudio de las prestaciones del Juicio ORDINARIO CIVIL, promovido por C. ALEJANDRO en contra de MARIA DEL SOCORRO , las cuales son las siguientes:
“a) El cumplimiento forzoso del Contrato Privado de Compraventa de fecha 31 de Agosto de 2017, respecto del inmueble ubicado en la calle de la Malinche número , en el fraccionamiento Colinas del Bosque, Delegación Tlalpan, Código Postal 14608 en la Ciudad de México, el cual tiene una superficie de trescientos diez metros veintidós decímetros cuadrados y los siguientes linderos y dimensiones: AL NORTE, en treinta metros diecisiete centímetros, con lote once de la manzana “P”; AL ESTE, en segmentos de ocho metros treinta centímetros y dos metros treinta centímetros, con lotes veintitrés y veinticuatro de la manzana “P”; AL SUR, en treinta metros dieciocho centímetros, con lote con calle La Malinche”, inmueble debidamente inscrito en la Dirección General del Registro Público de la Propiedad en la Ciudad de México en fecha cuatro de septiembre del año dos mil, datos que fueron proporcionados mediante la copia escaneada remitidos por la vendedora MARIA DEL SOCORRO a través de su correo electrónico (gmail.com
b) Como consecuencia de lo anterior, el otorgamiento y firma de las escrituras correspondientes ante Notario Público, en los términos a que se obligó la demandada en las cláusulas segunda, tercera, quinta y sexta del documento que me sirve como base de la acción.
c) El pago de la cantidad de $900,000.00 (NOVECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N) por concepto de pena convencional pactada por las partes en la cláusula cuarta del instrumento base de la acción y por incumplimiento de la demandada a otorgarme las Escrituras relativas al terreno y construcción que señalo en el inciso a) de este capítulo, ante la Notaria publica 122 de la Ciudad de México.
d) El pago de los gastos y costas que con motivo de este juicio se lleguen a originar.”
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Fundando sus prestaciones como ya se indicó en que el día treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, celebraron contrato de Privado de Compraventa entre C. MARIA DEL SOCORRO en su carácter de Vendedora y el C. ALEJANDRO como comprador, respecto del terreno y construcción del inmueble ubicado en Calle de la Malinche número , en el Fraccionamiento Colinas del Bosque, Delegación Tlalpan, Código Postal 14608 pactándose como precio de la compraventa la cantidad de $9,000.000.00 (NUEVE MILLONES DE PESOS 00/100 MONEDA NACIONAL), cantidad que se pagaría de la siguiente forma:
“...CREDITO HIPOTECARIO”
LA PARTE COMPRADORA LIQUIDARA EL PRECIO TOTAL DE LA OPERACIÓN DE ESTE CONTRATO ESTIPULADO EN LA CLAUSULA SEGUNDA MEDIANTE UN CREDITO HIPOTECARIO DE LA INSTITUCION BANCARIA EN QUE LA PARTE COMPRADORA TRAMITARA O CON RECURSOS DE SU PROPIO PECULIO, SERA LIQUIDADO EL TOTAL EL DIA DE LA FIRMA DE ESCRITURAS DE ESTE CONTRATO...”
Cláusula que es clara en establecer que el pago total de cantidad pactada como precio de la compraventa, seria pagada con un crédito que el hoy actor debida tramitar ante una Institución Bancaria, esto sin especificar en el clausulado del contrato de compraventa fecha límite para que el actor C. ALEJANDRO , realizara los tramites inherente para que obtuviera el crédito y pagara el precio total, sin embargo si quedo establecido en dicha cláusula que el pago total se realizaría el día de la firma de la escrituras y para acreditar el haber cumplido con lo pactado, ofreció como medios de prueba los consistentes en:
1. Confesional a cargo de la demandada C. MARIA DEL SOCORRO , misma que fue desahogada por audiencia de ley de fecha doce de julio del año dos mil dieciocho en donde estando presente confeso a las posiciones que previamente fueron calificadas de legales lo siguiente: A LA UNO: que si es cierto. A LA DOS: que si es cierto. A LA TRES que si es cierto A LA CUATRO: que si es cierto. A LA CINCO: que si es cierto aclarando que platicamos y llegaríamos a un acuerdo. A LA SEIS: que si es cierto. A LA SIETE: que no es cierto A LA OCHO: que si es cierto aclarando que únicamente para entregarle el contrato de promesa de compraventa del inmueble A LA NUEVE: que no es cierto aclarando que fue un contrato de promesa de compraventa del año dos mil dieciséis sin vigencia. A LA DIEZ: que no es cierto aclarando que fue un contrato de promesa de compraventa del año dos mil dieciséis y no dos mil diecisiete. A LA ONCE: que si es cierto A LA DOCE: que si es cierto. A LA TRECE: que si es cierto aclarando que la fecha del contrato de promesa de compraventa fue dos mil dieciséis no dos mil diecisiete. A LA CATORCE que no es cierto ya que no es un contrato de compraventa sino un contrato de promesa de compraventa. A LA QUINCE que no es cierto aclarando que fue un contrato de promesa de compraventa sin vigencia del año dos mil dieciséis. A LA DIECISEIS que no es cierto
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aclarando que nunca se firmó el contrato de compra venta A LA DIECISIETE: que si es cierto aclarando que él se ofreció a pagarlos para su beneficio debido a la firma del contrato de promesa de compraventa de dos mil dieciséis sin vigencia. A LA DIECIOCHO que no es cierto A LA DIECINUEVE que no es cierto aclarando que debido a que nunca se firmó el contrato de compra venta del inmueble de mi propiedad. A LA VEINTE que no es cierto ya que nunca se firmó el contrato de compraventa del inmueble A LA VEINTIUNO que si es cierto. A LA VEINTIDOS: que no es cierto aclarando que no lo recuerdo. A LA VEINTITRES que no es cierto A LA VEINTICUATRO que no es cierto. A LA VEINTICINCO: que si es cierto aclarando que se tomaría a cuenta como pago de la mensualidad de arrendamiento. A LA VEINTISEIS que no es cierto aclarando que no recuerdo la cantidad exacta. A LA VEINTISIETE: que si es cierto aclarando que no recuerdo el numero de cuenta exacto A LA VEINTIOCHO: que si es cierto aclarando que nunca se firmo un contrato de compra venta por lo cual no era un requisito para mi. A LA VEINTINUEVE: que no es cierto aclarando que no se firmo un contrato de compra venta por lo cual no era mi obligación presentarme a dicha notaria, solamente se firmo un contrato de promesa de compraventa. A LA TREINTA: que no es cierto aclarando que no recuerdo A LA TREINTA Y UNO: que no es cierto A LA TREINTA Y DOS: que no es cierto A LA TREINTA Y TRES: que no es cierto A LA TREINTA Y CUATRO: que si es cierto aclarando que no era mi obligación presentarme ya que nunca se firmo un contrato de compraventa de mi inmueble, lo que se firmo fue un contrato de promesa de compraventa de dos mil diecisiete sin vigencia A LA TREINTA Y CINCO: que no es cierto aclarando que no era mi obligación presentarme debido a que nunca se firmo el contrato de compraventa A LA TREINTA Y SEIS: que no es cierto aclarando que lo único que firmamos fue un contrato de promesa de compraventa en el año dos mil dieciséis sin tener vigencia. A LA TREINTA Y SIETE. Que no es cierto A LA TREINTA Y OCHO: que no es cierto A LA TREINTA Y NUEVE: que no es cierto aclarando que no recuerdo. A LA CUARENTA: que si es cierto aclarando que no era mi obligación presentarme debido a que no existe contrato formado de compraventa. A LA CUARENTA Y UNO: que no es cierto aclarando que ese numero de celular no es mío. A LA CUARENTA Y DOS: que no es cierto aclarando que no recuerdo y que era el ultimo día hábil de las notarias A LA CUARENTA Y TRES: que no es cierto A LA CUARENTA Y CUATRO: que si es cierto aclarando que yo me encontraba enferma y no podía otorgar yo un poder de un contrato que no existe ya que únicamente se firmo un contrato promesa de compraventa A LA CUARENTA Y CINCO: que no es cierto aclarando que no me encontraba en la ciudad de México A LA CUARENTA Y SEIS: que no es cierto aclarando que no lo recuerdo A LA CUARENTA Y SIETE: que si es cierto aclarando que sese contrato era de promesa de compraventa por lo tanto se tenia que firmar un contrato de compraventa actualizado. A LA CUARENTA Y OCHO: que no es cierto ya que no se firmo ningún contrato de compraventa. A LA CUARENTA Y NUEVE: que no es cierto aclarando que el contrato que se firmo fue de promesa de compraventa A LA CINCUENTA: que no aclarando que es un contrato de promesa de compraventa A LA CINCUENTA Y UNO: que no
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aclarando que es un contrato de promesa de compraventa. A LA CINCUENTA Y DOS: que no es cierto aclarando que el contrato que formamos el señor y yo fue un contrato de promesa de compraventa firmado en el año dos mil dieciséis sin vigencia. A LA CINCUENTA Y TRES: que no es cierto aclarando que firmamos un contrato de promesa de compraventa A LA CINCUENTA Y CUATRO: que si es cierto aclarando que una cosa es el contrato de arrendamiento el cual no ha respetado y otra el contrato de promesa de compraventa de mi inmueble A LA CINCUENTA Y CINCO: que no es cierto A LA CINCUENTA Y SEIS: que si es cierto aclarando que una cosa es el contrato de arrendamiento el cual no ha respetado y otra el contrato de promesa de compraventa del inmueble de mi propiedad A LA CINCUENTA Y SIETE: que no es cierto A LA CINCUENTA Y OCHO: que si es cierto. A LA CINCUENTA Y NUEVE: que si es cierto A LA SESENTA: que no es cierto aclarando que no era mi obligación presentarme a la notaria ya que nunca firmamos un contrato de compra venta de mi inmueble A LA SESENTA Y UNO: que no es cierto A LA SESENTA Y DOS: que no es cierto aclarando que nunca he firmado un contrato de compra venta del inmueble de mi propiedad A LA SESENTA Y TRES: que no es cierto aclarando que no recuerdo A LA SESENTA Y CUATRO: que no es cierto A LA SESENTA Y CINCO: que no es cierto aclarando que nunca he firmado un contrato de compraventa con el señor . A LA SESENTA Y SEIS: que no es cierto. A LA SESENTA Y SIETE: que no es cierto aclarando que nunca he firmado un contrato de compraventa, lo único que se firmo fue un contrato de promesa de compraventa A LA SESENTA Y OCHO: que no es cierto A LA SESENTA Y NUEVE: que no es cierto aclarando que nunca he firmado un contrato de compraventa con el señor A LA SETENTA: que si es cierto A AL SETENTA Y UNO: que no es cierto. A LA SETENTA Y DOS: que no es cierto A LA SETENTA Y TRES: que no es cierto aclarando que como no firme ningún contrato de compraventa no era mi obligación presentarme a esa notaria. A LA SETENTA Y CUATRO: que si es cierto aclarando que existe otra demanda por eso. A LA SETENTA Y CINCO: que no es cierto
2. Testimonial a cargo de Ana Bertha y Jose Francisco , mismas que fueron desahogadas por audiencia de ley de fecha veintisiete de agosto del año dos mil dieciocho, en donde estando presente la C. Ana Bertha manifestó lo siguiente: A LA UNO: Que diga la testigo si conoce a las partes de este juicio. RESPUESTA: que se y me constas que conozco al actor, es mi esposo lo conozco desde hace veintisiete años, vivimos juntos desde hace veintisiete años y a la SEÑORA MARIA DEL SOCORRO desde el dos mil trece cuando celebramos el contrato de renta donde actualmente vivimos en la Malinche número . A LA DOS: que diga el testigo si sabe y le consta qué relación existe entre las partes. RESPUESTA: que se y me consta que ahorita esta la relación de un contrato privado de compra venta en la Malinche que se celebró el treinta y uno de agosto de dos mil diecisiete entre ambas partes y yo estuve ahí presente junto con mi esposo y el señor FRANCISCO. A LA TRES: que diga la testigo si sabe y le consta cual fue el precio de la compra venta.
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RESPUESTA que se y me consta que si lo se por qué la señora MARIA DEL SOCORRO MEZA nos mandó un email con el precio de la casa que era de NUEVE MILLONES y nos dijo que si nos interesaba y le dijimos que si estábamos de acuerdo con el precio y empezamos los tramites de un crédito hipotecario para poder adquirirla. A LA CUARTA: que nos diga la testigo si sabe y le consta la manera en que se efectuaría el pago. RESPUESTA. Que se y me consta que en el momento en que ella nos confirmo que si eran los nueve millones el día treinta y uno de agosto de dos mil diecisiete se le iba a pagar con el crédito hipotecario parte de nuestros ahorros y me constas por que yo le ayude a mi esposo a recopilar toda la información requerida por el banco para llevar a cabo este crédito. A LA CINCO: que nos diga la testigo si sabe y le consta cual es la ubicación del inmueble que refiere. RESPUESTA: que se y me consta que ahí vivo con mi esposo y mis hijas en la Malinche Colonia colinas del bosque ciudad de México, Delegación Tlalpan C.P. 14608 A LA SEIS :que diga la testigo si sabe y le consta la superficie del inmueble materia de la compraventa. RESPUESTA que se y me constas que se las escrituras que yo estuve leyendo decía que de 310 metros cuadrados aproximadamente. A LA SIETE: Que diga la testigo si sabe y le consta en que fecha se iba a protocolizar ante el Notario la venta del inmueble RESPUESTA: que se y me constas que se acordó con la señora MARIA SOCORRO el día dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete la cual ella puso la hora a las nueve de la mañana por que tenia cosas que hacer mas tarde en la Notaria 122 del Pedregal con el Licenciado Talavera ahí estuvimos todos reunidos, mi esposo el notario y yo exceptuando a la señora MARIA que no se presentó ese día. A LA OCHO: que nos diga el testigo si sabe y le consta que personas presenciaron la celebración del contrato que refiere RESPUESTA: estábamos varios en la oficina, ALEJANDRO , SU ESPOSA otro compañero y que como la señora envió con un propio el contrato de compraventa señalado y firmado por ella y por su parte el TESTIGO JOSE FRANCISCO , manifestó lo siguiente: A LA UNO: Que diga la testigo si conoce a las partes de este juicio. RESPUESTA: que se y me constas que conozco a ALEJANDRO desde hace 10 años aproximadamente porque somos compañeros de trabajo y a MARIA solo la he visto en algunas ocasiones desde finales de agosto de dos mil diecisiete. A LA DOS: que diga el testigo si sabe y le consta que relación existe entre las partes. RESPUESTA: que se y me consta que por la celebración de un contrato de compra venta de un inmueble ubicado en malinche colonia colinas del bosque delegación Tlalpan. A LA TRES: que diga la testigo si sabe y le consta cual fue el precio de la compra venta. RESPUESTA que se y me consta que si lo se por qué yo varias veces acompañe al señor a hacer los tramites a BANORTE para el crédito y fue de NUEVE MILLONES DE PESOS. A LA CUARTA: que nos diga la testigo si sabe y le consta la manera en que se efectuaría el pago. RESPUESTA. Que se y me consta que por un crédito hipotecario que solicito el señor en BANORTE y ya lo habían autorizado. A LA CINCO: que nos diga la testigo si sabe y le consta cual es la ubicación del inmueble que refiere. RESPUESTA: que se y me consta que es en la
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Malinche Colonia colinas del bosque ciudad de México, Delegación Tlalpan C.P. 14608 A LA SEIS: que diga la testigo si sabe y le consta la superficie del inmueble materia de la compraventa. RESPUESTA que se y me consta revisando las escrituras vi que eran 310 metros cuadrados. A LA SIETE: Que diga la testigo si sabe y le consta en que fecha se iba a protocolizar ante el Notario la venta del inmueble RESPUESTA: que se y me constas que el dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete en la notaria 122. A LA OCHO: que nos diga el testigo si sabe y le consta que personas presenciaron la celebración del contrato que refiere RESPUESTA: estábamos varios en la oficina, ALEJANDRO , SU ESPOSA otro compañero y que como la señora envió con un propio el contrato de compraventa señalado y firmado por ella. Como razón de su dicho la testigo dijo que todo lo que ha declarado lo sabe y le consta por que acompañe varias veces al señor varias veces al banco.
3. Comprobante de Operación de fecha 24 de febrero del dos mil catorce, expedido por Scotiabank Inverlat, S.A Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Inverlat, por el pago de servicio de avaluó número 7599797.
4. Comprobante de transferencia electrónica de fecha tres de marzo del año dos mil dieciséis, de la cuenta original enlace Global 0524312892 a la cuenta Destino Operadora Cibergestion 0412151895 del Banco Destino Banorte, por la cantidad de $19,720.00.
5. Comprobante del Banco Interbancario de fecha trece de enero del año dos mil diecisiete, por la cantidad de $18,055.00, de la cuenta del actor C. ALEJANDRO .
6. Carta Expedida por el Banco Mercantil de Norte (BANORTE) de la Notificación de Costo de Avaluó dirigida a C. ALEJANDRO .
7. Carta Expedida por el Representante legal de los Residentes del Fraccionamiento Colinas del Bosque AC.
8. Oficio dirigido al Titular de la Notaria 122 de la Ciudad de México, Licenciado Arturo Talavera Autrique;
9. Prueba pericial en materia de Informática, el cual quedo desahogada en términos de un dictamen emitido por el actor:
10. Copia certificada del Contrato Privado de Compraventa celebrado el día treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, entre C. ALEJANDRO como COMPRADOR y la C. MARIA DEL SOCORRO como VENDEDORA.
11. 22 Fotografías.
12. Recibo de Operación de fecha 22 de noviembre del dos mil diecisiete, por la cantidad de $13,591.00.
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13. Oficio dirigido al subdelegado Federal del Instituto de Migración, mismo que no fue admitida.
14. Copias Certificadas Notarialmente del Avaluó Inmobiliario de fecha 12 de octubre del dos mil diecisiete.
15. Instrumental de Actuaciones y
16. Presuncional legal y human
Medios de convicción que valorados que son por el Suscrito Juez, arriban a la conclusión de que la acción de cumplimiento de contrato de fecha treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, deberá declararse procedente, en atención a que hay que tener presente lo previsto por los artículos 1831 y 1851 del CÓDIGO civil que señalan:
“ARTICULO 1,832.- En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.”
“ARTICULO 1,851.- Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.
Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.”
Preceptos conforme a los cuales se establece que en los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley y que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas, por lo que si en la especie la acción de cumplimiento de contrato ejercitada por el actor C. ALEJANDRO , se funda en que la hoy demandada se ha negado a acudir ante el Notario Público, esto para que se le realizara el pago como fue pactado en el contrato de compraventa y a su vez ella firmara, las escrituras del inmueble materia de la litis, existiendo negativa de la demandada de acudir a dicha notaria, lo anterior como lo acredita con los correos a los cuales se les concede pleno valor probatorio para acreditar que la hoy demandada, en diversas ocasiones se le aviso por medio de correos que días debía acuerdos ante el notario designado por el actor y tomando en consideración que el hoy actor con sus medios de prueba que han sido precisados en líneas que anteceden acredita que realizo todos los pagos necesarios para la obtención del crédito como se obligó en el contrato
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de compraventa, incluso realizo el pago de los servicios del predial y del servicio del agua. Y si bien el artículo 1949 del Código Civil para la Ciudad de México, establece la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le corresponde y el actor podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos, estando en aptitud también de pedir la resolución después de haber optado por el cumplimiento cuando éste resultare imposible y que las obligaciones son recíprocas cuando ambas partes se comprometen a dar, hacer o no hacer algo, es decir, son acreedor y deudor al mismo tiempo, ya que ambos contratantes tienen que cumplir con su obligación, y cuando uno de ellos incumple, el otro puede optar por el cumplimiento o por la resolución de la obligación, siendo que para la procedencia de la acción, ya sea de cumplimiento o de rescisión de contrato, no siempre es necesario que el actor acredite que cumplió con su obligación, pues dependerá de cada caso concreto y de la naturaleza de las obligaciones pactadas que derivan del contrato o de la ley en supletoriedad de la voluntad de las partes, en términos del artículo 1792 del Código Civil para la Ciudad de México, si tiene o no dicha carga y en el caso de las obligaciones recíprocas sucesivas, esto es, cuando el cumplimiento de la otra parte no depende de que el actor cumpla previamente con alguna obligación a su cargo, basta que quien exige el cumplimiento o la rescisión, demuestre que la obligación de la demandada es o era exigible, de acuerdo a lo pactado o conforme a la ley, de modo que se ha generado el derecho a su favor para demandar la rescisión debido al incumplimiento de su contraria y, por ende, no es elemento de la acción, que la actora demuestre que ha cumplido con las obligaciones a su cargo, cuando éstas no se han vencido todavía, y por ende el cumplimiento de las obligaciones que son propias de la actora no constituye un presupuesto para exigir a la contraparte la satisfacción de sus obligaciones, al tratarse de obligaciones sucesivas y por tanto, cuando se demanda el cumplimiento de un contrato en el que el cumplimiento de la obligación no es de carácter simultáneo, basta que esté pactado el cumplimiento previo de la otra parte y que ésta no lo haga, para generar la exigibilidad de la obligación, sin que a su vez la actora tenga la carga de probar que cumplió con su obligación a efecto de que prospere la acción de rescisión o de cumplimiento de contrato y en tal virtud, cuando las obligaciones son recíprocas y sucesivas cada parte debe cumplir en los términos en que se obligó, sin que su cumplimiento dependa de que su contraparte cumpla a la vez con las obligaciones que le correspondan, apareciendo como ya se indicó el hoy actor C. ALEJANDRO acredita haber realizado y obtenido el crédito Hipotecario a que se obligó, así como acredita con los correos electrónicos que le fue informado a la hoy demandada que tenía que acudir ante la Notaria 122 de la Ciudad de México, en diversas ocasiones, sin que dicha demandada acudiera, por tal motivo se deberá declara infundada las excepciones denominadas “IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN INTENTADA EN JUICIO” y por tal motivo es procedente condenar a la demandada MARÍA DEL SOCORRO , al cumplimiento del contrato de compraventa de fecha treinta y
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uno de agosto del año dos mil diecisiete, y una vez cumplido el contrato en los términos pactados y realizado el pago a la vendedora en los términos y monto acordado, la demandada MARÍA DEL SOCORRO , deberá otorgar al comprador la escritura pública de compraventa, respecto del inmueble ubicado en CALLE DE LA MALINCHE NUMERO , EN EL FRACCIONAMIENTO COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CÓDIGO POSTAL 14608 EN ESTA CIUDAD, lo que deberán hacer dentro del término de CINCO DÍAS contados a partir del día siguiente en que se pague inmueble, ello ante el Notario Público que el actor designen, cuyos gastos de escrituración correrán a cargo del actor, debiéndose notificar a la parte demandada, para que acuda ante el Notario designado por el actor y en caso de no comparecer, se turnarán los autos al Notario Público que designen el actor, y cuando la escritura correspondiente se encuentre elaborada, se hará del conocimiento de este Juzgado para que notifique a la enjuiciada por Boletín Judicial, que tiene CINCO DÍAS contados a partir del siguiente en que surta efectos tal notificación, a fin de presentarse ante dicho notario a su firma, con el apercibimiento que en caso de no acudir, el Suscrito Juez firmará la escritura en su rebeldía de conformidad con lo que establecen los artículos 2247 del Código aludido y 517 fracción III del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México.
Ahora bien, en cuanto a lo reclamado en prestación “c)”, relativa al pago de la cantidad de $900,000.00 (NOVECIENTOS MIL PESOS 00/100 MONEDA NACIONAL), por concepto de pena convencional, la misma resulta procedente lo anterior a que la misma fue pactada en la cláusula “CUARTA” del contrato de Compraventa, por ende, será procedente condenar a la demandada MARÍA DEL SOCORRO al pago de dicha cantidad, misma que deberá ser pagada al actor o a quién sus derechos represente en el término CINCO DIAS contados a partir de que la presente resolución cause estado, y en caso de incumplimiento se procederá a embargar bienes suficientes de su propiedad suficientes a para garantizar lo reclamado y con su producto de hará pago al actor.
Y en cuanto a la excepción opuesta por la demandada denominada “I.- ALTERACION DE DOCUMENTO POR ADICIÓN, la misma resulta infundada, dado a que el actor al momento de narras sus hechos en los que fundaba su acción, claramente manifestó que la fecha de la celebración del contrato de compraventa fue puesta de su puño y letra y la parte demandada no ofreció ningún medio de prueba en el presente juicio, para acreditar en principio que la fecha fuera distinta a puesta por el puño y letra del actor, así como no acredita que no haya dada su consentimiento para que pusiera la fecha.
IV.- No encontrándose el presente juicio dentro de los supuestos contemplados por el artículo 140 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México, no ha lugar a hacer especial condena en costas.
Por lo expuesto y fundado así como acorde a lo establecido por los artículos 1o, 81, 281, 340, 386, 402 y demás relativos y aplicables del Código de
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Procedimientos Civiles para la Ciudad de México, así como los dispositivos legales del 1792 al 1796, del 2224 al 2229, 2239, 2398 y 2412 y demás relativos y aplicables del Código Civil, Jurisprudencias y Tesis Aisladas transcritas y aplicables al caso concreto, se:
R E S U E L V E:
PRIMERO.- Han sido procedentes las vías intentadas, tanto en el juicio principal como en el acumulado en las que atento a las consideraciones y fundamentos de derecho expuestas en el considerando “III” de esta resolución, se declara procedentes la acción de cumplimiento de contrato de compraventa de fecha treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, celebrado entre la C. MARÍA DEL SOCORRO como vendedora y por otra parte el C. ALEJANDRO como comprador, respecto del inmueble ubicado en CALLE DE LA MALINCHE NUMERO , EN EL FRACCIONAMIENTO COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CÓDIGO POSTAL 14608 EN ESTA CIUDAD.
SEGUNDO.-Es procedente condenar a la demandada MARÍA DEL SOCORRO , y por tal motivo es procedente condenar a la demandada MARÍA DEL SOCORRO , al cumplimiento del contrato de compraventa de fecha treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete, y una vez cumplido el contrato en los términos pactados y realizado el pago a la vendedora en los términos y monto acordado, la demandada MARÍA DEL SOCORRO , deberá otorgar al comprador la escritura pública de compraventa, respecto del inmueble ubicado en CALLE DE LA MALINCHE NUMERO , EN EL FRACCIONAMIENTO COLINAS DEL BOSQUE, DELEGACIÓN TLALPAN, CÓDIGO POSTAL 14608 EN ESTA CIUDAD, lo que deberán hacer dentro del término de CINCO DÍAS contados a partir del día siguiente en que se pague inmueble, ello ante el Notario Público que el actor designen, cuyos gastos de escrituración correrán a cargo del actor, debiéndose notificar a la parte demandada, para que acuda ante el Notario designado por el actor y en caso de no comparecer, se turnarán los autos al Notario Público que designen el actor, y cuando la escritura correspondiente se encuentre elaborada, se hará del conocimiento de este Juzgado para que notifique a la enjuiciada por Boletín Judicial, que tiene CINCO DÍAS contados a partir del siguiente en que surta efectos tal notificación, a fin de presentarse ante dicho notario a su firma, con el apercibimiento que en caso de no acudir, el Suscrito Juez firmará la escritura en su rebeldía de conformidad con lo que establecen los artículos 2247 del Código aludido y 517 fracción III del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México.
TERCERO.- Se condena a la demandada C. MARÍA DEL SOCORRO , al pago de la cantidad de $900,000.00 (NOVECIENTOS MIL PESOS 00/100 MONEDA NACIONAL), misma que deberá ser pagada al actor o a quien sus derechos represente en el término CINCO DIAS contados a partir de que la presente resolución cause estado, y en caso de incumplimiento se
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procederá a embargar bienes suficientes de su propiedad suficientes a para garantizar lo reclamado y con su producto de hará pago al actor.
CUARTO.- Se declara improcedente la acción de terminación de contrato de arrendamiento de fecha once de octubre del año dos mil trece, del expediente 301/2018, por las razones expuestas en el considerando III de esta resolución y se declaró fundada la excepción de CONEXIDAD DE LA CAUSA, así como las excepciones opuestas por el demandado denominadas “1.- LA EXCEPCION DE FALTA DE DERECHO Y ACCION DE LA SEÑORA MARIA DEL SOCORRO ; “2.- LA EXCEPCION DE PAGO DE PENSIONES RENTISTICAS..”; “12” LAS EXCEPCIONES Y DEFENSAS; estimándose innecesario entrar al estudio de las demás las excepciones y defensas opuestas por el enjuiciado, por las razones expuestas.
QUINTO. - No se hace especial condena en costas procesales en esta instancia a ninguna de las partes.
SEXTO. - NOTIFIQUESE y agréguese copia autorizada del presente fallo al legajo correspondiente.
A S I, DefinitivamenteJuzgando lo resolvió y firma el C. Juez Septuagésimo Segundo de lo Civil de Primera Instancia de la Ciudad de México, Licenciado JOSE ENCARNACIÓN LOZADA CIELOS, ante la C. Secretaria de Acuerdos, Licenciado BLANCA ALICIA SHIROMAR CABALLERO, que autoriza y da fe.
JELC/Mkvdv. Mayo 2018 SENTENCIA DEFINITIVA. Exp. 883/2018 acumulado al 92/2018.
-- Firma electrónica SICOR/TSJDF Fin ----------- iF4EABEIAAYFAlz1VBIACgkQWymFedlheZPC0QD/XTPq67VxWGKfqGqP62jt1pro mUkZPYdQi8h7ay3kF9kBAIb7SSdPeEs0JrkzUzNMgkZYDitgBijw9+RMx4+jHguY =F5F0
-- Firma electrónica SICOR/TSJDF Fin ----------- iF4EABEIAAYFAlz1VEYACgkQWymFedlheZMrZQD/b8Uf4ywRlXsUYpUtLPpTmpYW ma+VkCmfhyYzXbyyeoQA/3G0Ou0A/HwwWztOCGBpr5ke97H3n1mXyD+15IrvTAJQ =G/QC
En el Boletín Judicial No.
El de anterior.— Conste.
de
correspondiente al día de se hizo la publicación de Ley.— Conste.
del , surtió efectos la notificación
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